Новый налог на недвижимость: сколько будут платить москвичи

Жилая недвижимость Москвы Жилая недвижимость Москвы

Столичное правительство одобрило проект закона о налоге на имущество физических лиц. В ближайшем будущем его, вероятнее всего, утвердит Московская городская дума. И тогда уже с 1 января 2015 года собственники квартир в столице будут вынуждены платить налог исходя из кадастровой стоимости жилья. Аналитики компании «Метриум Групп» подсчитали, в каком размере будут платить отчисления в городской бюджет владельцы квартир в зависимости от их площади и местоположения.

Согласно московскому закону «О налоге на имущество физических лиц», ставка налога для жилых помещений (единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом), а также в отношении хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 квадратных метров и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства) будет составлять:

- для объекта с кадастровой стоимостью до 10 млн рублей включительно – 0,1%

- для объекта с кадастровой стоимостью от 10 до 20 млн рублей включительно – 0,15%

- для объекта с кадастровой стоимостью от 20 до 50 млн рублей включительно – 0,2%

- для объекта с кадастровой стоимостью от 50 до 300 млн рублей включительно – 0,3%

- для объекта с кадастровой стоимостью свыше 300 млн – 2%

При этом Федеральным законом устанавливается налоговый вычет 20 кв. м с одного жилого объекта недвижимости. Если физическое лицо является собственником нескольких квартир или домов, то он сам вправе выбрать, на какое именно жилье будет оформлен вычет.

Как подсчитали эксперты рынка недвижимости, в среднем кадастровая стоимость на 10-15% ниже рыночной. А это значит, что уже сейчас можно вывести средние показатели по столичному рынку недвижимости. По оценке аналитиков компании «Метруим Групп», самым доступным округом Москвы с точки зрения налогообложения является Юго-Восточный административный округ – здесь средняя кадастровая стоимость квадратного метра составляет 139,5 тыс. рублей[1]. На втором месте оказался Южный административный округ с показателем 149,4 тыс. рублей за «квадрат». Замыкает тройку Восточный административный округ, где среднюю кадастровую стоимость квадратного метра эксперты определили на уровне 154,8 тыс. рублей.

Средняя кадастровая стоимость кв. м по округам

Округ

Средняя стоимость кв. м на вторичном рынке

Средняя кадастровая стоимость кв. м

ЮВАО

155 тыс. руб.

139,5 тыс. руб.

ЮАО

166 тыс. руб.

149,4 тыс. руб.

ВАО

172 тыс. руб.

154,8 тыс. руб.

СВАО

175 тыс. руб.

157,5 тыс. руб.

САО

185 тыс. руб.

166,5 тыс. руб.

СЗАО

193 тыс. руб.

173,7 тыс. руб.

ЗАО

214 тыс. руб.

192,6 тыс. руб.

ЮЗАО

221,3 тыс. руб.

199,17 тыс. руб.

ЦАО

300 тыс. руб.

270 тыс. руб.

Источник: «Метриум Групп»

Для того, чтобы представлять примерный порядок сумм, которые владельцам квартир в Москве придется ежегодно оплачивать в бюджет, эксперты компании «Метриум Групп» сделали расчет налога для одно-, двух-, трех- и многокомнатных квартир. Для подсчетов были взяты площади 38 кв. м (1 комн.), 55 кв. м (2 комн.), 80 кв. м (3 комн.) и 120 кв. м (многокомн.). Дополнительно специалисты рассчитали, какой должна быть площадь квартиры для уплаты налога по максимальным ставкам – 0,2%, 0,3% и 2%.

Однокомнатные квартиры

Для владельцев однокомнатных квартир новый порядок исчисления налога вряд ли нанесет серьезный удар по бюджету. Учитывая вычет в размере 20 кв. м, сумма к оплате будет варьироваться в пределах от 2,5 тыс. до 5 тыс. рублей в зависимости от округа.

Расчет суммы налога для квартиры площадью 38 кв. м по округам

Округ

Средняя кадастровая стоимость кв. м

Облагаемая база (18 кв. м)

Ставка налога

Сумма налога

ЮВАО

139,5 тыс. руб.

2,511 млн руб.

0,1%

2511 руб.

ЮАО

149,4 тыс. руб.

2,689 млн руб.

0,1%

2689 руб.

ВАО

154,8 тыс. руб.

2,786 млн руб.

0,1%

2786 руб.

СВАО

157,5 тыс. руб.

2,835 млн руб.

0,1%

2835 руб.

САО

166,5 тыс. руб.

2,997 млн руб.

0,1%

2997 руб.

СЗАО

173,7 тыс. руб.

3,127 млн руб.

0,1%

3127 руб.

ЗАО

192,6 тыс. руб.

3,467 млн руб.

0,1%

3467 руб.

ЮЗАО

199,17 тыс. руб.

3,585 млн руб.

0,1%

3585 руб.

ЦАО

270 тыс. руб.

4,86 млн руб.

0,1%

4860 руб.

Источник: «Метриум Групп»

Двухкомнатные квартиры

«Двушки» площадью до 55 кв. м также облагаются по минимальной ставке 0,1% от кадастровой стоимости. Даже дорогие квартиры в ЦАО после уменьшения площади на 20 кв. м попадают в ценовой диапазон до 10 млн рублей включительно. Ежегодная сумма налога для владельцев двухкомнатных квартир составит от 4,8 тыс. до 9,5 тыс. рублей.

Расчет суммы налога для квартиры площадью 55 кв. м по округам

Округ

Средняя кадастровая стоимость кв. м

Облагаемая база (35 кв. м)

Ставка налога

Сумма налога

ЮВАО

139,5 тыс. руб.

4,883 млн руб.

0,1%

4883 руб.

ЮАО

149,4 тыс. руб.

5,229 млн руб.

0,1%

5229 руб.

ВАО

154,8 тыс. руб.

5,418 млн руб.

0,1%

5418 руб.

СВАО

157,5 тыс. руб.

5,513 млн руб.

0,1%

5513 руб.

САО

166,5 тыс. руб.

5,828 млн руб.

0,1%

5828 руб.

СЗАО

173,7 тыс. руб.

6,08 млн руб.

0,1%

6080 руб.

ЗАО

192,6 тыс. руб.

6,741 млн руб.

0,1%

6741 руб.

ЮЗАО

199,17 тыс. руб.

6,971 млн руб.

0,1%

6971 руб.

ЦАО

270 тыс. руб.

9,45 млн руб.

0,1%

9450 руб.

Источник: «Метриум Групп»

Трехкомнатные квартиры

В «дешевых» округах столицы даже трехкомнатные квартиры могут облагаться налогом по минимальной ставке. Зато в более престижных районах «трешка» уже переходит в следующую категорию со ставкой 0,15%. Таким образом, в этой категории получается более серьезный разброс сумм: от 8,4 тыс. до 24,3 тыс. рублей.

Расчет суммы налога для квартиры площадью 80 кв. м по округам

Округ

Средняя кадастровая стоимость кв. м

Облагаемая база (60 кв. м)

Ставка налога

Сумма налога

ЮВАО

139,5 тыс. руб.

8,37 млн руб.

0,1%

8370 руб.

ЮАО

149,4 тыс. руб.

8,964 млн руб.

0,1%

8964 руб.

ВАО

154,8 тыс. руб.

9,288 млн руб.

0,1%

9288 руб.

СВАО

157,5 тыс. руб.

9,45 млн руб.

0,1%

9450 руб.

САО

166,5 тыс. руб.

9,99 млн руб.

0,1%

9999 руб.

СЗАО

173,7 тыс. руб.

10,422 млн руб.

0,15%

15633 руб.

ЗАО

192,6 тыс. руб.

11,556 млн руб.

0,15%

17334 руб.

ЮЗАО

199,17 тыс. руб.

11,95 млн руб.

0,15%

17925 руб.

ЦАО

270 тыс. руб.

16,2 млн руб.

0,15%

24300 руб.

Источник: «Метриум Групп»

Многокомнатные квартиры

Большие квартиры будут облагаться по ставке 0,15% уже независимо от округа. При этом в Центральном административным округе владеть просторной квартирой становится накладно уже начиная с площади около 90 кв. м. Такие квартиры по кадастровой стоимости рискуют попасть в группу объектов, облагаемых по ставке 0,2%. Разброс сумм налога в категории многокомнатных квартир составляет от 20,9 тыс. до 54 тыс. рублей в год.

Расчет суммы налога для квартиры площадью 120 кв. м по округам

Округ

Средняя кадастровая стоимость кв. м

Облагаемая база (100 кв. м)

Ставка налога

Сумма налога

ЮВАО

139,5 тыс. руб.

13,95 млн руб.

0,15%

20925 руб.

ЮАО

149,4 тыс. руб.

14,94 млн руб.

0,15%

22410 руб.

ВАО

154,8 тыс. руб.

15,48 млн руб.

0,15%

23220 руб.

СВАО

157,5 тыс. руб.

15,75 млн руб.

0,15%

23625 руб.

САО

166,5 тыс. руб.

16,65 млн руб.

0,15%

24975 руб.

СЗАО

173,7 тыс. руб.

17,37 млн руб.

0,15%

26055 руб.

ЗАО

192,6 тыс. руб.

19,26 млн руб.

0,15%

28890 руб.

ЮЗАО

199,17 тыс. руб.

19,92 млн руб.

0,15%

29876 руб.

ЦАО

270 тыс. руб.

27 млн руб.

0,2%

54000 руб.

Источник: «Метриум Групп»

Максимальные ставки

Максимальная установленная законом о налоге на имущество физических лиц ставка – это 2%. По ней облагаются объекты недвижимости, чья кадастровая стоимость составляет 300 млн рублей и выше. Не трудно посчитать, что за такую квартиру собственнику придется ежегодной отдавать не менее 6 млн рублей налогов. Впрочем, такую недвижимость в Москве еще нужно постараться найти. Как рассчитали аналитики «Метриум Групп», в «дешевых» округах для начисления налога по максимальной ставке площадь квартиры должна составлять порядка 2 тыс. кв. м.

Расчет площадей квартир, облагаемых налогом по повышенной ставке

Округ

0,2% (20-50 млн рублей)

0,3% (50-300 млн рублей)

2% (свыше 300 млн рублей)

ЮВАО

163,4 кв. м

378,4 кв. м

2170,5 кв. м

ЮАО

153,9 кв. м

354,7 кв. м

2028 кв. м

ВАО

149,2 кв. м

343 кв. м

1958 кв. м

СВАО

147 кв. м

337,5 кв. м

1924,8 кв. м

САО

140,1 кв. м

320,3 кв. м

1821,8 кв. м

СЗАО

135,1 кв. м

307,9 кв. м

1747,1 кв. м

ЗАО

123,8 кв. м

279,6 кв. м

1577,6 кв. м

ЮЗАО

120,4 кв. м

271 кв. м

1526,3 кв. м

ЦАО

94,1 кв. м

205,2 кв. м

1131,1 кв. м

Источник: «Метриум Групп»

Реальные примеры

Более точные показатели можно получить, взяв конкретные объекты. Специалисты «Метрум Групп» отобрали в разных сегментах три знаковых для рынка столичной недвижимости жилых комплекса, уже сданных в эксплуатацию: «Марфино» (эконом-класс), «Триумф Палас» (бизнес-класс), Cooper House (элит-класс). По этим объектам можно не только рассчитать максимально приближенную к реальности сумму налога, но и наглядно оценить разницу между «старой» и «новой» системами налогообложения.


Площадь квартиры (min/max)

Кадастровая стоимость (облагаемая база)

Сумма налога

Инвентари-зационная стоимость

Сумма налога

Разница

Марфино

36 кв. м

2,46 млн руб.

2462 руб.

502,7 тыс. руб.

1508 руб.

1,6 раза

93 кв. м

11,235 млн руб.

16852 руб.

1,3 млн руб.

3896 руб.

4,3 раза

Триумф Палас

105 кв. м

16,584 млн руб.

24875 руб.

1,245 млн руб.

3735 руб.

6,7 раза

400 кв. м

74,138 млн руб.

222,4 тыс. руб.

4,74 млн руб.

14,23 тыс. руб.

15,6 раз

Cooper House

128 кв. м

31,439 млн руб.

62,9 тыс. руб.

1,59 млн руб.

4771 руб.

13,2 раза

473 кв. м

131,87 млн руб.

395,6 тыс. руб.

5,88 млн руб.

17,6 тыс. руб.

22,4 раза

Источник: «Метриум Групп»

Апартаменты

Особого упоминания заслуживают апартаменты. В новом законе о налоге на имущество физических лиц эта категория недвижимости отдельно не прописана. Зато присутствуют офисы, облагаемые по ставке 2% независимо от стоимости, и «прочие объекты налогообложения», ставка налога по которым составляет 0,5%.

Как отмечают юристы компании «Метриум Групп», приобретая апартаменты, покупатели должны быть предельно осторожны. В том случае, если апартаменты продаются в составе многофункционального комплекса, где также представлены офисы и торговая недвижимость, велика вероятность того, что и налог за такую недвижимость нужно будет платить как за офисные помещения. То есть приобретение небольшой студии стоимостью 5 млн рублей обернется необходимостью ежегодно вносить в городскую казну 100 тыс. рублей.

В том же случае, если апартаменты имеют статус гостиничной недвижимости, они попадают в категорию прочих объектов. Примерами таких проектов на московском рынке являются «Фили Град» и «Водный». Здесь апартаменты облагаются по ставке 0,5%. Получается, что налог выше, чем у жилой недвижимости, но эта разница нивелируется за счет более низкой стоимости квадратного метра.

«При ближайшем рассмотрении можно сделать вывод, что новый налог на имущество физических лиц не так страшен, как его пытаются представить, - резюмирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Как показывают расчеты наших экспертов, суммы налога получаются вполне подъемными. Да, они выше, чем при исчислении налога из инвентаризационной стоимости. Но если посмотреть конкретные примеры, то эта разница для подавляющего большинства москвичей окажется не столь заметна. Так, для "однушки" в ЖК "Марфино" увеличение составит всего 1,6 раза. При этом чем дороже квартира, тем больше будет разрыв между "старым" и "новым" налогом. И это абсолютно нормальная практика. Если человек может позволить себе купить элитную квартиру, то наверняка он сможет заплатить и несколько десятков тысяч рублей налога».



[1] Здесь и далее показатели были получены путем уменьшения средней цены квадратного метра на вторичном рынке по округам на 10%. Для каждой конкретной квартиры кадастровая стоимость может отличаться как в большую, так и в меньшую сторону. Уточнить стоимость своей квартиры можно на сайте Росреестра https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_information_online?KN=


21 Октября 2014 11:55
Источник: Метриум Групп

Читайте также:





Архив новостей