Алексей Мальцев: «Задача управляющей компании — не умничать и работать на собственника»

Алексей Мальцев Алексей Мальцев

Вместе с тем активно вводятся новые отели, а по объему складских помещений Екатеринбург вышел на третье место после Москвы и Санкт-Петербурга. На этом положительном фоне печальным следствием развития коммерческой недвижимости стал кадровый дефицит в эксплуатации и управлении объектами. Генеральный директор управляющей компании «R.management» Алексей Мальцев рассказал о специфике управления недвижимостью и о решении проблем с подбором персонала.  

В чем заключается специфика обслуживания коммерческих объектов?  

Основной спецификой технического обслуживания объектов является ориентированность на создание максимально комфортных условий для ведения бизнеса внутри объекта. Приведу пример. В чем суть бизнеса торгового центра? Вопрос даже банально звучит: вроде бы в предоставлении товаров и услуг посетителям ТЦ. Но это только видимая сторона процесса. Бизнес торгового центра в другом: собственник объекта продает арендаторам не красивый фасад, не панорамные лифты, даже не квадратные метры. Собственник продает ритейлу поток посетителей. Как следствие, базовая задача технический эксплуатации состоит в создании максимально комфортных условий нахождения посетителей на объекте: это и чистота, и тепловой баланс, и вентиляция. Логика простая — чем комфортнее человеку находиться в торговом центре, тем выше вероятность его последующих посещений и среднее время пребывания, что увеличивает возможность совершения покупок. А это уже выручка арендаторов и возможность платить аренду.

  Получается, от того насколько опытная команда технических специалистов обслуживает объект, зависит поток посетителей в торговом центре?

  Можно сейчас долго говорить об опыте, технической грамотности… Наличие соответствующего персонала — для меня это само собой разумеющееся. Как мне кажется, основное качество, определяющее качество работы, — это скорость реакции на пожелания собственника, различные внештатные ситуации. В конечном счете любая управляющая компания работает на собственника, у которого более целостная картина собственного бизнеса. Собственник более рельефно видит приоритеты развития и текущего управления объектом, он знает «подводные камни» взаимоотношений с арендаторами и прочее. Иными словами, собственник видит и определяет стратегию объекта, что никогда не сделают никакие подрядчики. А задача управляющей компании, как бы это грубо ни звучало, — не умничать и работать на собственника. А если у УК есть свое особое мнение по управлению объектом, отличное от позиции собственника, то для начала пусть она построит какой-нибудь торговый центр, а потом рассуждает о стратегии бизнеса.

  На что ориентируется собственник при выборе управляющей компании?

  Разумеется, на опыт компании, ее портфолио. Но мне кажется, что собственнику необходимо в первую очередь получить полную прозрачность и понятность процесса управления и технической эксплуатации. Он просто должен это знать и понимать, тогда и будет себя чувствовать комфортно.

  Какие виды услуг наиболее популярны? С какой периодичностью они оказываются?

  Здесь, в общем, стандартный пакет услуг: текущая техническая эксплуатация, плановые и предупредительные мероприятия, подготовка к сезонным периодам и так далее. В последнее время становится востребованной услуга по обслуживанию небольших объектов мобильными бригадами.  

На что нужно обратить внимание при заключении договора с управляющей компанией?  

При заключении договора с УК собственнику необходимо обратить внимание на понятную и прозрачную систему оценки предполагаемого результата: должны быть не витиеватые фразы про техническую эксплуатацию объекта, а понятные и оцениваемые критерии работы.  

В чем сложности этого направления? Каковы основные проблемы сегмента?

  Я думаю, что основные проблемы данного сегмента — это наличие квалифицированного персонала, особенно среднего уровня и рабочих специальностей (сантехники, электрики). Эта проблема стоит довольно остро: ведь суть любой услуги — это люди. Каков персонал — таково и качество предоставления услуг. Здесь все максимально персонифицировано: нам приходилось увольнять диспетчеров только за то, что они не смогли доходчиво до арендаторов донести суть одной нештатной технической ситуации. Вообще, об этом можно говорить долго.

  Можно ли сказать о том, что кадровые проблемы стали катализатором рынка внешнего управления? Будут ли проблемы с персоналом и в будущем стимулировать услуги FM на аутсорсинг?

  Как любая услуга, техническая эксплуатация зависит от двух факторов: квалификации сотрудников и их опыта. Все остальное — второстепенно. А знания и опыт появляются тогда, когда возникает возможность работать на разных объектах и проектах, в различных условиях, где есть возможность не только расти по карьерной лестнице в одной организации, но и передвигаться «горизонтально» по различным проектам, применять взаимный опыт, сравнивать проекты, извлекая ту самую уникальную профессиональную компетенцию. И в этом внешние управляющие компании на порядок сильнее многих собственников недвижимости. В этом их основное преимущество, что придает динамику развитию рынка управляющих компаний.

  Например, найти хорошего главного инженера — это очень большая проблема. Я уж не говорю о рядовом персонале. Но мы интересны для потенциальных сотрудников тем, что даем возможность получать им профессиональный опыт на разных объектах. И это уникально.


30 Августа 2013 11:22
Источник: R.management

Читайте также:





Архив новостей