Семейное жилье – в теории и на практике

Семейное жилье – в теории и на прак... Семейное жилье – в теории и на прак...
10 июня в редакции информационного агентства «Интерфакс» прошел круглый стол на тему «Современные требования к недвижимости для семейного проживания». Поводом для дискуссии был тот факт, что тема семьи широко эксплуатируется в недвижимости. На большинстве рекламных постеров изображена семья: папа, мама, ребенок и собака у ног. Однако, если задуматься, семейные ценности в настоящий момент фактически звучат как слоган, за которым нет содержания и конкретики. Многие архитекторы говорят, что жилья для семейного проживания в принципе нет. Или – точнее – все возводимое жилье, так или иначе, ориентировано на семью. Исключение – квартиры для холостяков – у них есть ряд типологических отличий. А все остальное на нашем рынке - это априори для семейного проживания. Вся дальнейшая дискуссия развивалась вокруг данного тезиса, периодически возвращаясь к нему. Светлана Яхкинд, начальник отдела нормативов и перспективного проектирования Москомархитектуры заявила, что, действительно, квартира предполагает, что в ней могут проживать различные семьи, что человек проходит в ней все стадии развития: от младенчества до старости. Человек, который приобретает жилье и рассчитывает, что его семья будет развиваться, должен четко понимать, что бы он хотел получить. В 1990-е годы, когда рынок жилья только начал формироваться, у проектировщиков была другая позиция: не нужны никакие нормы, минимальные площади комнат, минимальные площади квартир… А затем выяснилось, что эти стандарты все же нужны. Нормативы, по которым сегодня проектируется жилище, разнятся: есть федеральные нормативы, стандарты по жилым многоквартирным зданиям, по жилым одноквартирным... Более того, есть отдельно московские нормы, так называемые МГСН «Жилые здания». Они отличаются тем, что в Москве сохранены типы квартир, различные по площади: так называемые «малые и большие квартиры». И даже стандарты площади на однокомнатную квартиру предполагают, что в ней может проживать семья. Потому что, если за рубежом люди меняют жилье чуть ли не до 7 раз в течение жизни, то в России это происходит гораздо реже. При этом, отдельных нормативов на минимальную площадь детской не существует, есть просто минимальная площадь жилой комнаты: по московским нормам - это 8 метров на одного человека или 12 метров на двоих. По федеральным нормам цифры несколько меньше, потому что они высчитываются из средней обеспеченности по городу. Эти цифры были сформированы достаточно давно, в 1960-70-е годы, исходя из того, какое оборудование человеку нужно: сколько он ест, какую одежду носит, куда все это складывает, куда можно поставить мебель, чтобы к ней было удобно подойти, какие функциональные процессы происходят в той или иной комнате. Исходя из этих данных и вывели минимальные цифры. Поэтому, когда время от времени у проектировщиков возникают идеи: давайте сделаем однокомнатную квартиру площадью 18 метров, то это не проходит. Сейчас появилась тенденция изначально предусматривать комнату для семьи с маленьким ребенком, здесь минимальная рекомендуемая цифра порядка 14 квадратных метров. С 1990 года, когда в России начал формироваться рынка жилья, в Москве было введено предложение дифференцировать рынок и проектировать жилье первой и второй категории (к последней относится муниципальное, социальное жилье). В этот момент оказалось, что есть люди, которые готовые покупать жилье, исходя не из минимума, а скорее из максимума. Для жилья эконом-класс рекомендуемые цифры выросли до 15 квадратных метров на одного человека и 17-19 кв. м - на двоих. В квартирах повышенной комфортности площадь жилой комнаты может составлять 25-30 метров. Такой разброс цифр в нормативах – от 8 метров до 30 – связан именно с развитием рынка жилья. Нина Кузнецова, генеральный директор МИАН-Агентство недвижимости дополнила предыдущую докладчицу, построив свое выступление на данных, собранных аналитической службой МИАН-Агентства недвижимости о предпочтениях реальных семейных покупателей. И первое, что она отметила: 70 процентов покупателей – это семьи, состоящие из 3-5 человек. И можно выделить некоторые особенности семейного спроса, по сравнению с запросами одиночных покупателей или семей, состоящих всего из двух человек. Первое очевидное отличие – это средняя запрашиваемая площадь и количество комнат: семейные покупатели в большей степени тяготеют к 2-3-комнатным квартирам, в отличие от холостяков или бездетных пар, для которых приоритетно 1-2-комнатное жилье. При этом большой семье практически безразлично - вторичное жилье выбрать или новостройку. Если у московского семейного покупателя нет выраженных предпочтений между вторичной квартирой и новостройкой, то в Подмосковье спрос тяготеет в сторону новых домов. Причина очевидна: старый жилой фонд Подмосковья сильно отличается от сегодняшних стандартов комфорта. Достаточно любопытно распределяется спрос по географическим направлениям. В Москве предпочтения делятся паритетно: юг и восток столицы – порядка 30 процентов, север и северо-восток - тоже 30 процентов. Это относительно бюджетные округа столицы. В Подмосковье спрос сосредоточен в похожих направлениях: порядка 40 процентов покупателей интересуется юго-востоком. В Подмосковье в новостройках люди покупают более крупные метражи (100-150 кв. метров), чем в Москве. Разумеется, это продиктовано в первую очередь стоимостью квадратного метра. Если же сравнивать структуру жилья и количество комнат, то тут и в Москве, и в Подмосковье примерно одинаковые тенденции и цифры. Далее о специфике семейного спроса на загородную недвижимость. Семейные покупатели предпочитают либо готовые загородные дома, либо участки без подрядов, на которых можно построить новый дом. Еще одна интересная тенденция последних лет: спрос на таунхаусы как дополнительное жилье или альтернативу городскому жилью. Пожелания по метражу загородного дома и площади участка - достаточно усредненные. Среднестатистический запрос – это 150-200-метровый дом на участке в 15 соток. Зато есть интересные цифры по классу объектов: большая часть предложений по загородной недвижимости сконцентрирована в секторе бизнес-класса и наблюдается определенный дефицит в эконом-классе. Собственно, примерно так же распределяется и структура спроса. Из географических направлений по загородному жилью основной спрос сосредоточен на южной дуге: юг, юго-восток и юго-запад Подмосковья. Удаленность от МКАД - стандартное 20-40 километров (это фактически 30 процентов спроса). Хотя сегодня наблюдается и новая тенденция: вновь востребован такой формат, как «дача» – для летнего загородного проживания. Если анализировать приведенные данные, то становится очевидным, что в основе предпочтений, в первую очередь, лежат финансовые возможности семьи. С другой стороны, в последние годы риелторы отмечают и новые тенденции в поведении семейного потребителя: на выбор начинают влиять такие факторы как экология района, однородность социальной среды, наличие инфраструктуры для различных поколений семьи и т.п. Учитывая этот тренд, девелоперы и застройщики очень внимательно подходят к проектированию новых объектов недвижимости: выводя объект на рынок или просто презентуя какой-нибудь многоквартирный или загородный дом, они уделяют очень серьезное внимание не только параметрам самого объекта, но и окружающей среде. Еще одна, последняя отмеченная особенность - современные семьи начинают заранее планировать изменения жилищных условий. Ведь, ни для кого не секрет, что большинство сделок с недвижимостью чаще всего продиктовано изменением семейного состояния. Раньше такие решения чаще всего принимались постфактум: родился новый ребенок или выросли старшие дети, и только тогда семья задумывалась о перемене жилья. Такой порядок действий был не всегда оптимален ни с финансовой точки зрения, ни по полученному результату. А сегодня многие семьи уже готовы планировать изменение своих жилищных условий заранее – до рождения следующего ребенка или взросления наследников.

11 Июля 2008 11:19
Автор: Елена Смирнова
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей