Приёмка здания у подрядчика: что проверить перед подписанием акта

Фасад готов, свет горит, двери закрываются. Подрядчик предлагает подписать акт и закрыть расчёты. Но по внешнему виду здания нельзя понять, как выполнены скрытые конструкции, испытывали ли трубопроводы и соответствует ли фактический объём смете. Именно это и стоит проверить до подписи. Вернуться к явным дефектам после приёмки без замечаний значительно труднее.

Речь о приёмке строительного подряда, а не о вводе в эксплуатацию. Для разных типов зданий перечень проверок отличается.

С чего начать приёмку

Не начинайте осмотр с прогулки по этажам. Сначала положите рядом договор, актуальную смету и проектную либо рабочую документацию. Если во время стройки переносили перегородки, меняли марку оборудования или материал кровли, нужны согласованные изменения. Иначе проверка пойдёт по устаревшим чертежам.

Следом запросите материалы строительного контроля. Служба стройконтроля должна была фиксировать результаты проверки ответственных конструкций и скрытых работ ещё во время строительства. Попросите журнал замечаний, сведения об их устранении, оформленные акты и заключения, если они предусмотрены. Начните с открытых замечаний.

Заказчик может организовать контроль своими силами либо пригласить профильную организацию. В зависимости от функций и условий договора законодательство может требовать от исполнителя членства в СРО. Компаниям, которые берутся за такую работу, нужно заранее проверить требования к СРО на строительный контроль, а заказчику — сведения об исполнителе в реестре. Подробности: https://stroyurist.ru/sro-stroitelnyj-kontrol/. Сам по себе поисковый термин «допуск» не означает существования отдельного свидетельства на этот вид услуг.

На объект стоит пригласить человека, который способен оценить конструкции и инженерные системы: инженера строительного контроля, специалиста по сетям. Если зданием будет управлять другая организация, её представитель тоже пригодится.

Что проверить в выполненных работах

Сверка со сметой. Подрядчик сообщает, что отделка закончена. Посмотрите, весь ли объём выполнен: комнаты, лестничные клетки, технические помещения, фасады. Сверяйте не впечатление от объекта, а конкретные позиции ведомости. Устройство отмостки, благоустройство и другие внешние работы тоже проверьте, если они входили в договор.

Осмотр конструкций и отделки. Не ограничивайтесь центральным входом. Пройдите чердак, подвал и технические зоны, куда есть безопасный доступ. Ищите следы протечек, трещины, повреждения кровли и водостоков, проблемы с окнами и дверями. На фасадах обратите внимание на видимые отслоения и незавершённые участки.

Незавершённые позиции. Их запишите отдельно от дефектов. Неустановленная дверь — это невыполненная работа; дверь, которая цепляет коробку, — работа с недостатком.

У такого осмотра есть предел. Трещину в штукатурке заметит и неспециалист, но определить состояние несущей стены по ней нельзя. А качество арматуры после бетонирования вообще не проверить глазами. Поэтому документы и обследование в спорных случаях важнее впечатления «всё выглядит нормально».

Что проверить по инженерным системам и документам

Установленный радиатор ещё не подтверждает исправность отопления. То же относится к вентиляции и электрике. Проверяйте результаты предусмотренных испытаний. Если в договоре предусмотрен монтаж инженерных систем, отдельно оцените требования к членству монтажного подрядчика в СРО: https://stroyurist.ru/sro-montazhnye-raboty/.

В составе документации могут потребоваться:

• акты гидравлических испытаний трубопроводов отопления и водоснабжения;
• протоколы измерения сопротивления изоляции и проверки заземления электроустановок;
• документы по испытаниям вентиляции и канализации;
• паспорта, инструкции и гарантийные документы на оборудование.

Самый спорный комплект — исполнительная документация. Например, отделку уже закрыли, а акта на скрытую под ней конструкцию нет. По готовой стене не узнать, как выполнен узел. Запросите акты освидетельствования скрытых работ, исполнительные схемы и предусмотренные документы о качестве материалов.

Если нужных актов нет, не соглашайтесь с объяснением «мы всегда так строим». Основания для дополнительного обследования или вскрытия конструкций зависят от договора и характера работ. Лучше обсудить объём проверки со специалистом и оформить требование письменно.

При этом не нужно требовать у подрядчика любую бумагу, название которой удалось найти в интернете. Комплект зависит от объекта. Желательно согласовать его ещё при заключении договора; на приёмке проверяют то, что действительно должно быть передано.

Как оформить замечания и завершить приёмку

Каждый дефект должен иметь адрес. Вместо «протекает кровля» запишите, где обнаружены следы воды, приложите фотографию и укажите связанный пункт проекта, если он известен. Отдельно отметьте невыполненные позиции. Сроки устранения и ответственных лучше согласовать в том же перечне, подписанном обеими сторонами.

Дальше всё зависит от серьёзности нарушений и договора. Если обнаружены устранимые недостатки, стороны могут подписать акт с оговорками, приложив список замечаний и согласовав порядок исправления и расчётов. При существенных нарушениях возможен мотивированный отказ от приёмки. Оформляйте его письменно: молчание не заменяет претензию.

Почему это важно? По нормам о строительном подряде подрядчик в определённых случаях может составить односторонний акт. В суде будут оценивать основания отказа.

После исправлений снова пройдите перечень: возле каждого пункта нужна отметка о результате проверки. Деньги, включая согласованное удержание, выплачивайте по условиям договора, а не просто после звонка о том, что «всё устранили».

Что проверить самостоятельно, а что поручить специалисту

Что проверяем Самостоятельно Специалист Соответствие объёма работ договору и смете ✓ — Видимые дефекты отделки, окон, дверей ✓ — Комплектность документов по согласованному перечню ✓ — Трещины в несущих конструкциях и фундаменте зафиксировать оценить опасность Соответствие конструкций проекту — ✓ Качество скрытых работ без актов — ✓ Работа инженерных систем под нагрузкой внешний осмотр ✓ Теплоизоляция и мостики холода — ✓ (тепловизионная съёмка)

Для самостоятельной части осмотра хватит договора, камеры и внимательности. Там, где вопрос касается безопасности конструкций или результатов испытаний, нужен профильный инженер.

Комментировать

Расскажите, а что вы думаете об этом?

Отправить