Правила игры

Правила игры Правила игры

Новый глава девелоперской компании Coalco Алексей Козлов ждет появления ипотечных агентств, о чем и рассказал мне недавно.

Ипотечное агентство - структура, которая с дисконтом выкупает у девелопера большие объемы жилья на ранней стадии строительства, а затем продает в розницу по ипотеке, запрашивая с конечных потребителей уже рыночную цену. Фактически это сразу и банк, и риэлтерское бюро. Только, в отличие от банка, агентство приобретает в собственность большой объем жилья на длительный срок его строительства. А в отличие от большинства агентств недвижимости, выступает не посредником, а продавцом этого жилья. В России пока таких агентств нет, но за рубежом, в первую очередь в США, девелоперы активно сотрудничают с ипотечными агентствами, и через них продается значительная часть жилья, говорит руководитель брокерского направления ипотечной брокерской компании "Кредитмакс" Виктория Щербакова.

Для девелоперов ипотечные агентства пришлись бы как нельзя кстати:

- во-первых, это означает 100-процентную гарантию того, что построенные квартиры будут проданы. А в этом году, когда из-за высоких цен покупательский спрос резко упал, вопрос реализации стал особенно актуальным;

- во-вторых, это серьезное подспорье для компаний, которые готовятся к IPO или собираются другими способами привлечь крупные суммы денег.

Одно дело - привлекать средства под имеющиеся несколько десятков гектар земли, а совсем другое - под гарантии, что все это в указанный срок будет конвертировано в деньги. По оценке финансовых консультантов, во втором случае проект может стоить минимум на 10-30% дороже. То есть девелоперскому портфелю проектов на $1 млрд гарантия выкупа прибавляет дополнительные $100-300 млн. А если портфель компании без гарантий оценивается в $3,7 млрд, как у AFI Development, $4,5 млрд, как у Coalco, или $8,8 млрд, как у ПИК, счет прибавленной стоимости пойдет уже на миллиарды долларов, пишет газета «Коммерсант».

Пожалуй, основной вопрос, как всегда, в цене. А точнее в том, на какой дисконт должен согласиться девелопер, продавая свой товар. Банкиры предупреждают, что в дисконт должны закладываться не только расходы на содержание агентства, но и его риски, в первую очередь риск недостроя дома или квартала. На данном этапе развития российского рынка этот риск считается высоким: в России сейчас насчитывается до 80 тыс. обманутых дольщиков. Другой риск - дом будет построен, но квадратные метры в нем не удастся продать. По оценкам банкиров, эти риски соответствуют дисконту в 25-30%. В него входят не только риски, но и процент по кредиту, под который ипотечные агентства будут привлекать финансы. Однако для самих девелоперов, по их признанию, предел дисконта - 10-20%. А Алексей Козлов из Coalco в беседе с Ъ вообще говорил о возможной разнице между оптовой и розничной ценой на уровне 7-10%.

Глава Coalco Development уверен, что такие агентства неминуемо появятся в России в течение ближайших трех-пяти лет. Его точку зрения разделяют и другие участники рынка. Но это, по их мнению, возможно в одном из двух случаев. Либо девелоперы должны пойти на меньшую доходность и меньший риск проекта, согласившись на высокий дисконт. Другой вариант - агентства пересмотрят строительные и маркетинговые риски девелоперов. Возможна и организация государственного ипотечного агентства. О поддержке проектов-миллионников чиновники уже объявили, пообещав девелоперам госгарантии по кредитам. Но тратить миллиарды долларов на выкуп целых жилых микрорайонов - поддержка куда более серьезная.


02 Октября 2007 10:29
Источник: 1RRE.RU

Читайте также:





Архив новостей