Торговые центры стремятся в Подмосковье

Торговые центры стремятся в Подмоск... Торговые центры стремятся в Подмоск...

До недавнего времени жители Подмосковья за покупками и развлечениями ездили в столицу. Однако проблемы с транспортным сообщением между Москвой и областью, общий рост рынка недвижимости, уровня доходов и, как следствие, запросов граждан, проживающих в этом регионе, привел к необходимости строительства современных торгово-развлекательных центров (ТРЦ) на местах.

В настоящий момент в городах за МКАДом насчитывается около двух десятков крупных объектов торговли, также было заявлено о грядущем выходе на местный рынок целого ряда ТРЦ, сообщает RealEstate.ru. Эксперты уверены, что перспективы для строительства торговых комплексов в области огромны. В отличие от столицы, где отдельные районы уже перенасыщены качественными торговыми площадями, Подмосковье испытывает в них острый дефицит.

Программа «Развитие потребительского рынка и услуг на территории Московской области» обещает, что к 2008 году в регионе будет построено и сдано в эксплуатацию не менее 1,3 тыс. объектов, что составит порядка 2,6 тыс. кв.м торговых площадей, включая качественные комплексы, павильоны и встроено-пристроенные помещения.

При этом будет выделено не менее 1,705 тыс. га земли на реализацию данных проектов и сформировано два пояса оптово-распределительных объектов. Первый расположится в радиусе до 50 км вокруг Москвы, второй пройдет по линии дальних городов Подмосковья - Коломна, Кашира, Серпухов, Наро-Фоминск, Можайск, Волоколамск, Клин, Орехово-Зуево, Дмитров и Сергиев Посад.

До 2008 года осталось не так много времени, однако регион, несмотря на усилия областных властей и девелоперов, по-прежнему ощущает острую нехватку качественных торговых площадей. До сих пор в торговом отношении освоена лишь узкая полоска вокруг МКАД, где с внутренней и внешней стороны работают такие операторы, как Auchan, «МЕГА», «Вэйпарк», «Вэймарт», «Гранд», «Три кита», Leroy Merlin, OBI, «Крокус», IKEA, «Мосмарт», «Маркткауф» и другие. В большинстве своем они обязаны оборотами москвичам и жителям близлежащих районов, которые приезжают сюда не только запастись всем необходимым, но и провести время в кинотеатре, на катке или в ресторане.

В то же время в самой Московской области таких торгово-развлекательных комплексов пока немного. «На данный момент в регионе насчитывается около двух десятков крупных современных объектов торговли, в ближайшие годы ожидается выход на рынок сравнимого количества торговых объектов в различных городах Подмосковья. В частности, заявлено несколько проектов суперрегионального масштаба», - комментирует руководитель департамента аналитики Colliers International Ольга Ясько.

В числе ключевых проектов, которые будут возведены в области, специалисты называют ТРК «Счастливая 7я» в Серпухове, Клину и Сергиевом Посаде (RIGroup), «Эльград» в Электростали и «Торговый квартал» в Домодедово («Торговый квартал»), «Жук» в Жуковском (ЗАО «СВА Торговый Центр») и некоторые другие. Однако даже при условии успешной реализации объектов, заявленных девелоперами, уже очевидно, что развитие ритейла и сферы услуг в области проходит неравномерно. Так, наиболее развитыми в торговом отношении городами оказались Мытищи и Балашиха, где на население в 169 тыс. чел. и 190 тыс. чел. соответственно приходится 98,5 тыс.кв. м и 42,5 тыс. кв. м качественных торговых помещений. В то же время в активно застраиваемом жилыми домами Красногорске (население 150,25 тыс. чел.) функционирует лишь 1 торговый центр общей площадью 12,5 тыс. кв.м. «Нехватка качественных торговых помещений ощущается практически во всех городах области, а в некоторых городах: Серпухове, Клину – таковые просто отсутствуют», - добавляет вице-президент RIGroup Павел Лебедев.

По его словам, перенасыщения областного рынка объектами торговой недвижимости не стоит ждать еще 3-5 лет, причем относительной обеспеченностью в плане торговли и развлечений смогут похвастаться лишь города с наиболее высокой потребительской емкостью. «Гипермаркет или крупный ТРЦ, будет нормально функционировать в Зеленограде – городе, входящем в состав Москвы, где большая часть населения работает в столице и имеет высокий уровень доходов. В то же время в отдаленных районах области такой центр, скорее всего, не сможет найти своего потребителя, и сроки окупаемости проекта могут растянуться», - говорит заместитель директора Jones Lang LaSalle Михаил Рогожин.

Однако и у объектов, располагающихся ближе к границе региона, есть шанс на успех. «От 15% до 30% трудоспособного населения в дальних городах Подмосковья работает в столице, а значит, получает московские зарплаты. Кроме того, в долгосрочной перспективе достаточное количество высокооплачиваемых мест появится и в области. Стоит вспомнить хотя бы проект «Город программистов» в Дубне. Наконец, не следует забывать и о сезонном увеличении покупательского спроса за счет жителей дачных и коттеджных поселков», - напоминает П. Лебедев из RIGroup.

Что же касается оптимального формата торгового комплекса в Подмосковье, то эксперты высказали разные точки зрения. «Современные торговые объекты Подмосковья можно разделить на несколько категорий в зависимости от их позиционирования: крупные ТРЦ, ориентированные на москвичей и жителей городов-спутников, локальные ТРЦ в районных центрах и стратегических городах области, новые торговые центры с невыраженной концепцией и объекты «рыночного формата». Учитывая низкую обеспеченность региона качественными торговыми площадями, можно предположить, что практически любой формат найдет свою аудиторию», - считает О. Ясько из Colliers International.

По мнению П. Лебедева, многофункциональный центр, ТРК или ТЦ общей площадью от 15 тыс. кв. м до 30 тыс. кв. м будет нормально функционировать в любом городе с населением порядка 100 тыс. чел. А вот открытие ТРК площадью в 100 тыс. кв. м в таком же городе иногда является рискованным мероприятием: покупателей может попросту не хватить. "Что касается наполнения комплекса, то уверен, помимо торговых площадей важна еще и развлекательная составляющая, поскольку она является «магнитом», притягивающим посетителей в комплекс.

Правда, количественные характеристики (размеры предприятий питания и залов в кинотеатре, площадь игровой зоны, наличие аттракционов и т.д.) всегда строго индивидуальны. Если через город проходят туристические потоки можно рассматривать возможность создания гостиницы, ярмарки, оздоровительного центра или аквапарка. В мировой практике встречаются даже такие экзотические сочетания, как торговый центр и театр", - добавляет специалист.

В то же время директор по маркетингу компании Nayada Анна Кузнецова уверена: "Гостиничная и спортивная составляющая пока не будут очень актуальными в Подмосковье".

Как отмечают эксперты, средние сроки окупаемости проекта составляют 4-5 лет, преимущества строительства ТРЦ в области по сравнению с Москвой очевидны. «В Подмосковье более низкий для девелопера уровень затрат на развитие проекта. Напомню, что его во многом определяет стоимость участка. Наконец, в отличие от столицы с острым дефицитом свободной земли, в Подмосковье можно найти гораздо большие площади», - рассказывает вице-президент компании «Торговый квартал» Анатолий Васильев.

Что же касается арендных ставок, то здесь ситуация неоднозначная: затраты арендаторов в Подмосковье сопоставимы с московскими.

«Уровень ставок аренды на торговые помещения в крупных областных ТРЦ ненамного отличается от платы за аренду в ТРЦ, расположенных за Садовым кольцом в спальных районах Москвы», - подчеркивает специалист по маркетингу Sawatzky Property Management Елена Ткач.

Действительно, по данным RealEstate.ru, стоимость аренды в торговых центрах за МКАД в первом полугодии 2007 года находилась в пределах от 120 долл. за 1 кв.м в год для якорей до 2,5 тыс.долл. для тех, кто снимал помещения в торговой галерее.

Однако, по словам Е. Ткач, в последнее время тенденция такова, что необходимость ездить в Москву за покупками и услугами для организации досуга постепенно ослабевает: жители области предпочитают посещать объекты торговли, находящиеся в непосредственной близости от дома. Поэтому рынок Подмосковья становится все более перспективным для девелоперов, инвесторов, а также сетевых торговых операторов. Последние нуждаются в торговых центрах, отвечающих современным требованиям, и, тем самым, осваивая Подмосковье, получают возможность быть ближе к клиенту.


27 Августа 2007 16:05
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей