Покупка квартиры с использованием закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФов): юридические кружева, или мошенничество?

Адвокат Олег Сухов Адвокат Олег Сухов

В последнее время подмосковные застройщики активно применяют схемы продажи квартир в новостройках с использованием закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФов). О том, насколько безопасна покупка квартиры у ЗПИФа для дольщиков, чем рискуют участники подобных сделок, какие нюансы и «подводные камни» необходимо учитывать рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).   Классическая модель участия ЗПИФов в девелоперском бизнесе состоит в том, что фонд входит в проект на начальной стадии строительства - приобретает квартиры оптом по ценам ниже рыночных с дисконтом 10-20%. А на завершающем этапе строительства распродает жилье и выходит из проекта с прибылью, которая может достигать 30-40%. По экспертным оценкам, сегодня до 10-15% подмосковных проектов жилищного строительства структурированы с использованием ЗПИФов. Однако лишь в единичных случаях эта конструкция используется как классический инструмент коллективного инвестирования. Чаще всего ЗПИФы, на которые распространяется особый налоговый статус, применяются для «упаковки» проектов в целях оптимизации налога на прибыль и на имущество. Кроме того, через ЗПИФы застройщики стремятся уклониться от санкций и обременений, предусмотренных 214-ФЗ о долевом инвестировании. Не случайно львиная доля зарегистрированных фондов целевым образом создана под крупнейших землевладельцев и девелоперов.

«Как правило, схема реализации квартир с использованием ЗПИФов выглядит следующим образом, - объясняет адвокат Олег Сухов. - Застройщик (обычно – оффшорная структура с длинной цепочкой бенефициаров) по договору долевого участия «продает» квартиры компании, которая управляет ЗПИФом, по цене на 30-50% ниже рыночной. Затем управляющая ЗПИФом компания (УК) перепродает жилье физлицам по договорам уступки прав требования (уже по рыночной цене) - то есть, фактически переуступает не квартиру, а имущественное право требования к застройщику (с согласия последнего). Причем, делает это также через посредников, обычно привлекая  аффилированные с застройщиком риэлтерские компании, имеющие агентские договора с УК ЗПИФа. Риск подобных соглашений состоит в том, что покупатель вступает в финансовые и правовые отношения с застройщиком не напрямую, а через спекулятивного  посредника в лице УК ЗПИФа. На такие правоотношения не распространяется закон о долевом инвестировании (214-ФЗ). Следовательно, покупатель жилья лишается целого арсенала средств защиты, предусмотренных этим документом. Возникает  вероятность того, что продавец (управляющая компания ЗПИФа), не стесненная нормами федерального законодательства, растратит полученные от покупателя средства нецелевым образом».  

Во-вторых, у дольщиков могут возникнуть трудности с возвратом выплаченных по договору сумм. Как правило, стопроцентная оплата по договорам переуступки  производится до государственной регистрации перехода прав. В дальнейшем, в случае отказа от приобретения квартиры (например, из-за срыва сроков строительства) покупатель, которому переуступлены права, сможет претендовать лишь на искусственно заниженную сумму, указанную в договоре долевого участия, который был изначально заключен между застройщиком и ЗПИФом.  Вернуть всю сумму, выплаченную за квартиру ЗПИФу при заключении договора переуступки, будет возможно только при условии признания недействительным или расторжения соглашения об уступке прав.   «В подавляющем большинстве случаев описанные схемы с применением ЗПИФов разрабатываются с целью оптимизации налогообложения и снижения девелоперских рисков - то есть, не являются изначально криминальными и мошенническими, - говорит адвокат Олег Сухов. - Однако чтобы избежать негативных сценариев развития событий прежде, чем принять решение о покупке квартиры в строящемся доме через ЗПИФ и прочие посреднические структуры, целесообразно внимательно вникнуть в предложенные продавцом или застройщиком юридические конструкции оформления сделки и проконсультироваться с профессиональным юристом».


Читайте также:





Архив новостей