Покупать квартиру нужно сегодня, а цены будут расти на Юг: мнение эксперта

Покупать квартиру нужно сегодня, а ... Покупать квартиру нужно сегодня, а ...

Для московского рынка недвижимости осень всегда была периодом повышения деловой активности. Что нас ждет в этом году? Сменится ли стагнация повышением спроса? На эти и другие вопросы 1RRE.Ru ответит директор Аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ» Владистав Луцков.

Элла Кутовая, 1RRE.Ru: Владислав, в настоящее время на столичном рынке жилой недвижимости наблюдается затишье, когда Вы прогнозируете повышение активности рынка, и насколько возрастут цены на квадратные метры?

Владислав Луцков, АКЦ «МИЭЛЬ»: Уже сейчас мы фиксируем некоторое повышение деловой активности на рынке. По сделкам это пока не очень заметно, но отмечается рост количества обращений в компанию и увеличение числа предложений квартир, находящихся под авансом. И это несмотря на сезон летних отпусков. Думаю, что через месяц эта тенденция выразится и в росте числа сделок.

Кроме того, впервые с начала года в июле на вторичном рынке жилья цены выросли более чем на 1%, а объем предложения снизился на 9,9%. На первичном рынке цены в июле остались на том же уровне, что и в прошлом месяце, хотя первичка менее всего была подвержена стабилизации, а цены, пусть и небольшими темпами, росли постоянно. Иными словами, тенденция меняется, рынок активизируется. За 2007 год рост цен может составить около 15-20%.

Отличается ли ситуация на рынке недвижимости этого года от прошлогодней? Что изменилось, что осталось прежним?

Да, отличается. Если в первом полугодии прошлого года были самые высокие темпы роста цен и самый низкий за предыдущий период объем предложения, то в первом полугодии 2007 года, наоборот, зафиксированы рекордные объемы предложения, особенно на вторичном рынке, и некоторая стагнация спроса.

Прежним осталось то, что на рынке новостроек объем предложения сохранился практически на том же уровне, что и в прошлом году. На рынок, конечно, выходят новые объекты, но их не так уж и много. К тому же каждый месяц из предложения выбывают те новостройки, в которых завершаются продажи.

Многие банки сообщают, что в этом году резко возросла популярность ипотечных программ. Но для многих москвичей ипотека все еще остается недоступной. Когда, на Ваш взгляд, изменится такое положение вещей. Когда ипотека станет доступнее?

Я бы не сказал, что ипотека так уж недоступна. Здесь нужно помнить, что основная масса платежеспособного населения приобретает жилье на собственные накопления. Менее обеспеченные слои населения обращаются к ипотеке, поскольку другого выбора у них нет. Если в первом полугодии 2006 года доля ипотечных приобретений составляла около 10% от общего количества сделок, то во втором полугодии, когда рынок начал замедляться и стало расти количество предложений, объем ипотечных кредитов к концу года увеличился до 25%. То есть чем стабильнее и предсказуемее ценовая ситуация на рынке жилой недвижимости, тем благоприятнее условия для оформления ипотечной сделки. На сегодняшний день доля ипотечных приобретений находится на уровне все тех же 25%.

Впрочем, стоит отметить, что сейчас ипотека используется не только в экономклассе, но и в более дорогих сегментах жилой недвижимости: и в бизнес-классе, и в элите.

Двадцать-тридцать лет назад у нас в стране был популярен обмен квартир. Затем ситуация изменилась. Еще год назад риэлторы советовали желающим совершить обмен квартиры продать ее и приобрести другую, поскольку путем покупки-продажи можно было выиграть на разнице в цене. Что происходит сегодня, войдет ли обмен снова "в моду"?

В наше время проще продать одну квартиру и купить другую, чем искать подходящий вариант для обмена. То есть в «моду» обмен не войдет. И потом, обмен – это пережиток неразвитого рынка жилой недвижимости, это своеобразная стратегия приспособления к негибкому и заорганизованному механизму, регулировавшему взаимоотношения граждан в сфере жилой недвижимости. Рынка жилой недвижимости тогда еще не существовало и продать или перепродать жилье было нельзя, потому люди свои нужды и потребности удовлетворяли через механизм обмена. Иногда обмен использовался в качестве социальной мимикрии для проведения сделок по купле-продаже квартир. Обмен – это социальный рудимент. В дальнейшем границы его практического применения будут только сокращаться.

Когда вы советуете покупать квартиру?

Если и покупать квартиру, то только сейчас. Благоприятные факторы заключаются в том, что объем предложения на вторичном рынке еще достаточно высок, хоть уже и начал сокращаться, а продавцы квартир, напуганные стагнацией цен, более лояльны к позиции покупателя. Вместе с тем, рост цен уже не за горами и начнется он, судя по всему, осенью текущего года. Так что у тех, кто собрался обзавестись новым жильем, осталось не так уж много времени.

На что стоит обратить внимание при покупке жилья? Как уберечься от покупки долгостроя?

Если Вы решились на такой серьезный шаг, как приобретение квартиры, то обращать внимание нужно буквально на все. Чтобы не нарваться на долгострой, оцените застройщика: например, соберите информацию обо всех его реализованных проектах, как он выполнял условия сделок, сроки и т.д. Естественно, самое пристальное внимание стоит обратить на юридическую чистоту сделки (особенно на вторичном рынке), на договорную базу и т.п.

Недавно инвестирование в недвижимость было очень доходным бизнесом, многие эксперты предсказывают рост цен недвижимость и, как следствие, увеличение доходности вложений на этом рынке уже осенью. Каковы Ваши прогнозы?

Как я уже отметил, осенью цены будут расти. Соответственно, будет расти и доход от инвестиций в жилую недвижимость.

Каковы тенденции рынка загородной недвижимости?

В отличие от рынка многоквартирного жилья, рынок загородной недвижимости в 2006 году рос гораздо более медленными темпами: 35% против 100%. В итоге, многокомнатное жилье бизнес-класса сравнялось в цене с загородным жильем, а в некоторых случаях даже превзошло его. Естественно, что в инвестиционном плане загородка стала наиболее привлекательным направлением. Более того, постепенно начался процесс перетекания спроса с рынка городского жилья на загородный рынок. Как результат, по уровню цен загородка стала быстро нагонять многоквартирное жилье. По итогам первого полугодия 2007 года, рост цен на рынке загородного жилья составил 20-25%. Несмотря на то, что со второго квартала 2007 года было зафиксировано некоторое снижение спроса, потенциал загородки по-прежнему сохраняется на достаточно высоком уровне.

Среди прочих тенденций можно отметить расширение географии строительства новых коттеджных поселков. Теперь строительство ведется по всем направлениям без исключения, а не только на западном, юго-западном и северо-западном направлениях, как это было раньше.

Также все четче проявляет себя тренд по формированию дорогого пригорода Москвы: в зоне до 35 км. от МКАД недорогих домовладений уже практически не осталось. Даже загородные домовладения бизнес-класса начинают постепенно вытесняться за 35 километровую отметку. Бизнес-класс теперь сосредотачивается в зоне 35-50 км. от МКАД.

Есть мнение, что существующий уровень цен не позволяет представителям бизнес-класса иметь одновременно квартиру и загородный дом соответствующего уровня, на Ваш взгляд, это верно?

Я с этим не согласен. Дело в том, что проблемы с транспортной инфраструктурой не позволяют оперативно передвигаться между городом и загородом, особенно утром и вечером. В связи с этим обеспеченные деловые люди все больше склоняются в пользу того, чтобы иметь и квартиру (предпочтительно внутри третьего транспортного кольца), из которой в течение 30 минут можно попасть в любую деловую зону Москвы, и загородный дом, в котором можно жить и отдыхать от суеты мегаполиса. Квартира в данном случае должна быть максимально функциональной, с максимально полезной площадью (за лишние метры они платить не хотят, что понятно) и с хорошим местоположением, что уже само собой подразумевает типичный бизнес-класс. То есть квартира используется в течение рабочей недели, а загородный дом – в выходные.

Кстати, мы наблюдаем и развитие сегмента коттеджных поселков экономкласса. Понятно, что поселки будут большими, а располагаться будут далеко. Но за счет этого, а также за счет современных технологий, они окажутся вполне доступными для многих наших сограждан.

Риэлторы говорят, что дома в пределах 60 км МКАД уже не доступны для среднего достатка. Это на Ваш взгляд, связано с сезонностью или это общая тенденция роста цен на недвижимость Москвы и Подмосковья? Будут ли расти цены на коттеджи в Подмосковье и, если «да», то насколько быстро?

Средний достаток – понятие аморфное. Для потребителей экономкласса коттеджи практически недоступны, что, как я уже отмечал, связано с большим дефицитом предложений экономкласса. А в целом, цены в Подмосковье вырастут по итогам 2007 года на 35-40%.

Какие направления популярны под Москвой сегодня? Что изменится завтра? Цены будут расти на Север или на ЮГ?

Естественно, что популярно западное и юго-западное направления. Но сейчас строительство ведется по всем направлениям и каждое из них найдет своего покупателя. Да и далеко не все покупатели загородного жилья живут в ЦАО, ЗАО и ЮЗАО. И таким людям, учитывая сложности с транспортной инфраструктурой, проще будет напрямую выбираться на шоссе по своему направлению, чем пересекать чуть ли не весь город и только лишь для того, чтобы добраться до шоссе на западе или юго-западе столицы.

Что касается цен, то есть много недооцененных направлений, которые имеют хорошие перспективы. Уже сейчас динамика ценового прироста на загородную недвижимость, к примеру, на юге, превышает темпы роста цен на традиционных направлениях.


06 Августа 2007 12:09
Автор: Элла Кутовая
Источник: 1RRE.Ru

Читайте также:





Архив новостей