Расслоение бизнес-класса – тенденция 2013 года

ЖК «Английский квартал» ЖК «Английский квартал»

Рынок бизнес-класса, по-прежнему занимающий наибольшую долю на рынке новостроек Москвы, крайне неоднороден. На текущий момент здесь реализуется порядка 60 комплексов, и все они обладают различными качественными характеристиками. Жесткая классификация осталась в прошлом, критерии отнесения жилья к категории бизнес стали более либеральными. По мнению экспертов «Метриум Групп», расслоение сегмента стало главной тенденцией 2013 года на рынке жилья бизнес-класса.  

Если в дешевом сегменте требования к качеству жилья в условиях конкуренции постепенно возрастают, что и привело в свое время к появлению комфорт-класса, то в бизнес-классе, напротив, наблюдается процесс либерализации. Еще 5 лет назад критерии отнесения ЖК к категории бизнес были весьма жесткими: определенное местоположение, архитектура, окружение, площади квартир и инженерное наполнение. Невозможно было представить проект-бизнес класса неподалеку от МКАД или в непрестижном районе столицы. Однако, как известно, рынок недвижимости не стоит на месте, а число площадок в Москве, пригодных для застройки жильем, неуклонно сокращается. В результате, сегодня одни проекты бизнес-класса расположены в престижных районах Москвы, другие практически граничат с МКАД. Разброс цен среди комплексов данного класса также колоссален: от 7 до 27 млн руб. за однокомнатную квартиру. Очевидно, что девелоперы стремятся «выжать» из земельного участка максимум, потому и получается, что бизнес-класс бизнес-классу рознь.

Аналитики компании «Метриум Групп» отмечают тенденцию разделения новостроек бизнес-класса на ценовые сегменты - нижний, средний и верхний. Границы между ними зыбки, а отнесение того или иного комплекса к любому из сегментов субъективно. По оценкам экспертов, сейчас на рынке представлено по 40% проектов нижнего и среднего ценового уровня бизнес-класса и всего 20% - верхнего.  

«Высокий» бизнес-класс

Наиболее дорогие проекты верхнего ценового сегмента бизнес-класса выделяются на общем фоне своей эксклюзивностью, высокими качественными характеристиками и удачным местоположением. С одной стороны, они значительно опережают по всем показателям прочие комплексы бизнес-класса, но, с другой стороны, все же не в полной мере отвечают многочисленным требованиям, предъявляемым к недвижимости премиум-класса. Такие проекты отличаются продуманной концепцией, авторской архитектурой, внушительными площадями квартир (в среднем площадь однокомнатной квартиры - 60 кв.м, двухкомнатной-88 кв.м, трехкомнатной -130 кв.м, многокомнатной - 206 кв.м), высоким уровнем технического наполнения и обслуживания. Как правило, расположены объекты «высокого» бизнес-класса в ЦАО или на его границе, а также в традиционно престижном ЗАО, недалеко от природных объектов и зеленых зон. Нередко наличие в комплексах верхнего ценового сегмента бизнес-класса видовых квартир и пентхаусов, собственной эксклюзивной инфраструктуры и уникальных инженерных систем.

Наиболее яркими представителями «высокого» бизнес-класса можно считать ЖК «Английский квартал», «Шатер», «Зодиак». Каждый из них в своем роде уникален и обладает рядом характеристик, отличающих его от остальных. ЖК «Английский квартал» выделяется концептуальной архитектурой, к тому же расположен в ЦАО, но в отдалении от основных магистралей. ЖК «Зодиак» находится в лесопарковой зоне «Покровское-Глебово» и из его окон открывается вид на канал им. Москвы и парк. А ЖК «Шатер», также возведенный в ЦАО, вмещает полную собственную инфраструктуру, в том числе службу консьержей и детский сад.

Разумеется, такой высокий уровень комфортности жилья отражается и на его стоимости. В ЖК «Зодиак» минимальная стоимость квартиры составляет 15 млн руб. за 55,7 кв.м, в ЖК «Английский квартал» - 25 млн руб. за 75,6 кв.м, а в ЖК «Шатер» - 15,7 млн руб. за 52 кв.м.

  Золотая середина бизнес-класса

«Костяк» бизнес-класса составляют комплексы, которые можно отнести к условному «среднему» ценовому сегменту. Их отличают сравнительно крупные квартиры (средняя площадь однокомнатной квартиры - 55 кв.м, двухкомнатной - 81 кв.м, трехкомнатной - 117 кв.м, многокомнатной - 190 кв.м), привлекательная архитектура и высокий уровень технического оснащения. ЖК этой категории, как правило, расположены в престижных округах (ЗАО, ЮЗАО, СЗАО) и обладают лучшими качественными характеристиками по сравнению с комплексами нижнего ценового сегмента бизнес-класса, но уступают верхнему в технической оснащенности и эксклюзивности. Их главное преимущество – оптимальное сочетание качественных характеристик и цен.

В качестве проектов среднего сегмента бизнес-класса можно назвать ЖК «Триколор» в Ростокино, «Мосфильмовский» в Раменках или «Дирижабль» в Обручевском районе. Все названные комплексы представляют собой добротные новостройки, имеющие собственную индивидуальность и продуманную концепцию, полностью вписываются в то представление о бизнес-классе, которое сложилось еще на заре его становления. Они имеют удачное расположение (в СВАО по соседству с «Лосиным Островом», ЗАО и ЮЗАО соответственно), возводятся по современным индивидуальным проектам с применением качественных материалов. Однако, их техническое оснащение, площади квартир, уровень отделки фасадов и мест общего пользования не позволяют отнести к верхнему ценовому сегменту.

В среднем ценовом подсегменте бизнес-класса и цены находятся на среднем уровне. Минимальное предложение в ЖК «Триколор» составляет 9,8 млн руб за 49 кв.м, в ЖК «Мосфильмовский» - 9,4 млн руб за 46,3 кв.м, а в «Дирижабле» - 13,6 млн. руб за 54,9 кв.м.  

    Доступный бизнес-класс

Проекты нижнего ценового уровня в бизнес-классе выходят за рамки классических представлений о сегменте, поскольку имеют определенные «недостатки». Жилые комплексы «доступного» бизнес-класса могут возводиться недалеко от МКАД, иметь небольшие площади квартир (средняя площадь однокомнатной квартиры - 50 кв.м, двухкомнатной - 73 кв.м, трехкомнатной - 103 кв.м, а многокомнатной - 163 кв.м) или скромную архитектуру. По многим характеристикам такие проекты близки к комфорт-классу, однако по основным признакам - качеству строительства, комфортности проживания, индивидуализации проекта и степени его проработки, планировкам квартир и уровню инфраструктуры – относятся все-таки к сегменту бизнес-класса».

Среди наиболее ярких представителей доступного бизнес-класса можно назвать, например, ЖК «Янтарный город», Union Park и Wellton Park. ЖК «Янтарный город» расположен на расстоянии всего 2 км от МКАД, но демократичные цены, удачная концепция, привлекательная архитектура и оптимальные площади квартир делают его привлекательным для покупателя, почти все квартиры в 5 корпусах уже распроданы.

ЖК Union Park и Wellton Park имеют схожее местоположение и концепцию. Оба находятся в Хорошево-Мневниках, на достаточном удалении от центра и включают квартиры небольшой площади (от 30,9 до 113,5 кв.м), которые обычно характерны для комплексов эконом- и комфорт-класса. При этом прочие характеристики комплексов соответствуют высококлассному жилью. Оба проекта имеют хорошее техническое оснащение и проработанную концепцию, отличаются авторской архитектурой и индивидуальной отделкой общественных помещений. У Wellton Park есть корпуса, расположенные максимально удачно по отношению к объектам инфраструктуры и транспортным артериям. Они отличаются от остальных более продуманным окружением, архитектурным обликом, инженерным наполнением, соответственно, квартиры здесь дороже, в среднем на 10-15%.

Главное достоинство квартир в новостройках «доступного» бизнес-класса – их стоимость. Фактически, это единственное, чем застройщик может привлечь покупателя. Именно поэтому в нижнем ценовом подсегменте бизнес-класса сконцентрированы самые доступные предложения сегмента. Так, квартиру площадью 34,9 кв.м в Union Park можно купить за 7,3 млн руб, а 30,5 кв.м в Wellton Park обойдутся в 7 млн руб. В «Янтарном Городе» минимальное предложение составляет порядка 11,8 млн руб за 56,1 кв.м.  

«Отнесение жилья к тому или иному сегменту происходит по ключевым и дополнительным характеристиками, - подводит итог Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». - Ключевые, то есть обязательные, критерии для бизнес-класса – это технология домостроения (кирпичные, монолитно-кирпичные и монолитные дома), уровень безопасности и инженерного обеспечения (лифты, система кондиционирования, водоснабжения и пр.), высота потолков в квартире (не менее 3-х метров), огороженная территория, подземный паркинг. К дополняющим характеристикам, которые не являют собой ключевую роль, но характеризуют сегмент, относится метраж квартиры, уровень инфраструктуры района, уровень отделки МОПов, консъерж.

Причем из обязательных критериев ушел главный – расположение.

Когда-то бизнес-классом мог называться ЖК, расположенный только в границах ТТК, либо на территории ближайших престижных районов. В московских реалиях это, действительно, уже устаревшее представление и требование к жилью бизнес-класса. Местоположение жилья того или иного уровня обусловлено особенностями развития столичного рынка недвижимости. Число крупных участков под застройку в Москве ограничено, а на небольших наделах при прочих благоприятных условиях (удачном окружении, наличии ресурсов у застройщика и т.д.) наиболее выгодно возводить жилье бизнес-класса. При этом недостатки местоположения или иных характеристик можно компенсировать относительно невысокими ценами. Так и стали появляться проекты «доступного» бизнес-класса, условно относимые к нижнему ценовому сегменту. На первый план выходят качественные характеристики проекта, транспортная доступность, окружение – именно это определяет сегодня класс жилья».

Факторы, определяющие принадлежность к одному из ценовому сегменту бизнес-класса

Фактор

Верхний ценовой сегмент бизнес-класса

Средний ценовой сегмент бизнес-класса

Нижний ценовой сегмент бизнес-класса

Расположение

ЗАО, ЦАО и районы, прилегающие к ЦАО. Близость элементов положительного окружения, хорошие видовые характеристики

Престижные районы (ЗАО, СЗАО, ЮЗАО)

Непрестижные и спальные районы, характеризующиеся наличием элементов благоприятного окружения

Безопасность

Огороженная и охраняемая территория, видеонаблюдение территории и общественных зон, консьерж, охранная и пожарная сигнализация

Огороженная и охраняемая территория, видеонаблюдение территории и общественных зон, консьерж

Огороженная и охраняемая территория, видеонаблюдение общественных зон, консьерж

Архитектурное
решение, фасады

Концептуальный, современный архитектурный проект, привлечение известных архитектурных бюро, сложные фасады и формы зданий

Индивидуальный проект с подчеркнутой дизайнерской проработкой архитектурного облика, сложные фасады

Индивидуальный проект, декоративные элементы при отделке фасадов, простые формы зданий

Материалы строительства

монолитно-ж/б-каркасные дома (ограждающие конструкции из керамического кирпича).
Вентилируемый фасад с индивидуальной отделкой с применением натуральных материалов (гранит, мрамор, дерево),

увеличенная площадь остекления, панорамные окна, современные импортные пластиковые и деревянные профили верхней ценовой категории со стеклопакетами из энергосберегающих стекол

монолитно-ж/б-каркасные дома (ограждающие конструкции из керамического кирпича).

Вентилируемый фасад с индивидуальной отделкой из керамогранитных или фиброцементных плит, керамического кирпича, искусственного камня.

Остекление - современные импортные пластиковые и деревянные профили верхней ценовой категории со стеклопакетами из энергосберегающих стекол. Возможна повышенная площадь остекления

монолитно-ж/б-каркасные дома (ограждающие конструкции из монолитного ж/б, пеноблоков и др.).

Вентилируемый фасад с отделкой из керамогранитных или фиброцементных плит, фасадного кирпича.

Остекление - современные импортные пластиковые профили средней ценовой категории

Отделка общественных зон

Эксклюзивная отделка с использованием дорогих материалов, выполненная по индивидуальному дизайн-проекту. Привлечение известных дизайнерских бюро к разработке дизайн проекта отделки и интерьера общественных зон, увеличенная площадь МОПов

Улучшенная отделка с использованием более дорогих материалов, комбинирование искусственных и натуральных материалов, проработка интерьеров МОП

Улучшенная отделка, использование отделочных материалов среднего ценового уровня

Инженерное обеспечение

Централизованная приточно-вытяжная вентиляция и климат-контроль в каждой квартире, с очисткой воздуха, пароувлажнением, поддержанием заданной температуры. Отопление автономное по комплексу, импортные радиаторы с терморегулятором, напольные конвекторы. Скоростные лифты от ведущих мировых производителей. Современные слаботочные и коммуникационные сети, HD –телевидение, спутниковое, кабельное, интернет-телефония

Централизованная приточно-вытяжная вентиляция, возможен климат-контроль.
Дополнительные уровни водоподготовки.
Отопление в основном автономное по комплексу, импортные радиаторы с терморегулятором.
Современные скоростные лифты импортного производства. Современные слаботочные и коммуникационные сети. Предусмотрены места для кондиционеров, дренажная система

Централизованная приточно-вытяжная вентиляция и климат-контроль.

Дополнительные уровни водоподготовки

Отопление - автономное или центральное, импортные радиаторы с терморегулятором.

Современные лифты импортного производства. Современные слаботочные и коммуникационные сети. Предусмотрены места для кондиционеров, дренажная система

Инфраструктура

Развитая инфраструктура, сервисное обслуживание жильцов

Расширенная инфраструктура, возможна служба сервиса

Минимальный набор инфраструктуры

Минимальный бюджет покупки

14,5 млн руб.

9,4 млн руб.

7 млн руб.

Источник: «Метриум Групп»


23 Декабря 2013 11:00
Источник: Метриум Групп

Читайте также:





Архив новостей