Как проверить юридическую чистоту земельного участка

Адвокат Олег Сухов Адвокат Олег Сухов

Как показывает практика, до половины земельных участков, выставленных на продажу, имеют юридические изъяны, которые вскрываются только при тщательном юридическом анализе предстоящей сделки. О правовых и технических нюансах земельного due diligence, алгоритме проверки юридической чистоты объекта и основных «стоп-факторах» рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Как правило, стандартная процедура проверки юридической чистоты недвижимости сводится к сбору комплекта документов, подтверждающих легальность приобретения прав на объект. Однако в случае с земельными участками «бумажной» экспертизы может оказаться недостаточно.   «Покупателям приходится глубоко погружаться в историю приобретения объекта, чтобы восстановить цепочку предыдущих сделок с земельным участком, а также обстоятельства, при которых выделялась земля, на каких основаниях», — замечает адвокат Олег Сухов. По его словам, из-за непрозрачности земельного рынка и нестабильности правил, регулирующих оборот земли, докопаться до истины зачастую непросто.

Исходной информацией для расширенного анализа служит ссылка на правоустанавливающий документ (постановление о выделении земли, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, решение суда и пр.) в свидетельстве о собственности, а также описание объекта, его кадастровый номер. Кроме того, целесообразно запросить у продавца расширенную выписку из Росреестра о переходе прав, которая предоставляется только по запросу собственника. При изучении истории сделок с участком Олег Сухов рекомендует не ограничиваться поверхностным изучением документов, а внимательно сопоставлять сведения, полученные из разных источников — они не должны противоречить друг другу.   Следующий после экспертизы правоустанавливающих документов шаг — проверка кадастровых данных. С помощью кадастровой карты необходимо исследовать границы участка, выяснить его площадь, категорию, вид разрешенного использования, а затем сопоставить полученные данные с фактической информацией. Земельный участок должен числиться в кадастровом учете под индивидуальным номером. Данные кадастра позволят убедиться, что участок состоит на учете, а его границы не накладываются на смежные владения.

«В последнее время количество судебных споров, связанных с наложением границ земельных участков, резко возросло. Из-за ошибок в системе кадастрового учета границы земельных участков пересекают и накладываются на границы смежных участков, проходят по красным линиям. Собственников об этом не уведомляют, и они узнают о расхождениях постфактум. Что уж говорить о частниках, если по экспертным оценкам в Московской области около 80 % границ поселений не определены либо наложены друг на друга, при этом расхождения составляют десятки метров», — говорит адвокат Олег Сухов.

Координаты участка, указанные в кадастровом паспорте, должны совпадать с координатами, зафиксированными в землеустроительном деле (межевом плане). Обычно этот комплект документов имеется у продавца, либо может быть предоставлен органами кадастрового учета по его запросу. В межевом плане отражаются исходные данные: информация о землеустройстве; о том, как межевался участок, кто согласовывал границы, и где они проходят. При этом полученные сведения необходимо сверить в привязке к местности.

По словам Олега Сухова, распространенным стоп-фактором для закрытия сделок являются вскрытые в ходе проверки юридической чистоты судебные споры вокруг земельных участков. Сегодня информация о судебных процессах и вынесенных решениях доступна на сайтах судов согласно территориальной подсудности.   «Для полноты картины — в довесок к результатам анализа юридических аспектов — покупателям земли имеет смысл изучить документы стратегического и градостроительного планирования. С тем чтобы комплексно оценить перспективы развития той территории, в границах которой расположен земельный участок, и выяснить, не возникнет ли в обозримом будущем по соседству химзавод, свалка, аэропорт или участок оживленной автомагистрали», — советует адвокат Олег Сухов.


17 Октября 2013 11:09
Источник: Юридический центр адвоката Олега Сухова

Читайте также:





Архив новостей