Хрущевки: продавать нельзя ждать

Хрущевки могут приносить доход Хрущевки могут приносить доход

Квартиры-хрущевки – не самая популярная  среди покупателей недвижимость на рынке жилья России. Тем не менее, при грамотном подходе такие объекты могут приносить своим владельцам неплохой доход. Эксперты Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис» - ведущего оператора на рынке недвижимости Подмосковья – раскрывают верные способы, как сегодня можно заработать на хрущевках - самой не привлекательной с точки зрения инвестиций недвижимостью.

  1. Постоялый двор

Самый очевидный способ получения дохода от хрушевки – это сдача объекта в аренду.  Не секрет, что такие квартиры – самый ходовой товар на рынке арендного жилья. В основном, благодаря низкой цене хрущевки редко пустуют и еще реже долго ждут новых жильцов. Куда сложнее сдать квартиру улучшенной планировки или элитную недвижимость. Для сравнения, двухкомнатная квартира улучшенной планировки в Люберцах площадью 50 кв.м. сдается по цене от 35 тыс. руб., а двухкомнатная хрущевка площадью 42 кв.м. – 20-25 тысяч в зависимости от состояния. Для людей, желающих сэкономить на аренде жилья, разница существенная. За год на хрущевке вы можете «зарабатывать» до 300 тыс. руб. «Очень часто в аренду сдаются хрущевки, полученные по наследству, - комментирует Сергей Власенко, президент Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис». – Окупаемость и ликвидность в таких случаях собственников интересуют мало».

  2. Личный пенсионный фонд

«Сегодня замечена тенденция, что люди покупают хрущевки с целью создания «личного пенсионного фонда»: а именно сдавать квартиру в аренду долгие годы, получая стабильный доход в качестве прибавки к наступающей пенсии, - рассказывает Дмитрий Филиппов, генеральный директор АН «Интеллект», партнер Корпорации риэлторов. – Эти покупатели, прежде всего, ценят надежность, что не является преимуществом новостроек». Среди таких клиентов агентств недвижимости в основном встречаются обладатели различных жилищных сертификатов с ограниченным бюджетом, которого хватает на приобретение самой дешевой недвижимости – однокомнатных хрущевок.

Преимущества такого способа вложения денег очевидны: при относительно небольших инвестициях хрущевки быстрее окупаются, т.к. пользуются стабильным спросом у арендаторов. «Однокомнатная квартира в Подольске стоимостью 2,7 млн. может быть сдана за 15-17 тыс. руб. в месяц, - подсчитала Жанна Маркова, вице-президент Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис». -  Окупаемость составит 15 лет. Для сравнения однокомнатная квартира улучшенной планировки стоимостью 3,5 млн. руб. будет окупаться в течение 17 лет. К тому же, не надо ждать, когда дом построится, не нужно вкладывать большие средства в ремонт, достаточно сделать лишь косметический, и то не всегда».  

  3. Доходное место

Если вам «повезло», и вы являетесь обладателем хрущевки на первом этаже, не торопитесь выставлять объект на продажу по самой низкой цене и даже сдавать в аренду в качестве жилого помещения. Сначала оцените местоположение объекта: если район, где расположен дом, густонаселен и отличается активным пешеходным трафиком, то вполне возможно перевести ваше помещение в разряд нежилого и сдавать в аренду малому бизнесу - парикмахерским, различным мастерским и ателье, небольшим магазинам. И тогда ваш «неликвид» сможет приносить вам гораздо больший доход, чем обычное жилье.

Очень часто в подмосковных городах хрущевки расположены в центральных районах, где подобные площади пользуются большим спросом у предпринимателей, да и в спальном районе всегда востребованы услуги и товары, что называется,  «у дома».

Безусловно, перевод квартиры в нежилой фонд – дело хлопотное, но оно того стоит.

«В Железнодорожном двухкомнатная «хрущевка» на 1 этаже сдается за 20-25 тыс. руб., - приводит пример Аркадий Власенко, генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис» г. Железнодорожный». - Нежилое помещение, площадью 40-45 кв.м. можно сдать за 35-80 тыс. руб. в месяц в зависимости от месторасположения. Состояние объекта не столь важно, арендаторы часто делают ремонт «под себя». В подобных случаях даже самые невостребованные трехкомнатные хрущевки (доля продаж от общего числа не более 4%), могут приносить неплохой доход.

  4. Меняем на новостройку

Продать старую квартиру и на вырученные деньги купить новую квартиру – еще один неплохой способ «превращения» неликвидного в ликвидное. «Если вы обладатель однокомнатной квартиры, вам повезло, квартира уйдет за 2-4 недели в любом случае, - говорит Сергей Власенко. - Однокомнатные хрущевки пользуются стабильным  спросом благодаря низким ценам. Продавцам «двушек» придется ждать дольше, с большими трудностями при  продаже столкнутся  собственники «трешек». Им для скорой реализации объекта нужно готовиться  к хорошему дисконту».

Сегодня ценовой диапазон на подмосковном рынке жилья таков, что продав старую квартиру,  вы можете купить квартиру в новостройке, и у вас еще теоретически должны остаться деньги на ремонт. «В Электроуглях по ул. Школьная строится новый дом, в котором однокомнатную квартиру можно приобрести за 1,6 млн. руб., -  приводит пример Игорь Быковский, вице-президент Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис». - Стоимость однокомнатной хрущевки в этом городе в пределах 2,3 млн. руб. А через  год ваша «однушка» в новостройке при сдаче дома уже будет стоить 2,2 млн. руб.». 

Алгоритм этот непростой и больше подходит людям, у которых есть жилье, и такой «обмен» не осложнит их материального положения. Что делать тем, чьи возможности в этом плане ограничены? Сегодня на рынке существует программа trade-in - система взаимозачета, которая позволяет зачесть стоимость имеющегося жилья для покупки нового. Например, КПК «Дом» предоставляет своим клиентам займ для приобретения новостройки, рассчитаться по которому они смогут после продажи своей старой квартиры. Ограничение по данному кредитному продукту – это высокая степень готовности новостройки, что сводит к минимуму риски всех сторон сделки.    

5. Ждем сноса

Хрущевки сегодня – вымирающий вид жилья. Дома постепенно сносятся по всей стране, рано или поздно они и вовсе исчезнут. По различным программам сноса ветхого жилья в городах владельцам квартир власти предоставляют новое жилье в соответствии санитарными нормами. Только нужно помнить, что если квартира у вас в собственности, то вы получите равнозначную по площади квартиру. Если вы проживаете по договору социального найма, то размер нового жилища будет определен исходя из норматива 18 кв.м. на человека. Это так называемый «пассивный» вариант подходит тем, чье материальное положение не позволяет в ближайшем будущем решить квартирный вопрос самостоятельно. Также получение квартиры по программе сноса выгодно тем, кто не испытывает острых жилищных проблем, проживая на территории супруга, либо родственников.  Но вполне вероятно, что не они, а их дети или внуки получат ключи от новой квартиры, т.к. темпы строительства нового жилья в городах различаются.


15 Июля 2013 11:01
Источник: НП «КР «Мегаполис-Сервис»

Читайте также:





Архив новостей