Сами с усами, или Как продать квартиру без риэлтора

Как продать квартиру без риэлтора Как продать квартиру без риэлтора

Продажа квартиры – дело хлопотное, требующее времени, смекалки и немалого труда. Как и почти во всяком деле, здесь жизнь могут сильно облегчить специалисты по этим вопросам – риэлторы. Но они и возьмут немало. А что, если все-таки обойтись без них? Насколько это перспективно, выяснили специалисты федерального портала о недвижимости «МИР КВАРТИР».

Что почем?

Большинство риэлторов берет за свои услуги комиссию в размере 2% от стоимости продаваемого объекта. Учитывая дороговизну квартир, особенно столичных, это в абсолютном выражении может вылиться в кругленькую сумму. Например, если нужно продать квартиру за 10 000 000 рублей, то комиссия составит 200 000 рублей – для среднего москвича это несколько месячных зарплат, а для пенсионера и вовсе больше, чем годовой доход.

«Согласно нашей аналитике, в среднем человек продает квартиру один раз в жизни и, поскольку дело это серьезное, некоторые решают доверить его профессионалу, - говорит генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР» Павел Луценко. – Другие люди, стесненные в средствах или имеющие время и желание вникать в тонкости сделки, делают все самостоятельно. Кто-то так входит во вкус, что и сам потом становится риэлтором».

Провести сделку с недвижимостью самому вполне реально, и многие уже прошли этот путь. Как отмечает Игорь Червяков, руководитель проекта Ners.ru, примерно 85% операций с квартирами – так называемые альтернативные, представляющие собой цепочки из 2-15 сделок. Здесь, конечно, нужен единый координирующий центр, чтобы увязывать пожелания всех участников «альтернативы», и без риэлтора практически не обойтись. «Оставшиеся 15% делятся примерно поровну: те, кто хочет и может сам проводить сделку и те, кому боязно или некогда это делать самостоятельно – они и нанимают специалиста», - констатирует Игорь Червяков.

Составить документы вместо риэлтора может юрист, работающий в области недвижимости. Он же окажет и ряд сопутствующих услуг. «Продавцу оказывается помощь в грамотном оформлении договора, акта приема-передачи квартиры, расписки в получении денежных средств, самом процессе передачи денежных средств, а также на начальном этапе – в оформлении договора аванса или задатка и передачи таковых от покупателя продавцу, - сообщили в «Юридическом центре адвоката Олега Сухова». - Оплата составит от 30 000 до 40 000 рублей».

В компании «МИЭЛЬ» оформление всех документов вместе с юридическим сопровождением (подписанием договора в банке с присутствием юриста) будет стоить 60 000 рублей, причем оплачивает их покупатель.

Некоторые фирмы готовят отдельные документы. Например, в «Правовом центре СВАО» договор купли-продажи квартиры стоит 5 тыс. рублей. Можно обратиться и к нотариусу – не за нотариальным заверением, а именно за составлением договора и регистрацией его в Росреестре. Стоить это будет примерно 12-15 тыс. руб.

А теперь давайте пройдем весь путь продажи квартиры шаг за шагом.

Подготовительный этап

Сначала определитесь с ценой продажи. «Для этого изучите предложения, похожие на ваше, в солидной базе недвижимости. Например, профессиональные оценщики пользуются базой «МИР КВАРТИР», которая также является официальной базой данных Российской Гильдии Риэлторов. Сравните другие объявления со своим, учитывая престижность и репутацию района, количество инфраструктуры вокруг вашего дома, качество строительства и состояние здания, наличие или отсутствие удобств, таких как собственная территория дома, детская площадка во дворе, колясочные комнаты в холле или на этаже, балкон или лоджия в квартире», - советует Павел Луценко. Для покупателей имеет значение высота потолков, площадь кухни, раздельный или совмещенный санузел и многое другое.

Как вспомогательный инструмент можно использовать интернет-калькуляторы.

Важны и сроки продажи. Чем больше вы торопитесь, чем ниже нужно назначать цену.

«Но если у вас есть время, объявите цену чуть выше рыночной и подождите. Если покупателей нет, снизьте ее немного, и подождите еще. Так вы сможете продать по максимально высокой цене», - уверен Павел Луценко.

Купите специальную сим-карту, и именно этот номер публикуйте в объявлениях. После продажи квартиры вы от нее избавитесь – иначе на ваш телефон еще долгие месяцы и годы будут поступать звонки.

Затем оформите подписку на 3 месяца на базу объектов недвижимости «Виннер» (baza-winner.ru) – это стоит 15 000 рублей. Дополнительно можно разместить объявление с фото в интернет-базах недвижимости, например, в www.mirkvartir.ru. Кстати, после размещения объявления на портале «МИР КВАРТИР» оно появится практически на всех крупных информационных площадках по недвижимости. Еще один сервис массового размещения объявлений – jcat.ru. Если и этого вам кажется мало, можно разместиться в популярных бумажных изданиях («Из рук в руки», «Недвижимость и цены»).

В объявлении нужно указать все ключевые параметры квартиры, иначе потом вам придется озвучивать их каждому позвонившему. Фото выбирайте максимально информативные и создающие положительный образ жилища.

Документы

Обращаем внимание, что крайне важно собрать все документы и выполнить другие формальности до того, как вы начнете показы. Для осуществления операции купли-продажи квартиры понадобятся следующие документы:

1. Документ, удостоверяющий личность продавца (представителя) – паспорт, свидетельство о рождении.

2. Правоустанавливающие документы на жилое помещение, свидетельство о праве собственности. Правоустанавливающими документами на квартиру могут быть: договоры передачи (приватизация), купли-продажи, дарения, мены, ренты, свидетельство о праве на наследство, справка о выплате пая ЖСК, вступившее в силу решение суда и т.д. Свидетельство о праве собственности может быть выдано до 31 января 1998 года, то есть это документ старого образца. В этом случае при регистрации договора купли-продажи и регистрации права собственности за покупателем продавцу будет необходимо зарегистрировать свое ранее возникшее право собственности.

3. Кадастровый паспорт.

С 1 марта 2008 года выдают кадастровые паспорта (ранее требовался техпаспорт БТИ). Это выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая сведения об объекте недвижимости, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Внесенные в кадастр сведения предоставляются в течение не более десяти рабочих дней со дня получения запроса.

4. Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию договора и перехода права собственности.

5. Договор купли-продажи жилого помещения. Он составляется в простой письменной форме. Стороны могут обратиться за помощью в юридическое агентство либо к нотариусу. За нотариальное удостоверение договора купли-продажи придется заплатить государственную пошлину, которая может значительно облегчить карманы.

Так, за удостоверение договоров, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества (земельных участков, жилых домов, квартир, дач, сооружений и иного недвижимого имущества), государственная пошлина у нотариуса составляет: детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам – 0,3% от суммы договора, но не менее 300 рублей; другим лицам в зависимости от суммы договора: до 1 млн рублей – 1% от суммы договора, но не менее 300 рублей; от 1 млн 1 рубля до 10 млн рублей включительно – 10 тыс. рублей плюс 0,75% от суммы договора, превышающей 1 млн рублей; свыше 10 млн рублей – 77,5 тыс. рублей плюс 0,5% от суммы договора, превышающей 10 млн рублей.

При исчислении пошлины принимается сумма договора, указанная сторонами, но не ниже оценочной (подпункт 5 п. 1 ст. 333.25 НК). То есть это может быть инвентаризационная стоимость здания (БТИ), кадастровая стоимость земли (Роснедвижимость), также оценку имущества могут производить коммерческие оценщики.

6. Могут понадобиться и другие, дополнительные документы. Например, если квартира является совместной собственностью мужа и жены, то для ее продажи необходимо заручиться нотариально удостоверенным согласием второго супруга. И при этом совершенно не важно, на кого из супругов оформлена недвижимость. Если жилое помещение было куплено во время брака супругов, оно считается совместной собственностью, за исключением случая, когда между ними был заключен брачный договор, которым установлен иной режим распределения имущества.

Может понадобиться и разрешение на продажу от органа опеки и попечительства. Обращаться за ним необходимо в следующих случаях: во-первых, если собственником жилого помещения является несовершеннолетний гражданин. В данном случае необходимо соблюдение норм по метражу: ребенок должен быть наделяем собственностью в размере не менее, чем ему принадлежит в продаваемом объекте. Во-вторых, если собственником квартиры является недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин.

Если у вас есть куда выписаться, сделайте это. Покупатель должен видеть, что сделка юридически подготовлена, и ему не придется ждать, пока вы выпишитесь, оплатите услуги ЖКХ или оформите кадастровый паспорт. Однако те документы, у которых короткий срок годности, лучше готовить ближе к моменту сделки. На показах можно демонстрировать не сами документы, а копии.

Звонки и показы

Параллельно со сбором документов подготовьте жилье к показам – в "Корпорации риэлторов "Мегаполис-Сервис" подробно рассказали, как это сделать. Квартиру нужно привести в порядок. Если вы там живете, оставьте минимум мебели и личных вещей: фотографий, аксессуаров и т.д.; если не живете, избавьтесь от мебели совсем, т.к. это позволит зрительно расширить пространство. Также нужно проветрить помещение перед показом, можно наполнить воздух комнат приятным ароматом: заварить кофе или разложить апельсиновые корки. Освещение тоже важно: светлые пространства кажутся больше, поэтому поставьте более яркие лампочки в затемненных коридорах и комнатах. Не повредит и небольшой косметический ремонт: если он нужен, то лучше его сделать. В многоквартирных домах нелишней будет и уборка в подъезде и в холле на этаже. Вам это может практически ничего не стоить, но покупатель станет думать, что будущие соседи - чистоплотные и аккуратные люди.

В какое время дня лучше назначить встречу? Если у вас красивый вид из окна, пригласите на просмотр днем, а если там труба котельной или не очень ухоженный внутренний двор, то вечером. Эти детали помогут сформировать положительный образ вашей квартиры в сознании потенциального клиента - психологическая мотивация может стать решающей при выборе жилого объекта.

За час до каждого показа квартиры уточняйте время встречи - у людей часто меняются планы, и не все из них потрудятся сообщить вам об этом. Будьте готовы, что звонить будут не столько покупатели, сколько риэлторы – с предложением своих услуг. Отвечайте им, что у вас уже риэлтор есть и не вступайте в споры.

Оферта, аванс и задаток

Разговаривая с потенциальным покупателем, постарайтесь прямым вопросом или исподволь выяснить, не является ли он участником альтернативной сделки, то есть не продает ли он свою квартиру, чтобы купить вашу. «Такие покупатели могут отменить сделку в любой момент, потому что срывается его собственная продажа или сделка другого участника «цепочки», - предупреждает Павел Луценко. – Самые надежные - клиенты со свободными деньгами, но их гораздо меньше, поэтому их нужно ценить и, возможно, идти на уступки. Есть еще категория покупателей-ипотечников, они ничем не хуже обычных, но приготовьтесь, что ваши документы и чистоту вашей квартиры будет проверять банк».

Также риэлторы советуют взять у потенциального покупателя оферту в письменном виде. Оферта – это предложение покупателя приобрести ваш объект по определенной цене. «Имейте в виду, что данный документ не имеет существенной юридической силы: в случае отказа покупателя, давшего оферту, вы не сможете ничего с него истребовать, - напоминают специалисты Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис». - Однако вы можете показывать эту бумагу другому покупателю, если тот попытается сбить цену. Более того, оферта может способствовать организации «мини-аукциона» на вашу квартиру. Претенденты не только перестанут торговаться, а в случае крайней заинтересованности предложат большую цену». Не забывайте и о психологическом эффекте: подписанная бумага невольно к чему-то обязывает.

И вот, договорившись о цене и прочих условиях сделки, вы готовы взять у покупателя аванс или задаток. Прежде чем это сделать, подпишите предварительный договор купли-продажи, в котором должна быть указана цена приобретаемой квартиры. Если из текста договора не следует, что внесенная денежная сумма (задаток, аванс, предоплата или другое) входит в стоимость объекта, необходимо записать в договор: «Внесенная сумма входит в стоимость приобретаемой квартиры».

Следует различать аванс и задаток. В отличие от задатка, аванс не является гарантией исполнения обязательства и в любой момент может быть истребован назад, его внесение не обязывает стороны заключить договор купли-продажи, а соглашение об авансе может быть расторгнуто без всяких последствий для сторон. Задаток же является одним из законодательно закрепленных способов обеспечения обязательств. Продавец его не возвращает, если сделка не состоялась по вине покупателя. Но если он передумает сам, то должен будет вернуть его в двойном размере. Если же подписание договора срывается по соглашению сторон, задаток возвращается без последствий.

Готовясь подписать окончательный договор, предварительно проверяйте личность вашего покупателя. Помните, что российское законодательство предусматривает не менее 15 оснований для признания сделки купли-продажи недействительной:

1. Договор купли-продажи не соответствует закону.

2. Нарушены права несовершеннолетних.

3. В сделке участвовало неуполномоченное лицо (лжедоверенность).

4. Совершение сделки юридическим лицом вне пределов его правоспособности или неуполномоченным представителем.

5. Отсутствие согласия супруга на совершение распорядительных действий по совместно нажитому имуществу.

6. Подделка правоустанавливающих документов или изготовление фальшивых.

7. Совершение уголовно наказуемых деяний с целью завладения имуществом.

8. Переоформление недвижимости, полученной в результате насильственных действий, на подставных лиц.

9. Сделка является мнимой или притворной. Например, вместо договора купли-продажи оформляется договор дарения.

10. Переоформление недвижимости на подставное лицо с целью уклонения от ареста имущества.

11. Продавец или покупатель ограничены судом в дееспособности.

12. Продавец или покупатель признаны недееспособными.

13. Совершение сделки в состоянии алкогольного, наркотического (токсического) опьянения, в болезненном состоянии.

14. Договор заключен под влиянием обмана, заблуждения.

15. Кабальная сделка, когда договор заключен при стечении тяжелых обстоятельств на невыгодных условиях.

16. Одна из сторон в сделке — несовершеннолетний, то есть ребенок до 18 лет, без соответствующего разрешения.

Заключение и регистрация договора

Наконец, вы с покупателем подписываете подготовленный юристами договор купли-продажи. Происходить это будет в банке, и вам нужно заранее забронировать банковскую ячейку. Она арендуется на время, превышающее срок государственной регистрации сделки. В первый день доступ к ячейке имеют и продавец, и покупатель – для того, чтобы положить туда деньги. Затем доступ для покупателя блокируется и возобновляется только в последние 3-5 дней аренды, когда он может забрать свои деньги, если сделка по каким-то причинам не состоялась. Продавец же может попасть в ячейку только после предъявления зарегистрированного договора купли-продажи квартиры. Чтобы удостовериться, что деньги не фальшивые, закажите в банке их проверку.

«Договор купли-продажи жилого помещения подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в силу только с этого момента, - напоминает Павел Луценко. - Поэтому вы вместе с покупателем должны будете обратиться в регистрационную службу (территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии) по месту нахождения недвижимости. Вы подадите на регистрацию заявление и все необходимые документы, а взамен получите расписку о приеме документов, в которой указан срок окончания регистрации.»

Обычно право собственности и договор купли-продажи должны зарегистрировать в течение месяца. В случае ипотечной сделки регистрация происходит за 5 дней. Если у регистратора не будет оснований для приостановления или отказа в регистрации, то в назначенную дату покупатель получит на руки зарегистрированный договор и свидетельство о праве собственности, а вы - договор и копию свидетельства.


17 Декабря 2013 17:28
Источник: Мир Квартир

Читайте также:





Архив новостей