Второй шанс для девелопмента, или Опасения очередного банковского кризиса как фактор увеличения количества инвестиционных сделок

Екатерина Орлова Екатерина Орлова

Отзыв лицензии у «Мастер-банка» с 47 млрд руб. частных вкладов стал вторым масштабным событием в финансовой сфере за текущий год после весеннего скандала с кипрскими банками. Заявление председателя ЦБ РФ Эльвиры Набиуллиной о том, что «одним банком дело не ограничится», учитывая, что во второй половине 2013 года лицензии были отозваны уже у 14 кредитных организаций (по данным газеты «Ведомости»), также не вызывает оптимизма в бизнес-сообществе. Нарастающая в связи с этим паника и опасения повторения банковского кризиса заставляют иначе воспринимать и сравнивать варианты вложения свободных денежных средств и инвестирования.

Буквально за короткий промежуток времени подавляющее большинство россиян забыли о весьма бурной истории отечественной финансовой системы, на счету которой даже за последние полвека было немало резких скачков платежеспособности валюты и прецедентов массового несоблюдения прав вкладчиков. Именно потому все чаще стал применяться один из спорных, но внешне очевидных методов сравнения — сопоставление роста цен на недвижимость и ставки доходности по депозитам в банках.

Безусловно, некорректность такого «прямого сравнения» обуславливается в первую очередь несопоставимостью активов и, в частности, динамики их обесценивания. Причем, помимо официально озвучиваемой инфляции отечественной валюты, которая гораздо ниже рассчитываемого экспертами исследовательских центров реального уровня инфляции (достигающего за последние годы 15%), посткризисное развитие (и попытки реанимации) многих стран, включая США, обуславливают и ускоренное обесценивание иностранной валюты.

Скорость же обесценивания недвижимости даже по самым жестким расчетам не превышает 3,3% в год (с учетом стандартного 30-летнего срока износа, используемого для расчета амортизации), в крупных городах обычно в значительной степени компенсируется собственным приростом ценности многих объектов за счет роста и расширения городов. В качестве самого красноречивого примера можно привести прирост ценности квартир в сталинских домах, срок износа которых уже давно превысил 30-летний рубеж. Но, самое главное, далеко не всегда проводилось сравнение рисков, а риск тотальной национализации недвижимого имущества гораздо ниже рисков банковской системы.

Однако паника 2008 года и непривычно низкий темп прироста цен на недвижимость последних лет по сравнению с требованиями россиян к доходности докризисных лет отчасти уменьшили интерес физических лиц и частных инвесторов к данному активу — конечно, за исключением инвестиций в строящиеся девелоперские проекты. Внутренний прирост стоимости за счет роста степени готовности объекта и активное расширение многих городов (по интенсивным причинам, как рост региональных городов, и по экстенсивным — за счет искусственного ограничения строительства в пределах МКАД в Москве) в значительной степени обуславливало активные темпы строительства многих малоэтажных и многоэтажных проектов за последние несколько лет.

События же весны 2013 года, когда многие крупные частные инвесторы были вынуждены как минимум срочно решать незапланированные вопросы из-за ситуации с кипрскими банками, в совокупности с многочисленными нововведениями в сфере государственного регулирования девелопмента увеличили активность и частных инвесторов, и владельцев земельных активов. При этом основным критичным моментом для многих девелоперских проектов оставался критерий платежеспособного спроса, точнее, его отсутствия. По сравнению с рынком недвижимости «золотых нулевых», когда значительное количество сделок носило инвестиционный характер, посткризисный объем сделок, основанный в большей мере на планируемом использовании недвижимости в потребительских целях, являлся серьезным сдерживающим фактором для выведения на рынок новых проектов.  События же в отечественной банковской сфере, когда, в отличие от ситуации с кипрскими банками, задействованы вклады гораздо большего числа россиян, и даже, скорее, вызванный общественный диссонанс могут изменить не только соотношение сделок по приобретению недвижимости для потребительских и инвестиционных целей, но и общий объем сделок. Если учесть общее серьезное изменение модели потребления в сторону значительного увеличения процента дохода, откладываемого россиянами в качестве сбережений, и такие прецеденты, как массовый отзыв лицензий банков и опасения повторения банковского кризиса, — недвижимость может стать более привлекательным активом для сохранения средств потребителей. А значит, повышающийся за последние месяцы интерес к инвестированию в девелоперские проекты будет подкреплен возможным ростом числа инвестиционных сделок на рынке.


28 Ноября 2013 15:41
Автор: Орлова Екатерина Викторовна, Директор Real Estate Zemer Consulting & Development
Источник: Real Estate Zemer Consulting & Development

Читайте также:





Архив новостей