Обзор рынка первичной недвижимости северной части Подмосковья

ЖК «В Пироговском»          ЖК «В Пироговском»

Эксперты «Метриум Групп» подготовили обзор рынка первичной недвижимости северной части Подмосковья, рассмотрев участок между Ярославским и Дмитровским шоссе в пределах 20 км от МКАД. Почему именно север? Потому что это направление традиционно считается наиболее привлекательным для жизни с точки зрения экологии, и участки по ярославскому шоссе всегда были востребованными. Почему именно участок между Ярославским и Дмитровским шоссе? В ближайшей перспективе здесь появится свое метро, точнее – в Мытищах, от чего, безусловно, выиграют все соседние населенные пункты. Ждут этот участок и другие грандиозные планы по улучшению транспортной инфраструктуры, а значит, можно ждать всплеска интереса – как со стороны застройщиков, так и со стороны покупателей.

Анализ структуры предложения локального рынка

На рассматриваемой территории (между Ярославским и Дмитровским шоссе в пределах 20 км от МКАД) в активной реализации находятся 26 проектов нового жилищного строительства. Для текущего исследования из них были отобраны новостройки эконом- и комфорт-класса средней и высокой этажности. Всего в выборку было включено 17 объектов, в составе которых в продаже находятся 29 корпусов. Суммарный объем предложения составляет порядка трех тысяч единиц.

Почти все анализируемые новостройки распределены между двумя городами: Мытищи и Пушкино. В Мытищах в реализации находятся 7 проектов (11 корпусов), в Пушкино – 8 проектов (14 корпусов). Еще два жилых комплекса продается в поселке Пироговском Мытищинского района – ЖК «Афродита» (1 корпус) и ЖК «Пироговский» (3 корпуса). По количеству квартир в реализации структура предложения смещена в сторону г. Пушкино (60%). Около трети предложения приходится на г. Мытищи. Доля квартир в п. Пироговском составляет 8%.

Структура предложения по расположению

Населенный пункт

Удаленность от МКАД

Проекты

Корпуса

Квартиры

шт.

%

шт.

%

шт.

%

г. Мытищи

до 5 км

2

12%

3

10%

162

5%

г. Мытищи

6-10 км

5

29%

8

28%

812

27%

п. Пироговский

11-15 км

2

12%

4

14%

248

8%

г. Пушкино

16-20 км

8

47%

14

48%

1 796

60%

Итого

до 20 км

17

100%

29

100%

3 018

100%

Источник: «Метриум Групп»

Необходимо отметить, что все новостройки, вошедшие в исследование, сосредоточены вдоль Ярославского шоссе. На остальной территории (вплоть до Дмитровского шоссе), в связи с отсутствием крупных населенных пунктов, формат новостроек представлен всего несколькими проектами, которые по своим характеристикам не вошли в выборку. Среди них имеются три объекта бизнес-класса (ЖК «Новые Вешки» в д. Вешки, клубный дом "Admiral Waterhouse" с апартаментами и поселок «Greenlight» на берегу Клязьминского водохранилища), а также малоэтажный жилой комплекс экономкласса в д. Беляниново с одноименным названием.

Степень строительной готовности

В настоящее время жилищное строительство городов северо-восточной части ближайшего Подмосковья активно развивается. За последние полгода в Мытищах и Пушкино на рынок вышли 8 новых проектов, а также несколько корпусов в уже реализуемых жилых комплексах. Это объясняет тот факт, что значительную долю рынка данных городов занимают новостройки на начальной стадии строительной готовности.

Новые проекты, вышедшие на рынок в конце 2012 – 2013 гг.

Название (адрес)

Класс

Старт продаж

г. Мытищи, ул. Стрелковая, мкрн 29

комфорт

апрель 2013

ЖК «9-18» (г. Мытищи)

бизнес

декабрь 2012

ЖК «Ньютон» (г. Мытищи»)

бизнес

декабрь 2012

ЖД «Тарасовский» (г. Мытищи)

бизнес

январь 2013

ЖК «Рождественский» (г. Мытищи)

бизнес

июнь 2013

г. Пушкино, ул. Тургенева, в районе д. 13

эконом

февраль 2013

г. Пушкино, ул. Боголюбская/ Первомайская

эконом

март 2013

ЖК «Новое Пушкино» (г. Пушкино)

эконом

март 2013

Источник: «Метриум Групп»

В сегменте эконом-класса помимо четырех новых проектов рынок пополнился новыми корпусами в ЖК «Пироговский» (п. Пироговский), ЖК «Ярославский» (г. Мытищи), ЖК «Спутник» (г. Мытищи). Несмотря на выход новых объектов, количество корпусов на рынке бюджетных новостроек по стадии строительной готовности распределено достаточно равномерно. При этом наблюдается четкая тенденция уменьшения объема квартир в реализации с повышением степени готовности домов.

Структура предложения по стадии строительной готовности (корпуса)

Максимальное количество квартир реализуется в новостройках на этапе котлована - монтажа нижних этажей - 62%. На объекты на стадии возведения средних этажей приходится около четверти предложения - 24%, в новостройках, где монтаж завершен, проводятся отделочные работы – 8%. Во введенных в эксплуатацию домах в продаже находится около 6% квартир.

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)

Среди строящихся домов в этом году будут введены в эксплуатацию 35% корпусов, в следующем – 22%. Наибольшее количество новостроек будет готово только к 2015 г. - 43%.

Площадь квартир

Основная часть предложения распределена между одно- и двухкомнатными квартирами с небольшим смещением в сторону первых, что является характерным для новостроек эконом-класса. Доля однокомнатных квартир составляет 46%, двухкомнатных – 40%. На трехкомнатные квартиры приходится 12% предложения. Меньше всего в выборке студий и четырехкомнатных квартир – по 1% от общего количества.

Структура предложения по типологии квартир

Типология квартир

Количество квартир

Площадь квартир, кв.м

шт.

%

мин

макс

средняя

студии

36

1%

27,67

31,50

30,1

1-комн.

1 384

46%

28,44

80,70

41,4

2-комн.

1 217

40%

43,20

98,10

61,0

3-комн.

342

12%

67,21

125,00

88,8

4-комн.

39

1%

99,57

111,35

107,1

Итого

3018

100%

27,67

125,00

55,4

Источник: «Метриум Групп»

Площадь квартир в рассмотренных объектах варьируется от 27,7 до 125,0 кв.м. Средняя площадь по выборке составляет 55,4 кв.м. Самые небольшие диапазоны площадей представлены в студиях и четырехкомнатных квартирах. Студию можно приобрести размером от 27,7 до 31,5 кв.м, четырехкомнатную квартиру – от 99,6 до 111,4 кв.м.

По остальным типологиям разброс площадей в выборке существенный. Размеры однокомнатных квартир варьируются от 28,4 до 80,7 кв.м, средняя площадь составляет 41,4 кв.м, двухкомнатных – от 43,2 до 98,1 кв.м (средняя - 61,0 кв.м), трехкомнатных – от 67,2 до 125,0 кв.м (средняя - 88,8 кв.м).


Стоимость квартир

По данным экспертов «Метриум Групп», диапазон стоимости квартир в рассмотренных объектах достаточно широк - от 1,446 до 9,016 млн руб. (49 000 – 115 789 руб./кв.м), несмотря на то что изначально в выборку были включены проекты только эконом- и комфорт-класса. Главными факторами, влияющими на ценообразование в данном случае, являются местоположение (населенный пункт), стадия строительной готовности и типология квартир.

«Наиболее дорогие квартиры реализуются в Мытищах, что обусловлено близостью города к Москве, а также планами по проведению ветки метро, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». - Стоит отметить, что в Мытищах в большей степени развит сегмент бизнес-класса на рынке новостроек, по сравнению с остальными городами северо-восточного направления Подмосковья. В проектах эконом- и комфорт-класса стоимость квартир площадью 27,7 – 102,4 кв.м варьируется от 2,640 до 9,016 млн руб. (61 000 до 115 789 руб./кв.м). Средняя цена квадратного метра составляет 81 980 руб».

Стоимость квартир в г. Мытищах в зависимости от стадии строительной готовности

Стадия

строительной готовности

Типология квартир

Площадь. кв.м

Цена кв.м, руб.

Стоимость, руб.

мин

макс

мин

макс

мин

макс

Котлован /

фундамент

1-комн.

37,10

45,30

62 001

78 005

2 640 000

3 306 900

2-комн.

55,48

62,42

60 994

73 995

3 384 000

4 217 000

3-комн.

79,90

79,90

71 001

71 001

5 673 000

5 673 000

Монтаж нижних этажей

1-комн.

42,86

44,18

97 000

102 000

4 285 460

4 462 180

2-комн.

57,93

64,22

88 000

94 815

5 213 700

6 089 000

3-комн.

75,80

88,09

70 000

82 487

5 858 210

6 900 000

4-комн.

99,57

102,41

70 000

76 000

6 969 900

7 783 000

Монтаж средних этажей

студии

27,67

27,83

97 123

103 000

2 700 000

2 850 010

1-комн.

32,80

45,30

74 000

86 000

2 624 000

3 594 800

2-комн.

54,50

65,70

70 000

80 000

4 251 000

4 927 500

3-комн.

78,20

86,27

61 000

75 000

5 128 260

6 315 000

Монтаж завершен, отделочные работы

1-комн.

38,00

54,00

79 000

115 789

3 900 001

6 048 000

2-комн.

58,70

93,00

75 441

102 215

5 460 000

8 696 000

3-комн.

87,15

92,62

76 600

100 178

6 851 104

9 016 000

Источник: «Метриум Групп»

В Пушкино средняя цена квадратного метра составляет 59 800 руб., что на 27% ниже, чем в Мытищах. В целом, цена варьируется от 49 000 до 86 000 руб./кв.м. Бюджет квартир находится в диапазоне от 1,446 до 6,904 млн руб. (28,4 – 125,0 кв.м).

Стоимость квартир в г. Пушкино в зависимости от стадии строительной готовности

Стадия

строительной готовности

Типология квартир

Площадь. кв.м

Цена кв.м, руб.

Стоимость, руб.

мин

макс

мин

макс

мин

макс

Котлован /

фундамент

студии

31,10

31,50

69 000

75 000

2 173 500

2 362 500

1-комн.

28,44

48,48

49 000

61 200

1 445 955

2 678 400

2-комн.

48,42

77,90

49 000

62 000

2 372 580

4 829 800

3-комн.

67,21

77,70

53 850

60 000

3 666 305

4 662 000

Монтаж нижних этажей

1-комн.

28,44

48,57

50 850

72 630

1 480 302

2 989 000

2-комн.

43,20

66,10

49 000

89 120

2 389 527

4 300 000

3-комн.

84,00

125,00

62 000

63 000

5 292 000

7 750 000

Монтаж средних этажей

1-комн.

50,80

50,80

59 055

61 024

3 000 000

3 100 000

2-комн.

64,00

72,70

56 396

57 813

3 700 000

4 100 000

3-комн.

92,10

96,00

53 125

53 203

4 900 000

5 100 000

4-комн.

111,30

111,30

51 213

54 807

5 700 000

6 100 000

Монтаж завершен, отделочные работы

студии

29,80

29,80

86 000

86 000

2 562 800

2 562 800

1-комн.

-

-

-

-

-

-

2-комн.

58,80

68,40

68 888

76 500

4 498 200

5 027 400

3-комн.

85,80

96,10

56 123

68 500

5 267 470

6 317 500

4-комн.

111,00

111,00

54 865

54 865

6 090 000

6 090 000

Получено РВЭ

1-комн.

45,70

79,80

62 635

78 993

2 934 400

5 645 000

2-комн.

68,60

98,10

62 000

77 102

4 755 400

6 927 000

3-комн.

87,00

94,75

62 000

71 264

5 793 900

6 200 000

4-комн.

111,35

111,35

62 000

62 000

6 903 700

6 903 700

Источник: «Метриум Групп»

В п. Пироговском цены сопоставимы с г. Пушкино. Однако за счет того, что в реализации отсутствуют квартиры в домах на начальной стадии строительной готовности, средняя цена квадратного метра выше - 65 200 руб. Диапазон стоимости квартир составляет 3,220 – 7,450 млн руб. ( 49 645 – 84 922 руб.). Площадь квартир варьируется от 45,1 до 111,2 кв.м.

Стоимость квартир в п. Пироговский в зависимости от стадии строительной готовности

Стадия

строительной готовности

Типология квартир

Площадь. кв.м

Цена кв.м, руб.

Стоимость, руб.

мин

макс

мин

макс

мин

макс

Монтаж средних этажей

1-комн.

46,80

47,20

68 220

68 803

3 220 000

3 220 000

2-комн.

84,40

84,40

49 645

53 199

4 190 000

4 490 000

3-комн.

89,10

89,10

54 882

58 249

4 890 000

5 190 000

Получено РВЭ

1-комн.

45,10

80,70

66 295

84 922

3 300 000

5 350 000

2-комн.

66,80

82,20

61 077

73 802

4 800 000

5 450 000

3-комн.

87,00

111,20

63 218

66 996

5 500 000

7 450 000

Источник: «Метриум Групп»

Во всех городах наблюдается увеличение стоимости квартир по мере повышения степени строительной готовности. В Мытищах диапазон цены квадратного метра на начальном этапе строительных работ составляет 61 000 – 78 000 руб., на стадии отделочных работ – 75 400 – 115 789 руб. Высокая стоимость квартир в объектах на этапе монтажа средних этажей обусловлена тем, что в данный диапазон попали квартиры с отделкой в ЖК «Ярославский». В Пушкино цена квадратного метра в новостройках на начальной стадии готовности составляет 49 000 – 75 000 руб., в домах, введенных в эксплуатацию – 62 000 – 78 993 руб. В Пироговском в объектах, где монтируются средние этажи, квадратный метр стоит от 49 645 до 68 803 руб., в готовых новостройках – от 61 077 до 84 922 руб. В среднем по рынку, разница в цене в начале строительства и в готовых домах может достигать 20-25%.

Перспективные проекты

1. В Мытищах планируется комплексное освоение микрорайона Стройпластмасс (№29) с частичным сохранением существующей застройки. Из объектов нового строительства на этой территории уже построен и введен в эксплуатацию ЖК «Отрадное». В этом году началось строительство двух новостроек комфорт- и бизнес-класса. Кроме них в микрорайоне планируется возвести еще 11 жилых домов, суммарная площадь квартир которых составит порядка 350 тыс. кв.м.

2. Компания «ПРОФИ-Инвест» планирует в июле начать строительство жилья на территории 31-го квартала в г. Пушкино. В рамках проекта будут возведены девять 23-х этажных жилых корпусов. Также предусмотрено строительство многоуровневых паркингов на 1423 машино-места, один отдельностоящий и три встроенно-пристроенных детских сада, культурно-развлекательного центра. В рамках проекта будет проведена реконструкция школы со строительством нового корпуса и водно-спортивной базы, благоустроен пляж и прибрежная полоса реки Серебрянка. Строительство комплекса будет вестись в две очереди, первая (в составе трех корпусов и паркинга) должна быть завершена к октябрю 2016 г.

3. В ближайшее время ожидается открытие продаж в многоэтажном жилом доме с подземным паркингом в 13 квартале микрорайона Серебрянка г. Пушкино. Строительство объекта ведет СК «Евросибспецстрой».

4. В Мытищинском районе в деревне Зимино выделена территория (129,3 га) под застройку многоэтажного жилого комплекса. По предварительным данным, на участке будут размещены 23 семнадцатиэтажных жилых дома общей площадью 450,650 тыс. кв.м. В состав социальной инфраструктуры будут включены: три школы, пять детских садов, две поликлиники, два торговых центра, спортивно-оздоровительный центр, стадион с футбольным полем.

5. В начале этого года было принято постановление по утверждению документации по планировке территории общей площадью 37,31 га в мкрн 17А г. Мытищи. Застройщиком нового комплекса станет компания «Осенний квартал». Согласно постановлению, в состав проекта войдут несколько многоэтажных многоквартирных жилых домов, детский сад, общеобразовательная школа, медицинский центр, паркинги.

6. Компания «ГРУППА MG» планирует осенью этого года начать строительство ЖК «В Пироговском». На участке площадью 2,2 га, расположенном на пересечении Советской и Комсомольской улиц в поселке Пироговском вместо ветхих домов, подлежащих сносу, будет построен многосекционный жилой дом переменной этажности от 3 до 9 этажей. Предполагается, что комплекс будет реализован в сегменте комфорт-класса. Продажи квартир в первой очереди (три секции), строительство которой должно быть завершено к июлю 2014 г., откроются уже в октябре. Цена квадратного метра на старте продаж, ориентировочно, составит 60 000 руб. Весь комплекс планируется ввести в эксплуатацию в 2015 г.


26 Сентября 2013 18:35
Источник: Метриум Групп

Читайте также:



Архив новостей