Нюансы покупки ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка

Адвокат Олег Сухов Адвокат Олег Сухов

В последнее время все больше ипотечных квартир в России выставляются на продажу в связи с неоплатой заемщиками кредитных договоров. Большинство граждан считают такие квартиры проблемными и опасаются иметь дело с залоговым жильем. Однако такие квартиры часто продаются со скидкой, и при грамотной юридической поддержке есть шанс заключить максимально выгодную сделку. О нюансах покупки залогового жилья и правовой чистоте таких сделок рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

На самом деле квартира, находящаяся в залоге у банка, становится проблемной только в одном случае — когда она продается без согласия кредитной организации при наличии задолженности по ссуде. В 90-е годы, да и в начале «нулевых», когда ипотечное кредитование только набирало обороты, Россию захлестнул настоящий вал сделок с таким жильем. Мошенники и просто недобросовестные клиенты получали ипотечные и потребительские кредиты, оформляли залог на недвижимость, а потом спокойно подделывали документы и продавали объект. Банки судились, направляли заявления о возбуждении уголовных дел в правоохранительные органы, подключали частных детективов. В некоторых случаях успех был на стороне банкиров: они добивались возврата залога и отправляли мошенников на скамью подсудимых. Однако гораздо чаще дела затягивались, и злоумышленники уходили от наказания, а новые собственники признавались добросовестными приобретателями и оставляли недвижимость за собой.

Возможно ли мошенничество?

«Сегодня такие случаи редкость: как говорят сами банкиры, при оформлении залога на недвижимость в Росреестре ставится "крыж", после чего реализовать такое помещение без согласия банка фактически невозможно, — комментирует адвокат Олег Сухов. — Поэтому продажи объекта без уведомления и согласия кредитной организации являются самыми настоящими преступными действиями, подпадающими под статью 159 Уголовного кодекса России «Мошенничество». Совершаются такие деяния только с использованием поддельных документов. Обычно преступники либо подделывают "согласие" банка на реализацию залога, либо вообще формируют пакет липовых документов. В первом случае аферисты действуют рука об руку с подкупленными чиновниками. Они фактически доводят сделку до конца, оставляя человека судиться с банком без всяких для него (покупателя) перспектив. В частности, одновременно с исковым заявлением к «приобретателю» банк направляет заявление о возбуждении уголовного дела в органы полиции. В последние 3-4 года правоохранительные органы без проблем возбуждают по таким случаям уголовные дела по фактам мошенничества и подделки документов.  Во втором случае мошенники забирают у доверчивого "клиента" предоплату, доходящую до половины стоимости квартиры, и опять же оставляют последнего "разбираться" с банком и Росреестром. Подобные случаи год от года фиксируются по всей России. Печальное "лидерство" по таким "договорам" у Москвы, Нижнего Новгорода, Самары, Красноярска, Новосибирска, Краснодара».

Покупатели залоговых квартир также несут долю вины за случившееся. Ведь достаточно проявить разумную предосторожность, чтобы понять, что предлагаемая им сделка является насквозь криминальной. Чтобы выяснить это, не надо быть детективом. Необходимо только лично явиться в Росреестр и банк, чтобы картина, как говорится, прояснилась.

«Многие юристы и большинство граждан считают проблемным вообще всё залоговое жилье, которое реализуется банком или иным кредитором с целью погашения ссуды, — отмечает Олег Сухов. — На самом деле это неправильно. Да, такая квартира действительно будет проблемной, но только для банка, так как по кредитному договору имеется просрочка, и для продавца (как должника по кредиту). А вот для потенциального покупателя помещение является самой что ни на есть обычной квартирой, правовая чистота которой, ко всему прочему, была проверена не только банком, но и страховой компанией», — поясняет адвокат Олег Сухов. Обычно такая недвижимость появляется на рынке после возникновения у должника просроченной ссудной задолженности по кредиту.

Различают два способа реализации подобных помещений

Под контролем банка

Сотрудники отдела по взысканию долгов заставляют (или убеждают, кому как нравится) должника выдать им доверенность на право продажи квартиры в досудебном порядке для погашения ссуды. Получив документ, банкиры реализуют недвижимость. Как правило, информация о таких квартирах публикуется на сайте банка-кредитора и у риелторов, заключивших договор о сотрудничестве с кредитной организацией. Найдя покупателя, банк продает помещение, направляет деньги в погашение ссуды, а оставшуюся часть средств (если таковая образуется) возвращает должнику.

Вот типичный пример. Житель Москвы Александр Ванников (фамилия и имя изменены) взял ипотечный кредит в крупнейшем частном банке России. Через год с небольшим в результате падения продаж и ужесточения конкуренции Александр потерял свой бизнес. По его кредиту возникла просрочка. Сначала из банка звонили по телефону, предлагая погасить долг, а потом домой к Ванникову приехали сотрудники hard-collection банка, которые предложили не доводить дело до суда и продать жилье под контролем кредитной организации. Стоит напомнить, что hard-collection — это стадия взыскания просроченной задолженности на этапе от 60 до 180 дней. В этот период сотрудники кредитора лично посещают должника по месту проживания или работы. Ванников согласился. Оформили доверенность, после чего кредитор остановил начисление штрафов и поместил объявление о продаже в газетах и Интернете. Через три месяца появился покупатель, который внес средства на счет должника. Полученные деньги банк списал в погашение кредита и направил в Росреестр согласие на регистрацию перехода права собственности. Оставшуюся после погашения ссуды сумму в размере 73 000 рублей Александр снял с личного счета в банке.

В ходе исполнительного производства

Сходным образом продаются квартиры и на стадии исполнительного производства. С той только разницей, что ключевой фигурой в ходе реализации выступает судебный пристав-исполнитель, который проводит всю работу с должником и покупателем.

Впрочем, даже в этом случае за спиной пристава «маячат» хмурые сотрудники отдела банка по работе с долгами, которые постоянно стимулируют исполнителя на активные действия (здесь нечего скрывать): предоставляют автотранспорт, размещают объявления о продаже в газетах и на сайтах, посещают вместе с приставом должника и даже находят покупателей.

Особенности покупки

Итак, на что же обращать внимание, приобретая квартиру, находящуюся в залоге у банка? «В первую очередь необходимо убедиться, что кредитная организация в курсе сделки и действительно стремится реализовать недвижимость, — рассказывает Олег Сухов. — Для этого надо не полениться сходить в офис кредитора и переговорить с людьми, ответственными за продажу. Как правило, это сотрудники отдела по сбору долгов, специалисты службы безопасности, а также руководители, отвечающие за ипотечное направление банка. В ходе переговоров следует выяснить порядок зачисления денег на счет для полного погашения ссуды. Затем необходимо уточнить стоимость объекта. Дело в том, что недвижимость может предлагаться как ниже, так и выше рыночной стоимости жилья такого типа. Если квартира продается на досудебной стадии, то цена может быть ниже рыночной, потому что просрочка невелика, процентов набежало немного и банк хочет быстро реализовать жилище, чтобы погасить ссуду. Конечно, продавец-должник может потребовать и большую цену, однако кредитор всегда "надавит" на него с целью быстрейшего погашения. Поэтому есть возможность очень даже выгодно купить помещение».

Завышенная же цена обычно возникает на стадии исполнительного производства, когда в стоимость включаются все штрафы, проценты, расходы на обслуживание ссуды, а также сборы судебного исполнителя. Поэтому надо быть внимательным, дабы банк и судебный пристав не решали свои проблемы за ваш счет. Ну и наконец, в любом случае следует обратиться к адвокату, который сможет отстоять интересы покупателя и проверить правовую чистоту сделки.


Читайте также:





Архив новостей