В Москве обсудили лучшие стратегии инвестирования в недвижимость

NAI Becar и Российский Аукционный Дом NAI Becar и Российский Аукционный Дом

15 ноября состоялась  конференция «Инвестиции без границ: сравнение доходных объектов в России, Германии и США». Ее основной целью был анализ наиболее выгодныхсовременных возможностей вложения денег в объекты недвижимости. Во время мероприятия его участники - ведущие  игроки рынка - продемонстрировали кейсы с реальными примерами успешных инвестицийв недвижимость разных стран.

Организаторами конференции «Инвестиции без границ: сравнение доходных объектов в России, Германии и США» выступили международная консалтинговая компания NAI Becar и Российский Аукционный Дом (РАД).

Открывая мероприятие, Андрей Степаненко, генеральный директор РАД, отметил, что недвижимость является одним из наиболее стабильных видов капиталовложения,  и все, что нужно для успеха – это выбрать наиболее оптимальную стратегию инвестирования. Александр Шарапов, президент NAI Becar, подчеркнул, что процесс глобализации развивается все более активно, и многие российские инвесторы уже пришли к пониманию того, что инвестировать в России, как ни странно, поройничуть не легче, чемза рубежом. Выступление главы NAI Becar было посвящено сопоставлению рисков и возможностей различных объектов инвестирования в России, Германии и США.

В России в 2012 году наибольшее количество вложений осуществлялось в офисную недвижимость – 32%, в Германии – в торговые центры (43%), в США – в недвижимость формата multifamily (43%). Динамика доходности во всех странах в целом была стабильной. Наиболее высокой доходностью, а также быстрой окупаемостью отличаются сегменты недвижимости в России. К примеру, целевая доходность первичного жилья составляет 25-30%, доходных домов в РФ – 20-25% (при умеренных рисках). Недвижимость Германии и США отличается меньшей доходностью: в Германии целевая доходность объектов составляет в среднем 11-13%, в США – 12-14%, сроки окупаемости ниже, чем в России, однако риски для инвестора являются минимальными. 

«При анализе вариантов у инвестора всегда возникает много вопросов:  как инвестировать, куда, на какой период, с кем. Чтобы не ошибиться с выбором, нужно найти партнера, который знает рынок изнутри, и не просто предлагает проекты, но и сам инвестирует в них, делит не только доходы, но и риски», - резюмировал свое выступление Александр Шарапов.

Россия: стратегии инвестирования

Детально о том, в какие сегменты недвижимости сегодня выгодно инвестировать в России, рассказал Дмитрий Сороколетов, управляющий директор NAI Becar (московский офис). По его словам, поскольку еда и жилье являются первичными потребностями людей, то наиболее выгодно сегодня инвестировать в ритейл и жилье. Г-н Сороколетов подкрепил свое выступление реальными кейсами инвестиционной деятельности компании. Он рассказал о таких объектах как жилой район «Томилино»,апарт-отель «Московский 73» и ТЦ «Смайл» - с подробными характеристиками проектов и причинами выбора именно их для осуществления инвестиций. Также Дмитрий Сороколетов раскрыл показатели инвестиций – объемы, сроки, ожидания по доходности (подробности  - в презентации).

В качестве примера успешной инвестиции он привел ТЦ «Смайл» в Санкт-Петербурге. Общая площадь проекта составляет порядка 11 000 кв. м, арендопригодная площадь – свыше 7200 кв. м. Якорные арендаторы – «Юлмарт»,  «О’КЕЙ». Размер инвестиций в проект составил 510 млнрублей (с НДС), причины выбора объекта – качественное расположение, заполняемость арендаторами, качественные «якорные арендаторы», долгосрочные договоры, кроме того, проект являлся недооцененным – был потенциал «апсайда». Ожидаемое время в проекте составит 3-5 лет, инвесторы ждут ежегодный рост доходов на 10-40% - за счет повышения ставок аренды до рыночных показателей.

«Когда мы вошли на проект, доходность на момент покупки была 10,5%, на выходе будет 21,75%, по-моему, это неплохие цифры», - заявил г-н Сороколетов.  «Нашаглавная задача как инвестора – приобрести, повысить доходность, затем продать», - добавил г-н Шарапов.

Своим видением того, какие факторы являются наиболее важными при выборе объектов инвестирования, с участниками конференции поделился Гавриил Королев, директор по управлению ми активами фондов недвижимости  «RWM Капитал». «При выборе объекта большое значение для нас имеет масштабность проекта, его качество, позволяющее снизить расходы на эксплуатацию, а также привлечь арендаторов по высоким арендным ставкам. Имеет значение и готовность объекта – наша компания предпочитает приобретать объекты на завершающих стадиях строительства, также учитываем и локацию объекта, окружающую его инфраструктуру», - рассказал Королев.

Ставка на стабильность

Примерам успешных вложений в недвижимость Германии было посвящено выступление следующего спикера конференции - Владимира Вайсса, вице-президента NAI Becar. Он отметил, что преимущества инвестирования в Германию заключаются в стабильности экономики страны, в высокой законодательной защищенности инвесторов – в том числе, и иностранных, а также – в привлекательныхусловиях банковского кредитования. По словам вице-президента NAI Becar, если говорить о географии инвестирования, то лучше выбирать западные земли – там наблюдается постоянный рост экономики.   «Ставку при выборе сегмента инвестирования  советую делать на торговую недвижимость, на стрит-ритейл, так как офисная недвижимость, к примеру, сильно «просела» в кризис, а эти сегменты устояли, - продолжил г-н Вайсс. – К тому же, чем хороша торговая недвижимость, так это наличием долгосрочных арендных договоров и индексируемых арендных ставок. Если арендатор подписал с вами договор, то расторгнуть его практически нереально. Таким образом, законодательство Германии гарантирует вам стабильный, полностью надежный доход – с минимальными рисками».Также Владимир Вайсс привел рекомендации по структуре инвестиций, пути оптимизации налогообложения, данные расходов по сделкам купли-продажи (детали – в презентации).

«Американская мечта»

Финальной темой конференции стало выступление Александра Шарапова, касающееся инвестиционных возможностей в Америке. «Несмотря на то, что пишут о проблемах американского рынка недвижимости, экспертами он признан самым прозрачным и законодательно защищенным в мире, это рынок недвижимости №1, - отметил глава NAI Becar. – Тем более что сейчас в стране наблюдается рост экономики, демографии».

По его словам, одним из наиболее привлекательных сегментов для инвестиций в Америке  сегодня являются доходные дома: «Нам очень понравилось, как этот сегмент «вел» себя в кризис. Тогда резкое сокращение возможностей граждан США для приобретения жилья в собственность сильно повлияла на успешность инвестиций в этот сегмент. Высокий уровень занятости доходных домов арендаторами гарантирует инвестору стабильность уровня дохода».

Александр Шарапов привел кейсы инвестиций NAI Becar в пять проектов в разных штатах США. К примеру, поселок с доходным жильем Palmsat South Shore Multifamily, в Техасе (штат Хьюстон), был выбран из-за успешного развития экономики штата, расположения рядом НАСО, и, как следствие, спрос на жилье со стороны его сотрудников. «Отремонтировав часть юнитов, мы повысили арендные ставки на 10% - с $780 до $850 за юнит в месяц. Таким образом, когда мы сделаем ремонт поселка, мы продадим объект за более высокую стоимость, так как повысятся ставки аренды. Текущая доходность проекта – 7,5%, потенциальная доходность на вложенный капитал через 3-5 лет – 13-15%», - пояснил г-н Шарапов. Кейсы по другим объектамкомпании в США – в презентации.  

«На текущий момент существует возможность приобретения множества различных объектов формата multifamily во многих штатах США. Однако выбор должен делаться по рекомендации профессионалов, с учетом таких факторов как факторов, локация объекта, конкурентное окружение, динамика численности населения и количества рабочих мест, динамика экономики штата. Мы рекомендуем рассматривать южные штаты (Аризона, Техас, Флорида) - в связи с высокими темпами экономического развития, положительной демографией, миграцией в эти регионы из северных штатов», - резюмировал президент NAI Becar.


19 Ноября 2012 20:23
Источник: NAI Becar

Читайте также:





Архив новостей