Риски покупки недвижимости в Крыму

Нотариус Алексей Комаров Нотариус Алексей Комаров

Правительство анонсирует планы по развитию региона Крым как туристической мекки России. Опросы аналитиков пестрят данными буквально ежечасного удорожания земли и квартир Крыма.  Как результат аналитики и риэлторы констатируют всплеск интереса к приобретению недвижимости на Крымском полуострове. Но торопиться с приобретением нельзя.

Приобретение курортной недвижимости следует рассматривать с точки зрения юридической - безопасность вложения от правопритязаний и обременений покупки, и экономической - прогноз изменения цены за время владения, периодичность использования и т.д.

Юридические проблемы приобретения следующие:

1.   Недвижимость в Украине (так же как и в России) подлежит обязательной государственной регистрации. Согласно ГК УР право собственности на недвижимое имущество возникает в момент регистрации права в Государственном реестре вещных прав. Общеукраинский Государственный реестр физически располагается в Киеве. Сегодня доступ к реестру, а значит, к сведениям о правообладателях недвижимости не возможен. Крым с 07 марта 2014 года от государственного реестра отключен, соответственно подтвердить полномочия по распоряжению, получить информацию об отсутствии/наличии арестов, обременений (отягощений) на недвижимое имущество из реестра невозможно. Верить на слово по  имеющимся у собственника на руках документам о собственности нельзя, так как они могли давно утратить юридическую силу (объект мог быть обременен или перепродан и не один раз.) Более того, переход права собственности на недвижимость подлежит государственному регулированию, нарушение порядка регистрации сделок повлечет их недействительность.

2.   Указом Президента РФ от 21 марта 2014 г. № 168  "Об образовании Крымского федерального округа" в РФ образован Крымский федеральный округ. Но в острой фазе международной дискуссии находится статус полуострова: Киев, страны ЕС, США не признают измененный правовой статус территории и результат проведенного референдума. Верховная рада приняла закон о присвоении полуострову статуса временно оккупированной территории, в соответствии с которым любая сделка относительно недвижимого имущества, заключенная с нарушением украинского законодательства, считается ничтожной. С присвоением Крыма к РФ на него распространяется российское законодательство, но противостояние двух государств приведет к тому, что к россиянам, оформившим сделку по приобретению недвижимости, могут начать применять санкции вышеперечисленные страны, вплоть до ограничения въезда в страны, не признавших референдум.

3.   До сих пор неясно, как вообще изменятся  правоустанавливающие документы на недвижимость, территориальная принадлежность которой находилось в одной правовой юрисдикции, а теперь перешла в другую. В какой денежной единице правильно вести расчет так, чтобы указанную сумму можно было однозначно трактовать как цену договора, поскольку в соответствии с ГК РФ и ГК УР цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости. В случае отсутствия договоренности сторон о цене, договор о продаже недвижимости считается незаключенным.

4.   При операциях с землей  следует иметь в виду, что на территории Крыма введен мораторий на приватизацию земли и республиканской собственности до утверждения схемы размещения объектов инфраструктуры образования, здравоохранения, обороны, безопасности. Эта мера свидетельствует о государственном регулировании и сдерживании повышенного интереса к прибрежным земельным участкам, призвана предотвратить несанкционированное изменение границ земельных участков, неконтролируемую застройку полуострова, в том числе приморских территорий. Из-за невозможности проверки статуса земли невозможна реализация права собственности на дома с земельным участком и земельные участки без строения, оформленные в соответствии с украинским законодательством, а подлежащие последующей регистрации уже по российскому законодательству.

Экономический прогноз инвестиций в недвижимость Крыма, по мнению генерального директора ООО «АВЕНТИН-Недвижимость» Антона Баранова, не отвергает снижение цен на недвижимость. Повышенный спрос среднестатистического покупателя на «недорогую квартиру у моря» и серьезных инвесторов на санатории или земельные участки на берегу моря пройдет, а вопрос о том, по силам ли нам заплатить громадную цену за присоединение Крыма, останется. Без баснословных вложений (возможно, превышающих «олимпийский уровень») привлекательность этого региона не поднять. Если эффективность российской экономики не перестанет падать, в Крыму все может остаться по-прежнему, и тогда среднесрочная перспектива роста цен будет сомнительной.  

Действия России сейчас направлены на переход на территориях Крыма и Севастополя на российскую систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также на российскую систему государственного кадастрового учета. В противоречие этому в Министерстве юстиции Украины предлагают одобрить норму, разрешающую удостоверять договоры купли-продажи недвижимости Крыма гражданам Украины  «у любого нотариуса, который есть в Украине» и предлагается это сделать в соответствующих службах Запорожской и Херсонской области. По российскому законодательству такие сделки не будут иметь юридической силы. Неопределенность правовых последствий таких операций с недвижимостью лишит граждан гарантии защиты права собственности.

В такой нестабильной правовой и политической ситуации черноморское побережье становится рискованным объектом для инвестиций с неясным правовым положением и создает идеальные условия для мошенников. С целью захвата недвижимости преступники могут подделывать правоустанавливающие документы на недвижимость. По информации СМИ закрытию реестров регистрации прав предшествовало их внештатное отключение, говорилось о рейдерском захвате. Мошенники имели возможность собрать достаточно информации и подделать часть документов для нужд фиктивной продажи. Способ обмана покупателей - получение задатка по поддельным документам на продаваемое жилье. Поскольку недвижимость, чаще всего с заниженной стоимостью, может быть «продана» достаточно быстро, покупателю предлагается едва ли не на месте внести аванс/залог/задаток в большом размере. Предъявляемые "правоустанавливающие документы" выглядят реальными, но не являются действительными.

Законным и безопасным путем сегодня купить недвижимость в Крыму нельзя. Работа при отключенных реестрах прав - разгул для аферистов, так как вероятна продажа арестованногоимущества или двойные продажи одного объекта. Если кто-то и возьмется сейчас оформлять сделку с имуществом, то это будет вне какого-либо правового поля, покупатель не сможет зарегистрировать свое право собственности, в реестре собственником останется предыдущий владелец. Хотя крымчане нашли способ, как оформлять сделку без доступа к реестрам. Большинство крымских риэлторских компаний заключают с клиентами предварительные договоры с отсрочкой проведения сделки, допустим, на полгода. При этом покупатель вносит аванс в размере половины или более стоимости квартиры. В то же время нельзя не понимать, что изменение цен на крымском рынке может поставить под сомнение завершение такой сделки. Очевидно, что в ситуации роста цен продавец не будет заинтересован в продаже по зафиксированной ранее цене. Тогда покупатель в лучшем случае может надеяться на возврат денег.  Конечно, потеря бдительности потенциальных покупателей жилья активизирует аферистов, риск мошенничества резко возрастает, но другого механизма еще нет.

Однако не стоит экономить на собственной финансовой безопасности. Приобретая квартиру или жилой дом с участком, лучше обратиться к квалифицированным юристу и нотариусу, которые проведут оценку подлинности всех документов, проверят объект на ограничения, а также окажут ряд прочих услуг, направленных на обеспечение законности и чистоты сделки. Не стоит особо полагаться в этом на агентства недвижимости и частных риелторов, которые не только часто бывают непорядочными и неквалифицированными, но и юридически ни за что не отвечают. По предварительной информации Работа Росреестра, позволяющего регистрировать сделки с недвижимостью, полноценно начнется только с 1 июня. На сегодняшний день нотариусам рекомендовано только консультировать клиентов по вопросам приобретения недвижимости. Пока не будут решены все вопросы, касающиеся перехода на российское законодательство и государственной регистрации права собственности, сделки купли-продажи нотариусы не проводят.

Стоит заметить, что весь оборот недвижимости в Украине подлежит обязательному нотариальному удостоверению, именно на нотариат возложена ответственность за законность сделки. В то время как в России возможно приобретение недвижимости и без участия квалифицированного юриста, что даст плодородную почву мошенничеству и после начала работы Росреестра. Наряду с признанием за Крымом особой экономической зоны, необходимо, на мой взгляд, подумать о безопасности собственников и покупателей недвижимости, максимально вовлечь нотариат в оборот недвижимости  и сохранить обязательное нотариальное удостоверение сделок, как пример эффективной защиты права собственности.


21 Апреля 2014 16:36
Автор: Алексей Комаров нотариус Санкт-Петербурга
Источник: Нотариальная контора Нотариуса СПБ Комарова Алексея Викторовича

Читайте также:





Архив новостей