Кто поможет ТСЖ с капремонтами

Кто поможет ТСЖ с капремонтами Кто поможет ТСЖ с капремонтами

То, что долгие десятилетия петербургские дома находились в состоянии так называемого недоремонта, – общеизвестный факт. Об этом не раз заявлялось с различных трибун. По словам председателя Жилищного комитета правительства Санкт-Петербурга, сегодня в городе около 11 млн кв. м жилья дореволюционной постройки (12% жилого фонда), не прошедшего капитальный ремонт; более 12 млн кв. м «хрущевок» с низкими потребительскими качествами, и около 20 млн кв. м составляют панельные дома с износом 30%. Кроме того, в городе еще не решена проблема с ветхим и аварийным жильем (к этой категории относят около 1 млн кв. м).

Власти города, понимая сложность проблемы, не сидят сложа руки. За последние три года финансирование проведения капитальных ремонтов выросло в шесть раз. Так, в 2004 году бюджет капитального ремонта составлял 2,1 млрд рублей, в 2007-м эта цифра выросла до 13,9 млрд рублей (что более чем в два раза превышает показатели 2006 года). «Учитывая недоремонт жилищного фонда, мы вынуждены идти на затраты, превышающие федеральный стандарт», – поясняет Юнис Лукманов. По его словам, ежегодно растущее финансирование помогает снять наиболее острые для города проблемы, например ремонт кровли. «Мы фактически вышли на нормативные показатели по капитальному ремонту кровель, и это уже не является такой вопиющей проблемой. И мы будем продолжать эти работы», – уверенно обещает Юнис Лукманов. В городе ведется ремонт систем центрального отопления, холодного водоснабжения, постоянно увеличивается объем ремонта фасадов. При этом признается, что в числе самых острых вопросов – ремонт и замена стремительно стареющего лифтового парка и не соответствующих современным требованиям внутридомовых электрических сетей. При всей масштабности цифр, когда заходит речь об оценке ситуации с проведением капитальных ремонтов в Петербурге, эксперты в области жилищно-коммунальной сферы оценивают ее как глобальную проблему.

Государство против частников

На рынок услуг, осторожно тесня государственные «Жилкомсервисы», приходит частный бизнес. По данным Жилищного комитета правительства Петербурга, в 2006 году победителями открытых конкурсов на право проведения капитального ремонта стали 14 частных компаний. «Но это капля в море, – считает Генеральный директор холдинга ООО «Управляющая компания СТАКС» Евгений Пургин. – В городе наблюдается неравномерное распределение объемов площадей и средств между частными и государственными предприятиями в пользу последних. Соответственно и в адресные программы по капитальному ремонту чаще попадают дома, находящиеся на обслуживании «Жилкомсервисов».

Следующей по важности проблемой Евгений Пургин называет порочную практику проведения конкурсов по отбору организаций на право проведения ремонта, где единственным критерием становится меньшая стоимость работ. «Дешевый не значит качественный, – предостерегает г-н Пургин. – Получается, что управляющая компания, даже если дом находится под ее управлением и попал в адресную программу, не может повлиять на качество работ. Ведь деньги перечисляются не ей, а напрямую победителю конкурса».

С бизнесменом солидарен президент Ассоциации ТСЖ Центрального района Владимир Семенов. По его оценкам, претензий к качеству работ, оплаченных бюджетом, множество. Как частный пример он приводит ремонт кровли его собственного дома на Захарьевской ул., 9. Здание дореволюционной постройки, стояло 98 лет без капитального ремонта. В прошлом году дом попал в адресную программу по замене кровли. Работы должны были закончиться в июле 2006-го. Подрядчик в срок не успел. Не доделал он свою работу и в октябре, и в ноябре. За это время из-за неправильно уложенной кровли в подъезде дома случилась протечка от крыши на несколько этажей вниз (чего не было до пресловутого ремонта). Прошел год, а воз и ныне там. Подрядчик не хочет возвращаться. ТСЖ не соглашается подписывать акт приемки грохочущей, неправильно сделанной кровли. «В городе отсутствует школа эксплуатации, нет профессиональных экспертов», – считает Владимир Семенов.

Далеко от действительности

Все эксперты сходятся в том, что одной из самых больных тем остается недостаток технической документации на жилые здания. «Основная проблема домов старого фонда, – сетует Владимир Семенов, – отсутствие истории их эксплуатации: когда и какой ремонт делался, что после этого происходило. Состояние систем обезличено. В лучшем случае сохранился техпаспорт, заполненный в 60-х годах. Понятно, что его сведения далеки от действительности. А без точной информации невозможно провести расчеты для ремонтных работ».

Его поддерживает и президент Ассоциации ЖСК и ТСЖ Марина Акимова. По ее мнению, документацию должен восстанавливать бывший собственник – город.

Город и делает это, но не слишком рьяно. Лишь на 15% многоквартирных домов сейчас составлены технико-экономические паспорта, сведения о 2300 жилых зданий занесены в специальную информационную систему. Заместитель председателя Жилищного комитета правительства Санкт-Петербурга Валерий Вогачев рассказал, что закончить паспортизацию власти города собираются в ближайшие 3–4 года. На эти цели в 2008 году городской бюджет выделит около 81 млн рублей (в 2007 году эта сумма составляла 27 млн рублей).

Сделать управление и ремонт прозрачными

Как пояснил один из разработчиков информационной системы проректор по научной работе Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета профессор Евгений Смирнов, электронная база в законченном виде станет главным инструментом для планирования и управления процессами содержания и ремонта многоквартирных домов в Петербурге. Она создавалась в течение пяти лет специалистами «Инжэкона» по заказу Жилищного комитета правительства Санкт-Петербурга. Система строится по модульному принципу.

Базовый модуль – система хранения и обработки данных технико-экономических паспортов, содержащих около 400 параметров, отражающих общие сведения о каждом отдельном многоквартирном доме (включая закрепленную уборочную территорию). Эти сведения включают также описание дефектов всех конструктивных элементов и инженерных систем и оценку их влияния на техническое состояние дома, показатели энергопотребления и рекомендации по первоочередным мерам по проведению текущего и капитального ремонта. Другие модули – «капитальный ремонт», «финансово-экономический», «статистика» позволяют, по мнению создателей, рассчитывать затраты на ремонт. И в целом система делает процесс управления домом очень прозрачной. Уже сейчас ее можно использовать для управления конкретным домом.

Предполагается, что разработанная информационная система поможет формировать адресные программы капитального и текущего ремонтов. Впрочем, президент Ассоциации ТСЖ Центрального района Владимир Семенов смотрит на это скептически. «Почему к этой работе не привлекают тех, кто досконально знает свои здания, председателей ТСЖ?» – удивляется он.

Бюджетные деньги «развращают» граждан

И все-таки. Город выделяет немалые деньги на ремонт. По словам губернатора Петербурга Валентины Матвиенко, в 2008 году на эти цели необходимо предусмотреть как минимум 15 млрд рублей. Таким образом, к концу 2011 года город планирует преодолеть большинство последствий накопившегося в городе многолетнего «тотального» недоремонта. При этом Валентина Матвиенко подчеркивает, что «на проблему ветхого и аварийного жилья нельзя смотреть лишь через бюджет – важно искать и находить в условиях рыночной экономики новые аргументы для инвесторов, буквально затягивать их в этот процесс». Эффективным инструментом частно-государственного партнерства, по мнению губернатора, может стать участие бизнеса и города в реновации территорий, застроенных пятиэтажками первых массовых серий.

Город выделяет деньги, но, как считают эксперты, тратятся они неэффективно. По мнению Евгения Пургина, «выделение бюджетных средств на ремонт вообще развращает граждан», и от этой практики следует отказаться. По мысли бизнесмена, гораздо рациональнее, если бы вышеозначенные суммы государство потратило частью на социальные выплаты населению, а частью на страхование процентов по кредитам для капитальных ремонтов. «Горожане готовы потратить собственные средства на проведение ремонтов, – уверен Евгений Пургин. – Примером могут служить старые жилищно-строительные кооперативы, которые, не слишком надеясь на государство, уже давно собирают средства на капремонты. Вот возьмем ЖСК на Малой Балканской улице, 46. Там люди еще пять лет назад определили взнос на капитальный ремонт в 3 рубля 50 копеек. (Пять лет назад это были деньги!) Сейчас в этом доме все инженерные сети заменены, кровля в порядке».

Определиться законодательно, каким способом получать деньги на ремонт – копить или брать кредиты, – считает одной из важнейших задач Марина Акимова. «Можно взять пример с Эстонии, – говорит она. – Там субсидии на капитальный ремонт получает каждый собственник, а власти городов покрывают полностью или частично проценты по взятым кредитам».

«Для банков в нынешней ситуации в ЖКХ выделение кредитов на капитальные ремонты – слишком рискованное дело, – возражает исполнительный директор Ассоциации «Жилищный комплекс» Алексей Степаненко. – Сложный состав собственников в домах. Да и в целом весь этот бизнес слишком далек от рынка».

Впрочем, все эксперты сходятся на том, что пока существует хоть небольшая вероятность того, что государство выполнит свои обязательства бывшего собственника и приведет в порядок разрушающийся жилфонд, призывы делать капитальные ремонты самостоятельно не будут услышаны собственниками.

Тем более что «сладкая конфетка» уже показана. Летом вступил в силу Федеральный закон № 185. Согласно документу в России создается Фонд содействия реформированию ЖКХ, где будут аккумулированы 250 млрд рублей, из которых 100 млрд рублей предполагается направить на решение вопроса аварийного жилья, а 150 млрд рублей – на капитальный ремонт жилищного фонда.

На вопрос, предпринимаются ли какие-либо действия, чтобы попасть в программы фонда, источник в петербургском Жилищном комитете ответил, что пока никаких конкретных инструкций на этот счет нет. Власти же Ленинградской области уже объявили, что рассчитывают с 2008 по 2011 годы получить из фонда более 3 млрд рублей. Областные муниципалитеты приступили к разработке программ расселения аварийного жилья и капитального ремонта домов, на основе которых будет сформирована региональная программа.

Что ж, срок деятельности госкорпорации по управлению фондом истекает 1 января 2012 года, тогда и поговорим.

Юнис Лукманов, председатель Жилищного комитета правительства Санкт-Петербурга:

"Учитывая недоремонт жилищного фонда, мы вынуждены идти на затраты, превышающие федеральный стандарт. Ежегодно растущее финансирование помогает снять наиболее остроые для города проблемы. Мы фактически вышли на нормативные показатели по капитальному ремонту кровель, и это уже не является такой вопиющей проблемой. И мы будем продолжать эти работы. В городе ведется ремонт систем центрального отопления, холодного водоснабжения, постоянно увеличивается объем ремонта фасадов. Однако в числе самых острых вопросов - ремонт и замена стремительно стареющего лифтового парка и не соответствующих современным требованиям внутридомовых электрических сетей".

Евгений Смирнов, проректор по научной работе Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета, профессор:

"Прозрачность" - не единственное достоинство системы. При разработке программного продукта мы использовали европейский опыт, но, безусловно, учитывали отечественную специфику. Домов, где бы одновременно уживались и частная, и государственная собственность, на Западе не встретишь.

Базу данных разместят в сети Интернет, на сайте Жилищного комитета города. Хочется верить, что это произойдет в ближайшие месяц-полтора, во всяком случае переговоры по этому поводу ведутся уже около года. Как только это случится, через свое ТСЖ каждый житель сможет познакомиться с характеристиками собственного дома. Глава района получит право знать обстановку на всей подведомственной территории, у губернатора будет доступ ко всей базе города".

Владимир Семенов, президент Ассоциации ТСЖ Центрального района:

"В дома к некоторым из членов нашей ассоациации приходили эксперты для составления дефетных ведомостей. Но что они там замеряли, какие сведения попадут в базу, членам правления ТСЖ неизвестно, их никто не уведомлял. Не дожидаясь милостей от властей, Ассоциация ТСЖ Центрального района выдвинула собственную инициативу, самостоятельно разработала положение о включении жилых домов в адресные программы ремонта, наняла сметчика. С 15 октября мы приступили к созданию собственных дефектных ведомостоей. Результаты обследования представили главе Центрального района на очередном координационном совете".

Центр бизнес-информации NEW PROJECTS


22 Ноября 2007 13:16
Источник: 1RRE.RU

Читайте также:





Архив новостей