Ситуация на рынке коммерческой недвижимости Ульяновской области

ТРЦ АКВАМОЛЛ ТРЦ АКВАМОЛЛ

Экспертное мнение Генерального директора Компании DARS DEVELOPMENT Сабанова Сергея Николаевича

  - Как Вы оцениваете сегодняшнюю ситуацию на рынке коммерческой недвижимости Ульяновска?

Так как Компания DARS DEVELOPMENT специализируется на современных качественных торговых центрах, то основной акцент сделаю на торговой недвижимости.

Ульяновск - среднестатистический российский город с достаточным количеством среднеформатных и крупноформатных торговых центров. Если просматривать тенденцию по насыщенности торговыми площадями, то еще два года назад он не дотягивал до показателя 250 кв.м. на 1000 человек, а сейчас этот показатель уже 416 кв.м. аренднопригодной площади на 1000 человек. Хочу отметить, что считать можно по-разному, при подсчете этих показателей мы учитывали все торговые центры, если брать в расчет только концептуальные, то показатели будут значительно ниже.

Наш регион развивается, мы все знаем, какая активная политика проводится в плане привлечения инвесторов и создания новых рабочих мест, поэтому и показатели насыщенности рынка недвижимости идут вверх. В ближайшее время в городе будут реализованы еще четыре крупных проекта, по которым на данный момент ведутся проектные работы: вторая  очередь ТРЦ Аквамолл, компания DARS DEVELOPMENT, ТРЦ Атриум, ЗАО «Континент», ТЦ Созидатель – Мегастрой, компания Агава, ТРЦ «Созвездие» на пр. Авиастроителей, ООО «Фартлег». С открытием данных торговых центров, которое запланировано на 2015 г., показатель по насыщенности торговыми площадями будет составлять уже 650 кв.м. на 1000 жителей, что окажется предельным для города на настоящий момент.

Кроме того, рынок торговой недвижимости города уже вошел в стадию зрелости, показателем которой является  наличие ТЦ иных форматов торговли,  специализированных на определенной группе товаров.

Если говорить о потребителях, то современные девелоперы и ритейлеры уже давно отказались от такого «безликого» показателя, как измерение единицы качественной торговой площади на душу населения. На сегодняшний момент основным показателем для вхождения на рынок является портрет покупателя: его образ жизни, заработная плата, и вытекающая отсюда - покупательская способность населения, так называемая денежная масса доходов. По этому параметру Ульяновск – это город, где доходы населения чуть выше средних по Поволжью, но меньше, чем в Центральной России, Урале,  на Дальнем Востоке. При расширении торговых предложений надо представлять, что у населения этого города просто не хватит материальных ресурсов на приобретение товаров. Сейчас количество торговых площадей в городе достаточно. Реализация новых объектов просто губительна для инвесторов.

Рынок же офисной недвижимости в Ульяновске находится только в зарождающейся стадии, в сравнение с городами–миллионниками. В этом сегменте достаточно мало качественных помещений, отвечающих современным требованиям. В основном офисы представлены в бизнес-центрах советской постройки, квартирами на первых этажах жилых домов, переведенными в нежилой фонд, а также помещениями в торгово-офисных центрах. Очевидно, что есть резервы роста, однако здесь еще важно понимать, что как только сформируется зрелый спрос на такие помещения, то и рынок начнет развиваться.

  - Какие проблемы, тормозят данный рынок?

Первый важный тезис, который мы осознаем – рынок торговой недвижимости Ульяновской области насыщен. Второй важный тезис – это то, что потребители в регионе только привыкают ходить в форматные торговые центры и уровень доходов относительно невысокий. Поэтому успешные компании должны вырабатывать для себя эффективные решения, которые позволяют успешно работать даже в условиях перенасыщения региона форматными торговыми площадями и быть готовыми к увеличению конкуренции.

Важно осознавать также, что потребительское поведение меняется. Культура шоппинга, особенно благодаря появлению в городе крупных концептуальных торговых центров, активно развивается. Могу выделить, по меньшей мере,  четыре укоренившиеся тенденции поведения потребителей в торговых центрах. Шоппинг у потребителей больше не ассоциируется с набором магазинов, в соответствиис мировой тенденцией, шоппинг для покупателей – это только торговые центры с их развлекательной средой, общественным питанием и прочими удобствами.В выбранных торговых центрах посетители стали посещать больше магазинов, чем раньше, однако время, которое они в них проводят значительно сократилось.В среднем, по данным Watcom Shop Mechanics, в одежном магазине покупатель раньше проводил 7-8 минут. Теперь время посещения сократилось до пяти минут. Кроме того, отраслевые исследования показывают,  что наши покупатели ходят по торговым галереям в темпе марша: 115-120 шагов в минуту.

На рынок торговой недвижимости оказывает влияние также высокая цена на товары. Сегодня ритейлер – дискаунтер, марка одежды (обуви) которого, например, в Германии или в Америке, имеет достаточно низкую стоимость, попадая в Россию, будет относиться уже к «среднему», а может быть даже к «среднему +» ценовому сегменту. Теперь представьте, какие цены будут у европейской марки «средний», «средний+», когда она попадет в Россию? Людям хочется хорошего товара, а он в любом случае дорогой, поэтому не все готовы его приобретать. Многие предпочитают покупать дешевый товар не в Торговом центре, с его инфраструктурой и дополнительными возможностями для досуга,а на рынках и в неформатных торговых центрах, так как там вещи похожего качества еще дешевле.

Кроме того, к сожалению, все еще сохраняется неверие ведущих, известных брендов в регион, в его жителей, в их покупательскую способность. Нужны «пионеры». Как только придут в Ульяновск, например, марки группы BNS (MEXX, Calvin Klein,Pinko, Jennyfer и др.), группы Джамилько (New Balance, Timberland,Naf Naf, Desigual, Marco Polo и др.), Lacoste, Levi’s и др., ситуация изменится. Хотя подвижки в этом направлении уже есть. Изменится ситуация и с покупательским поведением, и с ценами, и с развитием ритейла. За примерами ходить далеко не надо. Возьмите Белгород, Рязань, Калугу и др.

  - С чем Вы связываете дальнейшее развитие ульяновского рынка коммерческой недвижимости?

В сфере торговой недвижимости рынок неуклонно будет развиваться в сторону качества, а не количества. Важно, чтобы покупателю было интересно посещать торговые центры.Будет усиливаться роль развлекательного компонента и различных программ лояльности.

Важное значение имеет развитие в сетевом формате и девелоперов и ритейлеров. Выигрывают обе стороны, значит, выигрывает и рынок. При развитии сетевого девелопмента, сетевые операторы получают лучшие условия, чем «ритейлеры-одиночки». Участники рынка могут и должны выстраивать свои отношения исходя из этой установки. Если у девелопера нет сетевого формата, то он может объединиться с другими девелоперами (владельцами ТЦ), чтобы предложить арендатору «пакетное предложение».

Девелоперы должны наращивать профессионализм, компетенции. Этого требует российский рынок, на котором уже появились профессиональные сообщества сетевых операторов, а также активно выходят очень сильные иностранные игроки с высокими стандартами организации бизнеса и высочайшими требованиями к условиям и предложениям коммерческой недвижимости. Нужно уметь их слышать, говорить на одном языке и договариваться о выгодных обеим сторонам условиях сотрудничества.

Нужно воспитывать нашего потребителя, приучить и научить ходить в ТЦ, для этого необходимо изменять концепции торговых центров, когда этого требует время, улучшать управление, насыщать ТЦ новыми активностями и функциями, добавлять новые форматы, работать на перспективу, предвосхищая ожидания потребителя, быть всегда хоть чуть-чуть, но лучше конкурентов в отношениях к нашему покупателю.

Что касается практических точек роста для рынка торговой недвижимости Ульяновской области, то я бы отметил развитие франчайзинга, так как это позволит выйти в город новым востребованным брендам, будет способствовать улучшению торгового предложения в регионе и усилению конкуренции между торговыми центрами, что,в конечном счете, положительно скажется на качестве рынка торговой недвижимости.

К сожалению, только малая доля наших ульяновских предпринимателей рассматривает открытие бизнеса по франшизе, а зря, ведьэто дает дополнительные возможности изачастую это проще и эффективнее, чем начинать все с нуля. Крупные же девелоперские компании оказывают содействие арендаторам в развитии новых направлений, так как тоже в этом заинтересованы.

Важно отметить, что в Ульяновске практически отсутствует стрит-ритейл. Эксперты рынка отмечают этот фактор как безусловную точку роста. Большие торговые центры не могут появляться бесконечно, а улиц города много, и еще будут строиться новые. Надо вдохнуть в них жизнь, наполняя их всевозможными форматами стрит-ритейла, это сделает город еще более привлекательным для жизни.

В целом, как я уже говорил, наш регион активно развивается, политика Губернатора Ульяновской области способствует приходу в регион новых зарубежных компаний, ведется активная работа в отношениипортовой особой экономической зоны, реализуются другие перспективные проекты. Все это, несомненно, будет способствовать развитию рынка коммерческой недвижимости.


27 Января 2014 12:45
Источник: DARS DEVELOPMENT

Читайте также:





Архив новостей