Квартира с молотка

Квартира с молотка Квартира с молотка

Кризис американской ипотеки, потянувший за собой проблемы в том числе и на российском банковском рынке, произошел из-за резко возросшего числа отказов по уплате кредитов.

Участники российского рынка ипотеки полагают, что нашей стране подобная проблема пока не грозит. Доля невозвратов на местном рынке не превышает 1%. Однако участники рынка советуют заемщикам, попавшим в сложную финансовую ситуацию, все же не доводить дело до суда: если квартира выставляется на торги, шансов выйти из этой ситуации без финансовых потерь у владельца заложенной недвижимости меньше.

Многим банкам до сих пор еще не приходилось сталкиваться с дефолтами по ипотечным кредитам. Существующие просрочки невелики, и проблемы удается разрешать, не прибегая к таким мерам, как продажа заложенной квартиры или обращение кредитора в суд. Это связано и с высокими требованиями, которые банки предъявляют к заемщикам, и с тем, что сами клиенты более взвешенно подходят к вопросу о столь серьезных и долгосрочных заимствованиях.

"Из 400 выданных кредитов значимых невозвратов у нас нет, - отмечает руководитель группы ипотечного кредитования петербургского филиала ОАО "Росбанк" Андрей Александров. - Есть просрочка, связанная с такими причинами, как отъезд в отпуск, длительная командировка, временные трудности, связанные со сменой работы. Просрочки больше двух месяцев по нашим кредитам не встречаются".

"Проблемы невозврата ипотечных кредитов сейчас не стоит. Доля проблемных кредитов, связанных с просрочкой платежей, находится на низком уровне и составляет менее одного процента", -- отмечает Анастасия Фролова, управляющий директор инвестиционного банка "КИТ Финанс". На 20 тыс. ипотечных кредитов, выданных банком, есть лишь несколько случаев продажи заложенных квартир.

С первого дня

Однако банки гораздо более внимательны к просрочкам по ипотеке, чем к задержкам выплат по потребительским кредитам. Выяснение причин задержки скорее всего начнется в первый же день."Банк связывается с заемщиком и уточняет, почему не поступили деньги. Бывает, человек просто забыл или находится в отъезде. Мы выясняем, когда он сможет сделать платеж. Если в назначенный день средства не поступают, с клиентом связываются повторно. Следующее нарушение договоренности - повод для того, чтобы начать разбирательство о подлинных причинах просрочки и перспективах кредита", - описывает процедуру общения с задолжавшим клиентом Андрей Александров из Росбанка.

Если заемщик временно не имеет возможности выплачивать взносы по кредиту, например в связи с потерей работы, такую проблему можно урегулировать достаточно легко. "Мы всегда сообщаем своим клиентам, что в случае возникновения подобных ситуаций они могут обратиться к нам за помощью и мы договоримся с банком о реструктуризации долга, - говорит Анна Иванова, начальник отдела по связям с общественностью петербургского филиала кредитного брокера "Фосборн Хоум". - Можно оформить отсрочку платежей на этот период в качестве дополнения к договору ипотеки". Если же причины более серьезны, человек ищет покупателя на квартиру, и квартира продается из-под залога с разрешения банка.

Можно увеличить срок кредитования, уменьшив тем самым ежемесячный платеж и, соответственно, долговую нагрузку, отмечает Георгий Тер-Аристокесянц, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ 24. Для заемщика главное - не прятаться и не избегать контакта с банком. Такое поведение банк расценивает как нежелание совместно решать возникшую проблему, что может послужить основанием для обращения в суд.

Однако практика показывает, что нужно очень сильно испортить отношения с банком, чтобы довести дело до суда. Банки стараются склонить клиента к внесудебному способу урегулирования отношений, даже если речь уже идет о досрочном погашении кредита, так как продажи квартиры по суду можно ждать несколько лет.

Без продажи не обойтись

Пока цены на недвижимость растут, решение о продаже заложенной квартиры не создает существенных проблем для заемщиков. Даже если жилплощадь продается с дисконтом по сравнению с рыночной ценой, как правило, заемщику удается покрыть все издержки, вернуть вложенные средства и даже заработать на этом.

"Если же квартира будет продана по суду, заемщик уже вряд ли что-то заработает, а может и потерять, так как ему придется оплатить судебные издержки, а также проценты и пени за весь период до реализации квартиры", -- отмечает генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров.

Банк вправе обратиться в суд и потребовать полного досрочного погашения кредита, если просрочка превышает 30 дней или имели место три задержки выплат хотя бы на один день в течение 12 месяцев. Здесь еще можно договориться об отсрочке, но, какими бы ни были причины задержки выплат, ни один банк, скорее всего, не станет ждать дольше трех месяцев, считает Андрей Александров.

"Чем выше просрочка, тем ниже категория качества кредита, - поясняет он. - Категория качества может быть от первой до пятой. Обычная ипотека - это в основном вторая категория. Если появляются просрочки более 30 дней, кредит переходит в третью категорию, а после 90 дней - в пятую. Такой долг считается безнадежным, и по нормативам Центробанка под него необходимо формировать резерв, соответствующий сумме задолженности. Банк не может себе позволить роскошь держать такие резервы и выставляет требование о досрочном погашении кредита".

Впрочем, для такого требования могут быть и иные основания: неисполнение заемщиком обязательств по страхованию своей жизни и предмета ипотеки, утрата или повреждение квартиры, грубое нарушение правил содержания и ремонта квартиры, если это создает угрозу ее утраты, указывает Георгий Тер-Аристокесянц.

Случаев продажи квартир пока немного, а с применением процедуры торгов или по судебному решению и вовсе единицы. В Петербурге известно несколько случаев продажи квартир с торгов по причине невозврата ипотечного кредита. Торги проводились городским Фондом имущества в рамках соглашения с Санкт-Петербургским ипотечным агентством. В обоих случаях заложенная квартира реализовывалась не по решению суда, а по соглашению, заключенному между заемщиком и банком.

Двухкомнатная квартира на Октябрьской набережной была продана 16 января 2007 года за 2,234 млн рублей. Квартира ушла по начальной цене, хотя в аукционе участвовали три претендента. 5 октября состоялись торги по двухкомнатной квартире на Двинской улице. Один из четырех претендентов отдал за нее 2,286 млн рублей - на 246 тыс. рублей больше стартовой цены.

Как пояснили в пресс-службе Фонда имущества, проводить торги могут разные организации, в том числе и сам банк-кредитор. Однако прежде между банком и заемщиком должна быть достигнута договоренность о продаже квартиры. При этом банк заинтересован лишь в том, чтобы возместить всю сумму долга.

Посредники

На разных этапах урегулирования отношений с должником банки могут привлекать посредников. Иногда в этой роли выступает агентство недвижимости, которое участвовало в сделке.

"К нам несколько раз обращались банки с просьбой выяснить, с чем связаны просрочки по платежам их клиентов и возможно ли выставить квартиру на продажу. Мы помогаем договориться в тех случаях, когда сторона заемщика не отдает себе отчета в серьезности этого процесса", - говорит директор центра жилищного кредитования корпорации "Адвекс" Ирина Забродина.

В качестве посредника может выступить и коллекторское агентство. Но, как отмечает директор по развитию бизнеса долгового агентства "Пристав" Сергей Шпетер, среди 180 тыс. просроченных долгов, с которыми работает агентство, с ипотекой связаны пока не более 20 случаев.

По словам Анны Ивановой из "Фосборн Хоум", кредитор может продавать недвижимость как самостоятельно, если у него в штате есть соответствующие специалисты, так и через риэлтерское агентство. На практике в случае, когда стороны договорились не доводить дело до суда, продажей квартиры часто занимается заемщик, который ищет покупателя самостоятельно или с привлечением риэлтера. "Квартира принадлежит заемщику, и продать ее может только заемщик. Банк может разрешить или не разрешить ему это сделать", - подчеркивает госпожа Забродина.

Однако ни на торгах, ни через агентство квартиру, скорее всего, не удастся реализовать по рыночной цене: банк, естественно, настаивает на срочной продаже, а покупатели относятся к заложенному имуществу настороженно, опасаясь лишней бюрократической волокиты при оформлении собственности.

Если суда не избежать

Продажа квартиры по договоренности выгоднее для заемщика и удобнее для банка. Однако договориться получается не всегда.

"В суд мы пошли с тремя заемщиками, и ни по одному делу решения не принято, - отмечает Сергей Шпетер. Сложности связаны с тем, что на жилой площади прописаны несовершеннолетние дети, социальные условия для которых не могут быть ухудшены. Необходимо пройти опекунский совет, далее банк должен найти альтернативное жилье с соблюдением социальных норм и предложить должнику переселиться туда после продажи ипотечной квартиры".

После вынесения судом решения об обращении взыскания на предмет ипотеки проводятся публичные торги. Организацию и проведение торгов осуществляет специализированная организация по заявке судебного пристава-исполнителя.

При этом, как отмечает Елена Сапегина из юридической компании Beiten Burkhardt, заемщик вправе в любое время до момента продажи имущества на торгах погасить задолженность по кредитному договору в полном объеме.

"При вынесении решения об обращении взыскания на заложенное имущество суд вправе отсрочить его реализацию на срок до одного года при наличии уважительных причин. Если заемщик в пределах этого времени погасит задолженность по кредитному договору в полном объеме, судебное решение об обращении взыскания на заложенное имущество отменяется", - добавляет госпожа Сапегина.

Надо отметить, что последние изменения законодательства в основном направлены на защиту интересов банков в таких процессах. В соответствии с поправками, внесенными в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации в конце 2004 года, взыскание может быть обращено на жилое помещение даже в том случае, если для должника и членов его семьи оно является единственным.

В довершение следует упомянуть об очередной законодательной инициативе, недавно поступившей на обсуждение в Госдуму. В соответствии с предлагаемыми поправками у банков появится возможность реализовать заложенную квартиру без суда, подписав соответствующее соглашение с клиентом еще на этапе заключения договора.

Участники рынка оценивают эту инициативу неоднозначно. С одной стороны, это позволит сделать кредиты более доступными, а ипотечные ценные бумаги - более привлекательными для инвесторов, ведь повышается ликвидность заложенного имущества. С другой стороны, открываются возможности для злоупотреблений, подобные условия могут отпугнуть потенциальных заемщиков, а банк сможет возместить потери только при условии стабильного роста цен на рынке, пишет газета «Коммерсант».


06 Ноября 2007 07:33
Источник: 1RRE.RU

Читайте также:





Архив новостей