Загородный антагонизм

Загородный антагонизм Загородный антагонизм

Цивилизованный рынок загородной недвижимости начал формироваться в России относительно недавно, и, порой, в поисках дома в Подмосковье покупатели сталкиваются с явлениями, понять природу которых сможет далеко не каждый.

Псевдоэлитное жилье

Элитное жилье в Подмосковье появилось еще в Советском Союзе в виде госдач на Рублевке. Правда, купить эти объекты в то время было практически нереально, их надо было заслужить. Картина резко изменилась и, начиная с 90-х годов, стали появляться отдельные дома, а позже и целые элитные поселки. Сегодня покупатель загородной недвижимости может наблюдать следующую картину: любой каталог объектов Подмосковья пестрит надписями «эксклюзив», «элит», «de luxe» и т.д. Невольно напрашивается мысль о том, что все без исключения коттеджные поселки области относятся к высшему ценовому сегменту. Конечно же, это не так, но доля правды все же присутствует.

Современные реалии таковы, что далеко не все поселки, которые называют себя элитными, таковыми являются на самом деле. И на это есть ряд причин. Момент возникновения этого противоречия на рынке можно отнести к периоду двух-трех летней давности, когда еще не существовало четкой классификации сегментов рынка, не были определены так называемые «критерии элитности».

«Действительно очень многие поселки позиционируются как элитные. Происходит эксплуатация этого слова, благодаря чему застройщики оправдывают свои усилия, ведь семантика слова подразумевает «самый лучший, уникальный, эксклюзивный». На поверку оказывается, что всем этим требования соответствует гораздо меньшее количество предложений, чем заявлено», - говорит Нина Резниченко, руководитель департамента загородной недвижимости компании IntermarkSavills.

Второй момент, влияющий на появление псевдоэлитных поселков – стремление девелопера сократить срок окупаемости проекта. Поселок выставляется на продажу в высшем ценовом сегменте, таким образом, максимизируются прибыли и привлекается внимание состоятельных клиентов. При этом нельзя говорить о том, что застройщик изначально идет на обман, скорее всего причина кроется в другом: в ходе строительства не удалось реализовать все задумки, отсюда и получается несоответствие заявленным характеристикам.

Но с повышением уровня конкуренции в элитном сегменте, эта проблема постепенно уходит в прошлое, считает Исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. «В настоящее время из-за роста профессионализма застройщиков, развития рынка консалтинговых услуг, а так же высокого уровня конкуренции поселков практически отсутствуют поселки с неоправданно высокими ценами или с «псевдопозиционированием». Само развитие рынка корректирует подобные процессы.Поселок с неправильно выстроенной стратегией продвижения просто проиграет в конкурентной борьбе», - говорит она.

Окончательно разрешить данное противоречие можно с помощью введения общепринятой системы критериев элитности, считают многие специалисты рынка загородной недвижимости. И все без исключения рекомендуют для приобретения дома в действительно элитном коттeджном поселке воспользоваться услугами профессиональных риэлторов, знающих рынок загородной недвижимости.

Таунхаусы De Luxe

Следующим противоречием рынка недвижимости Подмосковья можно назвать таунхаусы. Естественно, не сам тип жилья, а ту ценовую нишу, которую занимают эти гибриды городской квартиры и загородного дома в нашей стране.

Во всем мире таунхаусы уже давно представлены во всех ценовых сегментах, преимущественно, в эконом-классе. В России же мы видим несколько иную картину: цены на этот тип жилья доходят до $600 тыс., а иногда и до $1-2 млн. Конечно же, нельзя отрицать того факта, что и в других городах мира есть предложения такого рода, особенно если вспомнить об элитных кварталах Лондона или Нью-Йорка. Но в данном случае речь идет о другом, если взять пригороды тех же самых мировых столиц, то там ситуация совсем иная. Чего нельзя сказать о Подмосковье.

Почему же наши граждане не имеют возможности сбежать от высоких цен на жилье в Москве в недорогие таунхаусы в области? Ответить на этот вопрос довольно просто. Все дело в «молодости» этого сегмента рынка загородной недвижимости, считает маркетолог компании «Пересвет-Реал Эстэйт» Наталья Бланкова. «В настоящее время рынок таухаусов в России находится на начальных этапах развития. И эти этапы во многом повторяют западный путь. В Европе и Америке, когда таунхаусы стали появляться на рынке, они были дорогим и престижным жильем, в некоторых регионах даже элитным. В последствии данный тип жилья становился более доступным и соответственно более экономичным», - говорит она.

А вот тут встает другой вопрос, ответить на который гораздо сложнее: когда в нашей стране появятся дешевые таунхаусы? «Уже сейчас на рынке появляются проекты таунхаусов эконом-класса, сопоставимые по цене с московской квартирой. Однако в настоящее время это единичные случаи. Данные проекты располагаются на менее популярных направлениях Подмосковья, имеют невысокую транспортную доступность», - продолжает Наталья Бланкова. Но появлению даже единичных случаев радоваться пока рано, уверена Мария Литинецкая: «В ближайшее время не стоит ожидать снижения минимальной планки стоимости таунхауса, однако можно предполагать, что при увеличении масштабности проектов девелоперы смогут себе позволить уменьшать стоимость домовладения без ущерба доходности проекта. Учитывая очень высокий уровень спроса на жилье эконом-класса, уровень государственной поддержки, оказываемой девелоперам в рамках программы «Доступное жилье», а также развитие рынка ипотеки строительство «доступных» таунхаусов представляется весьма целесообразным». Судя по всему, нам остается только ждать и надеяться на то, рано или поздно Россия в этом вопросе пойдет по мировому сценарию.

Эконом-классу не место в Подмосковье

Последний в этом обзоре парадокс можно назвать главным, так как затрагивает он большее число наших сограждан, чем вышеописанные. Заключается он в дисбалансе предложений по классам жилья. По данным аналитиков компании «Терра Нeдвижимость», от общего числа предложений на рынке, доля эконом-класса составляет всего 15%, в то время как спрос на дома в этом сегменте превышает 70%. Невооруженным глазом видно, что предложение просто физически не может удовлетворить спрос.

Так почему же Подмосковье продолжает застраиваться коттеджными поселками бизнес- и элит-классом, а в низшей ценовой категории девелоперы работать не хотят? Ответ на этот вопрос кроется в слишком высокой стоимости подмосковной земли, считает Заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Загородная нeдвижимость» Владимир Яхонтов. «Высокая стоимость земельного участка и подведения коммуникаций, длительность получения исходно-разрешительной документации на проект – все это делает себестоимость строительства очень высокой и фактически вымывает эконом-класс с рынка», - говорит он.

Кроме того, продолжает Владимир Яхонтов, темпы роста цен на стройматериалы также являются немаловажным фактором: «Как следствие строительного бума, происходящего на рынке Москвы и Московского региона, очень сильно подорожали строительные материалы, производством которых занимаются, в основном, компании- монополисты. Многих стройматериалов, которые нужны, в Росси просто нет, их приходится завозить, что также значительно увеличивает себестоимость строительства».

Существует еще и другая причина – желание девелоперов получить большую прибыль. Ведь чем выше класс проекта, тем больше денег можно на нем заработать. Но все-таки уже сегодня можно наблюдать положительную динамику перехода девелоперов из бизнеса и элитки в сторону эконом-класса, считает Мария Литинецкая: «Рынок эконом-класса развивается достаточно быстро. За год доля поселков эконом-класса увеличилась практически в два раза. А в количественном выражении и того больше. Это связано как раз с тем, что девелоперы осознают значительный дефицит предложения в этом сегменте, что выражается в высоких темпах продаж. Также это обусловлено тем, что элитные проекты уже не демонстрируют той доходности, которая была привычна для них еще пару лет назад».

Такого же мнения придерживаются и многие другие специалисты рынка загородной недвижимости, правда, с небольшой оговоркой: развитие эконом-класса в Подмосковье – это, все-таки, вопрос не сегодняшнего дня, а, скорее, завтрашнего. Спрос на жилье в низшем ценовом сегменте будет расти, также будет увеличиваться и количество поселков. Уже сейчас, хоть и в небольшом количестве, есть интересные проекты, где стоимость дома 200 кв. м. с участком 13-15 соток составляет в районе $150 тыс.

Резюмируя, можно с уверенностью говорить о том, что рано или поздно рынок загородной недвижимости Подмосковья станет более сбалансированным, и все противоречия исчезнут сами собой. Этот сегмент еще очень молод, но развивается довольно быстрыми темпами, становится все более цивилизованным. А это, в свою очередь, приведет к тому, что у покупателей будет все меньше вопросов и сомнений в целесообразности покупки загородного дома, не важно, будь то элит, бизнес или эконом-класс, сообщает портал Коттедж.ру.


15 Октября 2007 06:57
Источник: 1RRE.RU

Читайте также:





Архив новостей