Экспансия иностранных компаний на российский рынок недвижимости продолжается

Экспансия иностранных компаний на р... Экспансия иностранных компаний на р...

О том, как походит финансирование проектов торговой недвижимости, о деятельности западных инвесторов на российском рынке и с какими проблемами сегодня сталкиваются девелоперы, поговорили участники круглого стола, организованным компанией IM Events. Встреча проходила 22 ноября в Novotel, на ней побывали представители крупных компаний.

Светлана Ярова, руководитель проектного отдела ASTERA ONCOR, выделила новую тенденцию в конкурентных отношениях за приобретение торговой недвижимости. На рынок вышел новый субъект – банки. Еще в 2005 году она наблюдалась достаточно мало, в 2006 году наблюдался настоящий бум: западные и российские банки действовали очень активно. Это достаточно серьезный соперник, поскольку ему все равно покупать недвижимость или арендовать ее, главное – иметь ее.

С.Ярова в своей речи уделила достаточно большое внимание развитию многофункциональных сетей. Как она утверждает, если строятся дома и торговый центр, то его заполнением необходимо управлять. Можно самим сдать в аренду, можно успешно продать эти помещения, но при этом тщательно выбирать того, с кем сотрудничать в дальнейшем. Что касается street retail, тут сложнее. Продавая торговые помещения на первых этажах, есть риск потерять над ними контроль. «Новый собственник может делать с ними все, что хочет, посадить туда того, кого хочет», - сказала С.Ярова. Основная задача, которая стоит перед партнерами, - это реализация ТРЦ. Покупатель, которому заполненность объекта на первом этаже придется не по нраву, может потерять интерес посещать его в дальнейшем, а отсюда все вытекающие последствия. Поэтому нужно думать, кому продавать и с какой целью, заранее обговаривать подобные условия с новым владельцем помещения.

Как правило, по словам С.Яровой, большего всех анализируют, обсуждают и думают над предстоящими сделками институциональные инвесторы. Крупным игрокам, обычно, все равно, сколько вложить денег, купить или арендовать помещения, им главное - войти в открывающийся для бизнеса город, занять нишу.

Также на круглом столе поднималась тема, о том, что очень большое количество сделок так и не завершаются. «Я бы сказала 90%, но точно скажу, что 70% сделок по продаже не доходят до конца» - сказала С.Ярова. Как она отметила, только на одни согласовывания документов уходит 3-4 месяца, т.е. осуществление сделки требует большой затраты времени, что сказывается негативно на ситуации в целом.

Что касается состояния российского рынка на всей территории РФ, то Галина Харнахоева, руководитель службы развития Mall Marketing, рассказала о проведении ее компанией анализа доходов граждан и мониторинга по кассовому чеку во всех федеральных округах страны. «Получилось, что люди тратят больше, чем зарабатывают» - прокомментировала она полученные результаты. Конечно, данные исследования не являются полными, в них входит не вся информация, но, тем не менее, их следует принять во внимание, поскольку подтверждается информация о росте доходов населения. Самый маленький процент разрыва между данными показателями оказался по Южному федеральному округу - 65%, а самый большой – 83% - по Дальнему Востоку.

Г.Харнахоевой были предоставлены данные о некоторых городах России, в которых имеется высокая потребность в торговой недвижимости. Но во многих субъектах уже наблюдается высокая конкуренция и перенасыщенность рынка, это: Москва, Санкт-Петербург, Московская область, Екатеринбург, Уфа, Самара, Омск, Воронеж, Новосибирск, Нижний Новгород, Ростов-на-Дону, Краснодар, Красноярск, Казань, Тольятти, Тюмень. Зато инвестиционной привлекательностью из-за низкой конкуренции обладают такие города, как Оренбург, Иркутск, Владивосток, Пермь, Кемерово, Новокузнецк, Челябинск, Магнитогорск, Набережные Челны.

Главной проблемой взаимодействия девелопера и иностранного инвестора многие участники стола обозначали отсутствие четкой договоренности и несовпадение интересов. Г.Харнахоева выделила такие ожидания инвестора:

• Знание основ индустрии, чтобы не было путаницы в определениях

• Минимальное знание процессов, поскольку компетентность девелопера во многих вопросах все чаще вызывает у инвесторов сомнения

• Местные ноу-хау, девелопер должен знать и разбираться в них

• Готовность к «рутине»

• Соблюдение сроков и условий

• Озвучивание возникших проблем, нельзя их решать самостоятельно

• Гибкость и «свежесть» подхода

• Вечные ценности, под которыми, прежде всего, понимается максимальное извлечение прибыли

Ожидания же девелопера несколько иные:

• Минимальное знание местных особенностей, инвестор должен понимать на что он соглашается

• Принцип «не бери на себя слишком многое», инвестор не должен становиться неким «учителем» и указывать, что и как лучше было бы сделать

• Источники финансирования, в них девелопер нуждается практически всегда

• Поддержка и привлечение арендаторов

• Четко сформулированные условия сотрудничества и проекта

• Ноу-хау в управлении активами и тренинги

• Быстрый подход

При совмещении этих ожиданий, можно выделить некоторые причины возникающих конфликтов:

• Местные ноу-хау девелопера и глобальные опыт инвестора, второй, как правило, пытается «научить» партнера, исходя из своего мирового опыта, первый настаивает на особенностях конкретной местности, которые не позволяют использовать обширную практику инвестора

• Тактическое управление со стороны девелопера и необходимость стратегического девелопмента, на взгляд инвестора

• Быстрый доход и вечные ценности, девелопер хочет реализовать свой проект как можно быстрее, а инвестор желает извлечение из проекта максимальной прибыли

• Культурные и языковые барьеры

Один из пунктов выступления Виктора Малеванкина, директора по инвестициям Raven Russia Property Advisors Ltd, - проблемы, которые чаще всего встречаются с иностранными инвесторами при заключении сделок. Первая - это порочная российская практика продажи компаний, а не объектов недвижимости, что несет за собой множество проблем: налогообложение, низкая амортизация. Следующая проблема – «непокупабельные» сделки. Третий момент – несовместимость подходов у девелопера и иностранного инвестора во многих аспектах, в том числе в определении корпоративной структуры. И последняя – нереальные ожидания российских компаний от западных инвесторов, в частности в сроках реализации сделки и транзитных издержках. Как заметил В.Малеванкин, многие не понимают, что самая быстрая сделка займет 3 месяца. При этом, для иностранного инвестора любая сделка будет стоить как минимум 500 тысяч долларов, и партнер должен учитывать, что ему необходимо будет вложить как минимум 200 тысяч долларов для поддержки этой сделки. На вопрос: что должно входить в инвестиционный меморандум, докладчик ответил, что в нем необходимо описать проект, конкуренцию, обозначить финансовые выплаты в реальном виде и, главное, определить цели.

Иван Вашурин, директор Инвестиционного департамента AFI Development, в своем докладе заметил, что западные инвесторы зачастую отказываются заключать сделки из-за того, что завышены ставки, из-за того, что уходят арендаторы, так как неверно сданы и построены помещения, или так как они изначально строились не для продажи.

Интересную классификацию на типы компаний по наличию областей контроля привел Станислав Жуков, руководитель направления финансирования операций с недвижимостью и операций на рынках капитала консалтинговой фирмы Ernst  Young. Первая категория – это «школьник», компания, которая имеет только проект. Затем следует «абитуриент», который обладает еще и капиталом. Дальше идет «бакалавр», у которого есть проект и админресурс. Потом – «магистр», у него уже помимо проекта имеется и капитал, и админресурс. А вот «аспирант» обладает проектом, знаниями и репутацией, и админресурсом. Всеми «компонентами » владеет «кандидат наук».

В соответствии с этой классификацией предлагаются различные стратегии финансирования:

Школьник – рекомендуется привлечение со-инвестора.

Абитуриент - + ипотечный кредит.

Бакалавр - + проектное финансирование и стратегический инвестор.

Магистр - + рефинансирование и корпоративный долг.

Аспирант - + облигации.

Кандидат наук - + международные облигации CLN, IPO.

Андрей Халтурин, исполнительный директор RIGroup, рассказал о том, что ставки доходности в сегменте торговой недвижимости в России почти в два раза выше среднеевропейских. Зарубежные показатели доходности и сроков возврат вложенных инвестиций давно стабилизовались, поскольку рынок торговых центров в большинстве развитых европейских стран уже насыщен. Российский же рынок переживает фазу активного роста. Экспансия иностранных компаний на российский рынок недвижимости продолжается, и средства зарубежных банков и фондов становятся более доступными для российских девелоперов. Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2007 году, по его словам, может достичь 4 млрд долларов.


26 Ноября 2007 12:29
Автор: Александра Кошкина
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей