Центральный деловой район удерживает престиж на фоне дефицита предложения и освоения периферии

Центр остается престижным районом Центр остается престижным районом

По прогнозам компании Blackwood, в условиях сдерживающей градостроительной политики мэрии Москвы дефицит предложения в Центральном деловом районе будет усиливаться, несмотря на положительную динамику объемов рынка качественных офисных помещений. На фоне дефицита предложения закономерно возрастает и ставка аренды при растущем спросе на большие офисные блоки в наиболее востребованных бизнес-центрах ЦДР.

До 2006 г. рынок офисной недвижимости развивался преимущественно в центральной части города. Ежегодный прирост нового предложения составлял здесь порядка 40% от совокупного объема введенных в эксплуатацию офисных зданий. Однако перенасыщенность и высокая транспортная загруженность центральной части города обусловили введение сдерживающей градостроительной политики со стороны мэрии. Это в конечном итоге положило начало тенденции децентрализации спроса, а, следовательно, и девелоперского рынка (развитие территорий в районе МКАД, Москва-Сити, Большого Сити и др.). Однако, несмотря на масштабное развитие и освоение периферийных частей города, спрос на офисные помещения  Центрального делового района остается стабильно высоким, тем самым подтверждая востребованность и престижность данной локации.

По данным Blackwood, на конец 2012 г. общий объем рынка качественных офисных помещений в Центральном Деловом районе составляет порядка 3,8 млн. кв. м (офисные площади), что составляет 32% всего офисного фонда города.

72% от совокупного объема предложения в Центральном Деловом районе приходится на долю офисов класса А (порядка 2,7 млн. кв. м). При этом в ближайшие 2-3 года доля площадей класса Аможет существенно сократиться, - учитывая превышение объемов поглощения над объемом ввода в эксплуатацию нового офисного предложения. Первая причина: снижение качества офисных помещений – многие объекты перейдут в класс В. Во-вторых, новое предложение будет пополняться только за счет уже строящихся сейчас объектов. Строительства новых бизнес-центров в центральной части города уже не ожидается.

В течение 2012 г. в Центральном деловом районе в эксплуатацию были введены лишь несколько качественных бизнес-центров класса А, в частности – БЦ Lighthouse (44 580 кв. м) и «Аквамарин III» (78 000 кв. м). В 2013 г. ожидается ввод БЦ класса «А» Domino в Замоскворечье (6 900 кв. м), а также БЦ Wall Street (33 300 кв. м) на ул. Валовая.

Что касается структуры спроса на аренду помещений в ЦДР в зависимости от класса, лидером в 2012 г. являлся класс А (54%). На помещения категории В пришлось 39% заявок, поступающих в компанию Blackwood, на класс С - 7%. Данное распределение спроса по классам представляется вполне логичным, учитывая структуру предложения в районе, где предложения офисов высшего класса доминирует. Помещения класса С в центре представляют собой административные здания советской постройки, не имеющие современных инженерных систем и коммуникаций.

Если говорить о площадях, структура спроса в 2012 г. претерпела ряд изменений - большей популярностью стали пользоваться качественные офисные помещения площадью от 500 кв.м. Данная тенденция была отмечена еще в конце 2011 г. и в 2012 г. нашла свое подтверждение. Таким образом, на смену посткризисным тенденциям снижения средней запрашиваемой площади блока в 2012 г. доля спроса на большие офисные блоки площадью от 501 кв. м и выше в общей структуре стала возрастать (совокупный объем заявок на большие блоки за 2012 г. превысил 58%). Данная структура спроса на аренду офисных помещений в зависимости от размера позволяет сделать предположения о восстановлении рынка офисной недвижимости  - рост спроса на большие офисные блоки вкупе с ростом стоимости аренды. Однако учитывая возрастающий дефицит свободных площадей в центре города, аренда или покупка больших офисных блоков в скором времени в центре Москвы будет невозможна.

Престиж делового района и соответствующие ставки аренды определяются местоположением. Так, наиболее престижными и дорогими районами в пределах Садового кольца являются зоны, примыкающие к Кремлю, Тверской ул., районы Арбат, Замоскворечье, а также запад Бульварного кольца. Ставки аренды в офисах на территории Басманного и Таганского деловых районов несколько ниже. В целом зона внутри Садового кольца характеризуется общим высоким уровнем ставок аренды.

Что касается ценовых характеристик Центрального делового района, то на конец 2012 г. ставки аренды на офисные помещения класса А варьировались от $700 до $2 000 за кв. м в год, в классе В+ ставки составляют 650$ - $1 300 за кв. м в год, в классе В- - от $600 до $1 000 за кв. м в год (все ставки без учета НДС и эксплуатационных расходов). Cредняя базовая ставка аренды в Центральном деловом районе в классе А составляла $950, в классе В+ $690, в классе В- - $600 за кв. м в год. Эксплуатационные расходы за исследуемый период составили $80–$210 за кв. м в год для помещений класса А. Для офисов классов В+, B--   $60-$130.

В сегменте купли-продажи качественных помещений ценовая ситуация следующая: для офисов класса А цена варьируется от $12 000 до $27 000 за кв. м, класса В -  $8 000-$20 000 за кв. м.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood: «Сохранение деловой активности на достаточно высоком уровне будет способствовать дальнейшему поступательному росту ставок аренды. Несмотря на то что динамика цен и ставок продолжает оставаться достаточно плавной, показатели прироста становятся все более ощутимыми, что подтверждает прогнозы ускорения темпов роста цен в 2013 г».

Таким образом, рост ставок аренды на качественные офисные помещения в Центральном деловом районе, скорее всего, будет продолжаться. Специалисты Blackwood не видят предпосылок ни к стагнации, ни к снижению уровня ценовых показателей: Центр всегда останется престижным, а дефицит качественных помещений в этом районе сохранится на высоком уровне даже после насыщения рынка в целом.


27 Февраля 2013 14:50
Источник: Blackwood

Читайте также:





Архив новостей