Будущее малоэтажного строительства

Екатерина Орлова Екатерина Орлова

Увольнение заместителя мэра Химок, анонсированное как следствие выдачи разрешений на строительство домов до 32 этажей (вне зависимости от истинных причин), наглядно продемонстрировало, что отказ от многоэтажного строительства – это не только документально подтвержденное решение властей, а жесткая, четкая и продуманная политика. Такая позиция правительства, несмотря на оправданное желание участников рынка снизить себестоимость строительства и «сделать жилье доступным», на самом деле является спасительной для развития города – фактически, это единственный способ избежать создания громадного неуправляемого анклава вокруг Москвы.

Безусловно, идея доступного жилья внешне благоприятна в социальном плане – вопрос лишь в одном – зачем это применять в отношении Москвы? Нет никаких экономических предпосылок, чтобы для страны с одним единственным громадным центром притяжения стало возможным когда-либо сделать доступными цены на недвижимость в этом городе. Очевидно, что если бы окружение Москвы стало застраиваться относительно доступными многоэтажными кварталами, то в первую очередь контингент жителей составили бы вовсе не интеллигентные врачи и учителя с низкими зарплатами, а мигранты и неблагополучные семьи.

Насколько же интересно малоэтажное строительство в Подмосковье и имеет ли оно привлекательность для инвестирования?

Малоэтажное строительство – это естественный путь развития многих городов, позволяющий совместить доступность жилья и комфорт проживания, причем последний выражается не только в большей экологичности, но и меньшей населенности территории. Оптимальность соотношения плотности застройки позволяет сделать проживание более доступным, чем в коттеджном поселке. Однако наиболее оптимальным является совмещенный формат малоэтажного и коттеджного строительства на заданной территории.

  Ключевыми моментами при определении привлекательности сегмента малоэтажного строительства для инвестора данного сегмента являются адекватные инвестиционные предпочтения и уделение внимания обоснованию инвестиций. Если ожидания инвестора строятся только на эпохе «золотых нулевых», когда рынок жилой недвижимости корректировался гигантскими темпами, то в любом случае большинство сегментов его инвестиционные предпочтения не оправдают. При таких ожиданиях можно рассмотреть инвестиции в Юго-Восточную Азию, некоторые активно развивающиеся страны Африки и Латинской Америки, где есть вероятность аналогичного прецедента бурного развития. Однако последние тренды, в том числе глобальный отток капиталов из развивающихся стран только на фоне замедления роста экономики Китая, показывают, что в сегодняшних реалиях любые инвестиции с ожиданиями высокой доходности отличаются слишком высокими рисками.

Если же инвестиционные ожидания корректны и рассматриваются сегменты инвестирования на основе динамики реального развития рынка, то есть с 2008 года, то да, малоэтажное строительство является привлекательным сегментом, при соблюдении второго важного условия – четкого и профессионального обоснования инвестиций. В сфере коттеджного и малоэтажного строительства такой подход развит меньше, потому, сэкономив на разработке бизнес-плана, темпы реализации проекта оказываются подчас для инвесторов разочаровывающим фактором. В рамках любого проекта затраты на маркетинговое обоснование, разработку бизнес-концепции и финансовый анализ составляют порядка 0,01-0,02% от стандартного проекта среднего класса, однако данные работы являются собственно основной для создания прибыльности и эффективности проекта. Так как в целом сегмент малоэтажного строительства остается востребованным, но преимущественно это касается проектов с продуманной концепцией и четким соответствием целевой аудитории.

Еще в числе важных факторов обеспечения доходности инвестирования в малоэтажное строительство можно назвать риск-менеджмент, мероприятия по определению рисков и разработки решений по проекту с их учетом. Среди ключевых факторов риска, не секрет, выступают риски блока «политические», сюда входят не только постоянная смена ключевых лиц, но и текущий процесс усовершенствования законодательства. Однако данные моменты все же поддаются оценке и прогнозу, так как большинство новых норм регулирования разрабатываются в рамках общей политической направленности, таким образом, при разработке концепции проекта ключевые возможные изменения уже можно учесть и просчитать чувствительность финансовых показателей к данным изменениям в законодательном регулировании девелоперского бизнеса.

Таким образом, при инвестиционных предпочтениях риск-доходность более рационального характера и уделению внимания к обоснованию инвестиций, сегмент малоэтажного строительства является одним из привлекательных направлений. Скорее можно акцентировать внимание на выборе региона данного строительства, так как лимит целесообразного развития Московского региона постепенно исчерпывается.

  И даже такие факторы, как текущая стагнация экономики, нестабильность рынка недвижимости и отсутствие резких скачков спроса, в сочетании с перевыполнением государственной программы по повышению рождаемости, могут стать, в конечном счете, положительными факторами для малоэтажного строительства, накопившийся спрос все равно будет реализован. Ведь на покупку квартиры в новостройке в Москве у молодых семей средств не хватит даже с привлечением кредита, равно как и на загородный дом в разумной транспортной доступности от Москвы, и малоэтажное строительство – в данном случае реальный выход. Таким образом, малоэтажное строительство может стать перспективным сегментом - как для покупателей, так и для инвесторов.


02 Июля 2013 17:46
Автор: Орлова Екатерина Викторовна, Директор Real Estate Zemer Consulting & Development
Источник: Real Estate Zemer Consulting & Development

Читайте также:





Архив новостей