Правовой ликбез: что больше всего беспокоит покупателей квартир?

Какие риски несет покупатель жилья? Какие риски несет покупатель жилья?

Каждый покупатель жилья уделяет повышенное внимание правовым гарантиям, указанным в документах на квартиру и тщательным образом изучает все возможные спорные моменты в договоре купли-продажи квартиры. Эксперты компании «Метриум Групп» составили листинг самых часто задаваемых вопросов при подписании документов на приобретение жилого имущества в новостройке по 214-ФЗ. Вопросы проранжированы в зависимости от этапа, на котором они могут возникнуть.  1. Требуется ли согласие супруга на покупку квартиры?

Если клиент пользуется услугами продавца недвижимости (девелопера или риэлтора) по регистрации сделки купли-продажи, он может быть уверен, что его уведомят о полном списке требуемых бумаг. Однако покупатель квартиры также вправе оформлять документы самостоятельно. В этом случае ему нужно обращать внимание на некоторые нюансы, например, необходимость письменного согласия супруга на покупку квартиры, согласно ст.35 Семейного кодекса.

 «По семейному кодексу, при отсутствии документального подтверждения согласия второго супруга на сделку, Росреестр имеет все основания для отказа в регистрации, - говорит генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Поэтому мы рекомендуем всегда обращать внимание на требования организаций, которые проводят правовую экспертизу и регистрируют сделку о покупке квартиры на местах. Для госструктур наличие этого документа обязательно. Практически всегда при попытке покупателя квартиры оспорить этот отказ, суды встают на сторону госслужащих».

  2. Можно ли использовать при покупке квартиры материнский семейный капитал (МСК)?

Порой для молодой семьи нет более выгодного вложения материнского капитала, чем потратить эту сумму (порядка 387 тысяч руб. с 01.01.12) на покупку квартиры. Согласно федеральному закону «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» N 256-ФЗ, при единовременном платеже (приобретении жилой недвижимости за наличные) вложить полученные от государства деньги супруги могут сразу после рождения второго ребенка. Использовать средства МСК можно как при расчете с продавцом (физическим лицом), застройщиком, так и при расчете с банком-кредитором. Все операции с использованием средств материнского капитала идут строго в безналичном порядке. К приобретаемому жилью законодательно установлено не так много требований, самое главное из которых – оно должно находиться на территории РФ и оформляться в общую собственность родителей и детей. В связи с этим при покупке новостройки покупатель должен предоставить в банк зарегистрированный договор долевого участия и нотариальное обязательство о том, что приобретаемая недвижимость будет оформлена в собственность на всех членов семьи, включая детей.

«Однако на практике при обращении в банк воспользоваться материнским капиталом достаточно сложно, - поясняет Мария Литинецкая. – Если молодые родители хотят направить МСК на часть первоначального взноса, что чаще всего и бывает, что не все банки на это идут. Дело в том, что Пенсионный Фонд производит перечисление денежных средств в течение двух месяцев, что не выгодно ни девелоперу, ни банку. Поэтому чаще встречаются предложения банков погасить МСК в счет уже выданного кредита, а это значит, что молодой семье придется накопить на первоначальный взнос самим. Важно помнить, что МСК можно направить только на погашение основного долга и процентов по нему, ни в коем случае этими деньгами нельзя будет погасить начисленные в случае просрочки штрафы и пени».

3. Какие риски несет покупатель квартиры, если дом строится на участке, который находится в долгосрочной аренде?

Нередко покупателя квартиры настораживает тот факт, что жилой дом строится на участке, оформленным застройщиком в долгосрочную аренду. Если в Подмосковье такая практика встречается реже, так как многие девелоперы строят на землях, находящихся в их собственности, то для московских проектов это стандартная практика.

«Для покупателя квартиры этот факт не несет никаких рисков, - обращает внимание Мария Литинецкая. - Собственник жилья получает автоматическое право на аренду участка до тех пор, пока там будет стоять дом. Арендная плата на него устанавливается законодательно и может отражаться, в том числе, в виде налога на землю. Если же земельный участок изначально принадлежит застройщику, а не городу, то жильцы платят налог на имущество, поэтому так или иначе от ежегодных выплат не уйти. Сумма в обоих случаях незначительна – порядка 1000 рублей в год».

  4. Почему в договоре собственности не указывается площадь балконов? 

Согласно статье 15 Жилищного кодекса РФ, принятого 1 марта 2005 года, балконы, лоджии, веранды и террасы были исключены из общей площади квартиры. Таким образом, эти площади перестали учитываться при формировании величины коммунальных платежей (обычно в расчет берется только полезная площадь квартиры, которая отапливается, освещается, эксплуатируется). В свидетельстве о праве собственности на квартиру также стала фиксироваться только полезная площадь жилья, она же – общая. Однако при вводе дома в эксплуатацию органы БТИ делают обмер, на основании которого изготавливает технический паспорт здания, в котором указываются площади балконов, лоджий, террас, веранд. Она также учитывается при формировании стоимости квартиры. Разница между площадями, обозначенными в свидетельстве о праве собственности и кадастровом паспорте, может составлять от 3 кв.м и выше.

«Некоторые покупатели жилья, увидев это расхождение, чувствуют себя обманутыми и нередко хотят взыскать с застройщика «лишние» заплаченные деньги, но не учитывают условия, прописанные в ДДУ, - комментирует Мария Литинецкая. – В договоре указывается полная площадь квартиры, в том числе проектная площадь балконов по СНиП 2.08.01-89*, на основании которых ведется расчет стоимости жилья (с примененным коэффициентом для лоджий – 0,5, для балконов – 0,3, для веранд – 1,0 от цены квадратного метра). Каждый раз при подписании договора застройщики предупреждают, что в свидетельстве о праве собственности на квартиру общая площадь квартиры будет указана без учета балконов и лоджий, а следовательно никаких возвратов денежных средств осуществляться не будет. На что по факту имеют полное право. Таким образом, непонимание статьи Жилищного кодекса, обращенная к собственникам жилья, создало поводом для споров между покупателями и девелоперскими компаниями. Конечно, можно было бы строить дома без балконов. Однако, для кого такая квартира будет привлекательна?».   

5. В какой момент покупатель обязан начать оплачивать эксплуатационные услуги при покупке квартиры в новостройке?

Если жилье приобретается по 214-ФЗ, предметом спора между покупателем и продавцом недвижимости может стать оплата коммунальных услуг. В договоре долевого участия квартиры есть пункт, согласно которому с момента передачи квартиры от застройщика покупателю (и подписания передаточного акта) клиент обязан совершать ежемесячные коммунальные и эксплуатационные платежи управляющей компании. Причем это обязательство возникает до получения права собственности. Данное условие полностью соответствует ст. 153 ЖК РФ (Жилищного Кодекса РФ).

При этом важно учитывать, что если новоселу предлагается заплатить за эксплуатационные услуги вперед, то есть авансом, то данное требование управляющей компании является незаконным. «На рынке встречаются прецеденты, когда застройщик прописывает в ДДУ, который заключается при покупке квартиры между клиентом и продавцом недвижимости, условие оплаты собственником жилья расходов по техническому обслуживанию дома и коммунальных услуг авансом, - сообщает Мария Литинецкая. – У управляющей компании на начальном этапе заселения дома, как правило, возникает дефицит денежных средств, поскольку этот процесс носит длительный характер. А так как в большинстве случаев УК создается застройщиком, то последний заранее пытается перекрыть возникающий дефицит. При этом ссылается на Постановление Правительства Москвы от 8 декабря 1998 г. N 942. Однако условия данного постановления противоречат Жилищному Кодексу РФ и каждый участник долевого строительства должен это знать». 


18 Февраля 2013 13:30
Источник: Метриум Групп

Читайте также:





Архив новостей