Как максимально выгодно купить коммерческую недвижимость у разорившейся компании

Адвокат Олег Сухов Адвокат Олег Сухов

Определенно, главным активом большинства российских компаний малого и среднего бизнеса являются не технологии или оборудование, а недвижимость. Именно поэтому в условиях финансового кризиса на рынке недвижимости закономерно фиксируется рост предложений объектов от разорившихся или переживающих не лучшие времена компаний. Как правило, это складские помещения, офисы, торговые площади. О том, что нужно знать, чтобы максимально выгодно купить недвижимость у разорившейся компании, рассказывает Олег Сухов, адвокат, финансовый консультант инвестиционного агентства «Правильные инвестиции в недвижимость».

Экономически проблемная недвижимость

Безусловно, покупка коммерческой недвижимости у разорившейся компании может стать очень выгодной сделкой, сулящей большие прибыли. Однако нельзя забывать, что такая недвижимость часто бывает проблемной как с экономической, так и с правовой точки зрения.

Экономическая проблемность объекта всегда связана с тем, что он приносит убытки. Например, магазины, торговые комплексы и склады, имея вполне товарный и привлекательный вид, могут на деле быть совершенно убыточными. Как правило, такие здания располагаются в непроходных местах либо вдалеке от шоссейных или железных дорог. Впрочем, причины убыточности бывают самыми разными, но суть одна. Выявить подобные помещения довольно просто. Для этого необходимо изучить историю смены прав собственности на объект за последние несколько лет. Обычно проблемная недвижимость переходит из рук в руки каждые год-два, а то и чаще. «Для примера, на Остоженке, а также на Большой Дмитровке в Москве, — рассказывает адвокат, финансовый консультант Олег Сухов, — есть помещения, которые очень часто меняют собственников в силу именно малой проходимости. При этом не важно, что открывает новый хозяин — ресторан или магазин. Результат всегда один: бизнес терпит убытки, а недвижимость в конце концов продается». Поэтому следует помнить, что финансово несостоятельная компания в первую очередь реализует такие вот не окупающиеся здания. Тем более в период кризиса. Чтобы избежать приобретения убыточного помещения, достаточно обратиться в инвестиционную компанию, которая досконально проверит историю объекта, его ликвидность, установит его экономический потенциал и причины частых продаж.

Недвижимость с правовыми проблемами

Сложнее обстоит дело с недвижимостью, имеющей проблемы с правовой точки зрения. Учредители разорившихся фирм довольно часто пытаются поправить материальное положение за счет неправомерной реализации зданий или помещений, находящихся у них в собственности. «Тяжелое финансовое положение, — утверждает адвокат, финансовый консультант Олег Сухов, — словно поощряет владельцев разорившихся компаний совершать сомнительные сделки на рынке недвижимости. Только с начала 2014 года мы столкнулись с некоторыми случаями двойных продаж коммерческих объектов. Вот свежий факт из нашей практики. Самарская торгово-закупочная фирма "Волжский берег", испытывая финансовые трудности, выставила на продажу в феврале 2014 года складское помещение, находящееся в г. Тольятти Самарской области, и почти одновременно заключила три договора купли-продажи с разными покупателями. Только один из них, первым заключивший договор и подписавший акт приема-передачи, стал собственником, другие покупатели остались без денег и без склада».

Реализация залоговых объектов недвижимости

Большую «популярность» среди финансово несостоятельных компаний имеет реализация объектов, находящихся в залоге у банков. Как правило, узнать о том, есть ли обременения недвижимости, весьма просто. Для этого необходимо получить выписку из ЕГРП УФРС. Однако за последние несколько лет в Москве, Санкт-Петербурге и других городах России зафиксированы случаи, когда владельцы разорившихся компаний получали незаконные «разрешения» в банках и продавали заложенные помещения, переводя деньги на счета подставных фирм. Такие факты были вскрыты в Славянском и Республиканском банках, в Объединенном банке развития и т. д. Пикантность этих случаев заключалась не только в том, что «разрешения» выдавали не уполномоченные лица, но и в том, что ЦБ РФ впоследствии по разным основаниям лишал перечисленные банки лицензий. Ликвидационная же комиссия Агентства по страхованию вкладов, придя в кредитную организацию, прежде всего изучала крупные сделки и тут же признавала выданные «разрешения» недействительными, обжалуя впоследствии законность договоров купли-продажи. Впрочем, справедливости ради надо признать, что случаи незаконной реализации залога происходят и с банками, крепко стоящими на ногах. Такие факты, конечно, не афишируются, но они есть. Механизм минимизации описанного риска также достаточно прост. Наряду с получением выписки из Росреестра следует направить официальный запрос на имя руководителя кредитной организации о возможности продажи залога.

Указывайте в договоре реальную стоимость недвижимости

Существенную опасность для покупателя представляют сделки, когда заявленная в договоре цена на деле гораздо ниже рыночной, а сам продавец находится в предбанкротном состоянии. «В этом случае, — отмечает адвокат, финансовый консультант Олег Сухов, — покупатель передает большую часть суммы "наличкой" или же зачисляет ее на счета третьих лиц, указанных продавцом. В чем опасность такой сделки? В том, что когда в отношении продавца введут процедуру банкротства, арбитражный управляющий потребует признать договор недействительным и вернуть недвижимость разорившейся компании для включения ее в конкурсную массу. И такие примеры встречаются довольно часто: уж слишком занижается цена объекта в договоре». Совет в этом случае один — в контракте должна фигурировать реальная цена.

Изучите лицо подписывающее договор купли-продажи

Еще один фактор риска при покупке объекта у разорившейся компании состоит в возможном превышении ее руководителем своих полномочий. Замечено, что директора именно финансово несостоятельных компаний чаще всего превышают свои права при совершении различного рода сделок. Связано это, как правило, с психологическим фактором: руководитель так жаждет спасти фирму, что идет на существенные нарушения. В результате сделка может быть признана недействительной, и покупатель потеряет и деньги и объект. Именно поэтому, прежде чем ставить подпись на документах, следует изучить доверенность лица, подписывающего договор от имени контрагента, устав последнего, протоколы общих собраний, предоставивших полномочия этому лицу. Не помешает удостовериться и в дееспособности представителя продавца, запросив в отношении него справки из психоневрологического и наркологического диспансера.

Совет эксперта

«Покупка недвижимости у разорившейся компании, — резюмирует адвокат, финансовый консультант Олег Сухов, — несомненно, имеет один большой плюс — возможность приобрести объект по цене ниже рыночной. Однако совершая подобную сделку, необходимо проявить максимальную осмотрительность. Ведь юридические и экономические риски, свойственные вообще всем договорам купли-продажи коммерческой недвижимости, резко усиливаются финансовой несостоятельностью продавца, который зачастую идет на прямое нарушение закона, лишь бы избавиться от проблемного актива. В таких условиях не стоит пороть горячку и бросаться на первый попавшийся объект только потому, что его цена показалась очень низкой. Лучше не торопиться, а прийти в инвестиционную компанию, где профессионалы предложат иные, более интересные варианты для вложения денежных средств и самое главное — минимизируют возможные риски».


Читайте также:





Архив новостей