Инвестиции в объекты недвижимости менее рискованны, чем на фондовом рынке

Инвестиции в объекты недвижимости м... Инвестиции в объекты недвижимости м...

По итогам 2006 года общий объем инвестиций только в объекты коммерческой недвижимости Москвы составил около $4,5 млрд. (в 1,5 раза больше, чем в 2005 году), предполагается, что в 2007 году эта цифра составит порядка $7,5 млрд. Такому увеличению инвестиций в объекты недвижимости на территории России способствует их достаточная доходность по сравнению с другими странами мира.

Все инвестиции в объекты недвижимости можно подразделить на следующие основные виды:

 инвестиции в готовые объекты недвижимости,

 инвестиции в готовые девелоперские объекты (в строящиеся или реконструируемые объекты недвижимости),

 инвестиции в закрытые ПИФы недвижимости.

Во многих странах мира, где создана эффективная система защиты прав собственности, инвестиции в недвижимость характеризуются относительно низкими рисками, по сравнению с фондовым рынком. Однако в нашей стране пока не создано подобной системы, и хотя некоторые работы в этом направлении проводятся, пока их сложно определить как успешные.

На рынке недвижимости объектами инвестиций служат практически все объекты рынка, которые в первом приближении можно представить следующим списком:

 земельные участки,

 объекты жилого фонда (городское и загородное жилье),

 объекты нежилого фонда.

В последующие годы центральная власть все активнее заявляет о необходимости формирования единых земельно-имущественных комплексов (ЕЗИК), то есть в дальнейшем из вышеприведенного списка основных объектов недвижимости останутся лишь два вида ЕЗИК – жилые и нежилые.

История последних пяти календарных лет показала, что наиболее прибыльными объектами инвестиций являлись земельные участки в ряде районов нашей страны и, в частности, в Московской области. Так, значение доходности операций по скупке и последующей продаже земельных участков на рынке в ряде случаев превышала 10000% (!...), естественно за пятилетний период времени. В пересчете на среднегодовой показатель доходности – это порядка 150% годовых.

В настоящее время аналогичный средний показатель годовой доходности существенно ниже – порядка 10-12% (хотя на отдельных направлениях – до 50-70%), а при инвестициях в другие объекты рынка:

 офисы – до 11-20% в зависимости от класса и местоположения;

 жилье – до 15-20%;

 загородное жилье – до 20-50%;

 торговая недвижимость – до 12-24%;

 гостиницы, апартаменты – до 11-14%;

 склады – до 12-18%.

В значительной степени долговременный период роста цен практически на все объекты недвижимости в Московском регионе связан с рядом особенностей российских реформ, а также с исключительно благоприятной конъюнктурой мировых цен на основные объекты российского экспорта (в основном – природные энергоносители и металлы).

Вместе с тем, аномально высокие темпы роста цен на жилье в многоквартирных домах в ряде регионов Росси привело к существенному снижению числа заключаемых сделок, несмотря на дальнейшее развитие системы ипотечного кредитования. На ряде региональных рынков жилья начались периоды снижения цен на жилье.

За последние годы существенно возросли инвестиции в объекты коммерческой недвижимости, причем не только в столице, но и в ряде российских регионов.

Среди основных проблем, сдерживающих темпы роста ежегодных объемов инвестиций в недвижимость можно выделить следующие:

 практическое отсутствие объектов «институционального качества»,

 политические и юридические риски,

 неразвитость правовых земельных отношений,

 несформированный кредитный рейтинг большинства арендаторов,

 отсутствие длинных кредитных ресурсов,

 относительно малый объем пенсионных накоплений и ограничения по вложению пенсионных денег в недвижимость,

 неразвитость рынка страхования жизни.

С теоретической точки зрения основные тенденции развития рынка должны быть направлены на преодоление и решение вышеуказанных проблем. Однако на практике не все перечисленные проблемы эффективно решаются, что существенно сдерживает объемы инвестиций в объекты недвижимости практически на всех региональных рынках.

Материал подготовлен по данным информационно-аналитического агентства «RWAY»


08 Октября 2007 13:40
Автор: Александра Кошкина
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей