Аналитик прогнозирует рост цен на жилье в Москве до $8000 за «квадрат»

Аналитик прогнозирует рост цен на ж... Аналитик прогнозирует рост цен на ж...

Основатель аналитической школы российского рынка недвижимости Геннадий Стерник подготовил к X Национальному конгрессу по недвижимости в Санкт-Петербурге доклад о коррекции прогноза цен предложения жилья в городах России на 2007 год. Судя по его расчетам, пишет газета «Ведомости», вектор среднесрочного прогноза для Москвы и области до 2008-го направлен вверх. К осени следующего года — почти до $8000 за квадратный метр для столицы и $5000 – для области.

По данным риэлторов, на рынке новостроек столицы в настоящее время продается около 320 объектов, объемы предложения понемногу снижаются. По данным IRN.ru, средний уровень цен 1 кв. м московского жилья составляет $4107. В МИАН считают, что средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке в Москве составила $3839, на вторичке — $4433. «Разница между ценой предложения и реальной ценой продажи порой достигает 12-15%», — напоминают в АН «Савва».

Прогноз в прошлое

Геннадий Стерник для коррекции своих прогнозов обращается к динамике прошлых лет. Ежемесячные наблюдения за средней удельной ценой квартир в Москве с середины 1990 года, в Петербурге, Екатеринбурге, Твери — с начала 1992-го, и в ряде других городов показали, считает он, что все города прошли через одни и те же стадии: старт рынка и взлет цен (до 1994-1997 гг.), стабилизация (до 1997 г.), кризис (до 2000 г.), послекризисное восстановление (до 2001 г.), стабилизация (2002), «нефтяной» рост, стабилизация (2004), «ажиотажный» рост (2005-2006 гг.), переход к стабилизации (конец 2006 г.).

«Это говорит о единстве присущих развивающимся рынкам закономерностей их становления и развития, — констатирует Стерник. — Но специфические региональные особенности привели к несинхронности развития их рынков, сдвигу во времени начала и окончания некоторых стадий. Кроме того, имелись особенности и в протекании некоторых стадий в отдельных городах».

«Например, в Петербурге в отличие от Москвы и всех других городов стабилизация в начале 2002 г. не произошла: продолжался медленный рост, объясняемый подготовкой к 300-летнему юбилею города, вниманием президента, привлечением бюджетных и внебюджетных инвестиций. Проседание цен во время стабилизации-2004 в Петербурге было следствием затоваривания первичного рынка во время «нефтяного» бума 2003 г., вследствие чего стабилизация-2004 продолжалась в Петербурге почти до конца 2005 г. Переход к стабилизации после "ажиотажного" роста произошел в Москве и Петербурге одновременно — в ноябре — декабре 2006 г. — и закончился на уровне цен $4835 и $2590 за 1 кв. м соответственно», — напоминает аналитик.

Интересны результаты мониторинга поведения рынков, пользующихся разной валютой. «Августовский кризис 1998 года разделил все города на две группы по признаку валюты номинирования цен: «долларовые» города держали цены предложения до конца года и лишь в 1999-2000 годах понизили их на 35-55%, «рублевые» обрушили цены (в долларовом выражении) в августе и далее медленно их понижали до конца 1999-го (на 50-65%). Восстановление рынка началось раньше в тех городах, где цены упали больше, а закончилось почти одновременно — к началу 2002-го. К концу 2006 года Екатеринбург вышел на уровень $2415 за 1 кв. м, а Тверь — $1370 за 1 кв. м, и стадия «ажиотажного» роста в этих городах еще не завершилась. В Новосибирске (городе с рублевой номинацией цен) кризис обрушил цены в долларовом выражении более чем вдвое (до $230 за 1 кв. м), в то время как в «долларовой» Московской области — лишь в полтора раза (до $180 за 1 кв. м). К концу 2006-го уровень цен в Новосибирске достиг $1560 за 1 кв. м и рост продолжался, а в Московской области произошел переход к стабилизации на уровне $2520 за 1 кв. м», — пишет Стерник.

«Последние шесть лет во всех городах России наблюдался непрерывный рост цен на жилье. Первоначально этот факт воспринимался только как помеха для построения экономико-математических моделей в условиях отсутствия рыночных колебаний. Прогнозирование (не всегда удачное) осуществлялось на основе анализа отдельных факторов и исследования их влияния на цены. Летом прошлого года нами была выдвинута гипотеза о том, что рынок недвижимости вместе со всей экономикой России вступил в долговременный полупериод устойчивого роста. Был построен для рынка жилья Москвы так называемый базовый тренд, который показал, что ежегодные темпы роста цен составляли в прошедшие годы и будут составлять еще 10-15 лет в среднем 20-25%», — оптимистичен аналитик.

Но! «Далее был разработан метод "негармонического разложения ценового тренда», который позволил рассчитать в декабре — январе среднесрочный прогноз (на 2007-2008 годы) динамики цен в Москве, Московской области и еще восьми городах». Получилось, что в столичном регионе и Петербурге уже с начала года начнется стадия стабильности цен с возможной корректировкой вниз на 5-10%, которая будет продолжаться по крайней мере до начала 2008-го, после чего начнется новая стадия повышения темпов роста цен.

Для других городов эта стадия начнется на 3-5 месяцев позже и закончится осенью (Тверь) и зимой (Новосибирск) 2007 года, весной (Екатеринбург, Ростов, Пермь) и летом (Петербург) 2008-го.

Сверка прогноза с данными за прошедшие пять месяцев 2007 года показала Стернику, что Москва и область (а также Екатеринбург и Нижний Новгород) «близко совпадают с ранее рассчитанным прогнозом». Питер выдал небольшое повышение цен, разойдясь с расчетами на $190 за 1 кв. м (7,4%), но этого мало для коррекции. Лишь Новосибирск заставил потрудиться и откорректировать расчеты. В городе, отмечает Стерник, сохраняются высокие темпы роста цен, расхождение с прогнозом составило $390 за 1 кв. м (19%).

Нюансы терминов

«Коррекция» — вообще ключевое слово для рынка недвижимости в 2007 г. Неблагодарное дело прогнозирования на далеком от идеальных моделей поведения рынке жилья осложнилось необходимостью выбирать выражения в условиях, когда цены очевидно не растут. В итоге даже прибавку в цене за месяц на доли процентов эксперты величают коррекцией.

«Прошедший месяц характеризуется продолжающейся корректировкой цен в сторону равновесных значений на фоне умеренного интереса к приобретению жилья, вызванного продолжительным праздничным периодом и ошибочным пониманием потребителями ситуации как наметившейся тенденции к снижению цен» — так изящно описывают аналитики «МИАН — Агентство недвижимости» ситуацию в мае, когда, по их же оценке, спрос со стороны потенциальных покупателей в целом по рынку упал по сравнению с апрелем примерно на 10%.

Аналитикам хорошо рассуждать, что столичный рынок недвижимости еще не видел кризисов. И что зарубежный опыт показывает: недвижимость может обесцениваться. В Москве никому не надо, чтобы она обесценивалась, — ни властям города, старающимся выжать максимальные поступления в бюджет из каждого участка под коммерческую застройку, ни продавцам на вторичном рынке.

Сложнее всего приходится продавцам новостроек. С одной стороны, руководство страны сказало, что жилье должно быть доступным и что сейчас оно — в Москве уж точно — слишком дорого. С другой — сама мысль о том, что цены могут снижаться, вредна, поскольку способна заставить платежеспособных покупателей занять выжидательную позицию.

Конечно, рост цен в 2006 г. был слишком значителен и хорошо, что рынок успокаивается, говорит большинство его участников. Кто-то ожидает оживления рынка уже осенью, но ряд экспертов относят этот момент на весну 2008 г.

По мнению экспертов аналитического центра IRN.ru, сегодняшняя ситуация напоминает 2004 г.: «Тогда рынку понадобилось около 8-9 месяцев для стабилизации. Можно предположить, что если бы были предпосылки для более существенного снижения цен, то оно бы уже происходило».

Но под оживлением на IRN.ru подразумевают не рост цен, а увеличение числа сделок до уровня, предшествующего галопирующему росту цен. А вот в «Миэле» считают, что «с августа велика вероятность повышения спроса и возобновления роста цен с начала осени 2007 года».

По оценке аналитического консалтингового центра холдинга «Миэль», с учетом элитных объектов средневзвешенная цена предложения в мае — $5677 за 1 кв. м, что больше, чем в апреле, на 2,9%. Повышение цены спровоцировано ростом цен на элитные новостройки. Без учета элитных объектов средневзвешенная цена предложения домов-новостроек в Москве в мае 2007 г. составила $4905 за 1 кв. м, а прирост к апрелю — 0,9%.

Агентство Rway, напротив, отмечает, что цены в целом по городу на вторичке за месяц стали меньше на 1,7%. С начала года 1 кв. м подешевел на $150. В АН «Савва» говорят о «потерянных» $143.

«Реальные доходы населения и отложенный спрос также будут нагонять далеко оторвавшиеся от них цены на недвижимость еще много месяцев. Продавцы недвижимости продолжат защищать свои консервативные интересы, тем более что долговечность и слабое устаревание квартир как товара дает им надежду дождаться лучших времен», — обнадеживают в Rway, директор которого Александр Крапин признан лучшим аналитиком 2007 года Российской гильдией риэлторов.

«Для возвращения нормального уровня деловой активности на московском рынке жилой недвижимости требуется совокупное снижение цен на 15-20% от пиковых уровней осени 2006-го», — уверены эксперты Rway. Соответственно, жилье будет продолжать дешеветь на 1-1,5% в месяц как минимум до марта 2008 г., т. е. до президентских выборов.


03 Сентября 2007 12:00
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей