Как не потерять деньги при оформлении сделки с недвижимостью в условиях колебания курса рубля

Адвокат Олег Сухов Адвокат Олег Сухов

Как известно, сделка купли-продажи недвижимости, будь то квартира, загородный дом или складской комплекс, занимает далеко не один день. Следовательно, если в экономике наблюдается стремительное падение курса рубля, за время осуществления сделки можно лишиться значительной суммы. О том, как поступить, чтобы не потерять свои деньги, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), финансовый консультант инвестиционной компании «Правильные инвестиции и недвижимость».

Зафиксируйте цену недвижимости на момент подписания договора

Главная задача в сделке состоит в том, чтобы обезопасить себя от возможных потерь в результате инфляции и минимизировать риски. Поэтому в условиях падения курса рубля прежде всего следует зафиксировать оговоренную цену недвижимости на момент подписания договора в российской валюте. Это позволит нивелировать последствия инфляции.

Если продавец, ссылаясь на статью 317 ГК РФ, настойчиво требует увязать стоимость объекта с курсом доллара или евро, то в обязательном порядке в договор надо внести пункт о «максимальном курсе валюты» или валютную оговорку. Что это такое? «Это своеобразная подушка безопасности инвестора, — поясняет адвокат Олег Сухов. — Вы указываете максимальный курс валюты, при достижении которого в одностороннем порядке вправе отказаться от сделки без каких-либо штрафов и пеней. Данная оговорка позволит избежать негативных последствий инфляции рубля и сохранит ваши деньги». Не соблюдая вышеуказанное правило, покупатель рискует потерять денежные средства на любом этапе сделки. Допустим, он внес аванс, а оставшуюся часть суммы обязался заплатить после регистрации перехода права собственности. Но регистрация требует времени, а курс рубля каждый день падает. И может получиться так, что в итоге покупателю придется заплатить за приобретение недвижимости гораздо больше, чем он предполагал вначале.

Внесите в договор условия, которые позволят отказаться от сделки в случае коренного изменения экономической ситуации

Кроме того, покупателю рекомендуется предусмотреть условия, которые позволят ему вообще отказаться от сделки в случае коренного изменения экономической ситуации. Например, если завтра Россия и Запад придут к соглашению по украинскому кризису и геополитическая конъюнктура резко улучшится, то цены на недвижимость упадут. В результате инвесторы, уже внесшие задаток при ранее согласованной цене, понесут существенные убытки, если не выйдут из договора или не добьются уменьшения ее цены.

Наряду с экономическими факторами следует учитывать и юридические нюансы, дающие покупателю право отменить сделку. К таковым относятся выявленные юридические риски, а также невыполнение продавцом каких-либо важных условий, как то: отсутствие регистрации перехода права собственности в согласованный сторонами срок, уклонение продавца от подачи документов на регистрацию или передачи их покупателю, затягивание подписания акта приема-передачи имущества. В условиях инфляции нарушение сроков исполнения обязательств по договору может принести покупателю прямые убытки.

Ускорьте процедуру оформления сделки купли-продажи недвижимости

Ежедневное углубление финансового кризиса требует ускорения и самой процедуры государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Напомню, общий ее срок по закону не должен превышать 18 дней с момента приема документов.

Можно ли его еще уменьшить? В некоторых регионах да. Например, в Москве, Татарстане, Санкт-Петербурге и др. Дело в том, что руководитель территориального УФРС (или Росреестра) вправе принять решение о сокращении времени на процедуру регистрации по каждому конкретному делу. Чаще всего территориальный руководитель Росреестра делегирует это право одному из своих заместителей, либо специально созданной комиссии по рассмотрению таких заявлений.

Если у сторон сделки есть прямой «выход» на руководителя местного УФРС или его заместителя, то вопрос будет решен очень быстро, а если нет, то придется идти стандартным путем. Обычно процедура ускорения регистрации регламентируется приказом или положением территориального органа УФРС. Ознакомиться с таким документом можно в офисе или на сайте местного управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

«Стоит особо сказать, — подчеркивает адвокат Олег Сухов, — что инфляция не является уважительной причиной для ускорения регистрации, а потому ссылаться на нее нет смысла. Лучше всего подыскать причины, которые либо содержатся в местном документе об ускорении, либо близки им по смыслу. Обманывать, конечно, нехорошо, но большого выбора нет».


Читайте также:





Архив новостей