Банкиры ошарашены площадями

Банкиры ошарашены площадями Банкиры ошарашены площадями

Только за последние два месяца в России обанкротилось несколько крупных девелоперских компаний. Так, в январе банкротом объявил себя саратовский ТД «Лиа Лев», собственник крупнейшей торговой сети Поволжья — дискаунтеров «В яблочко» и супермаркетов «Smartkauff». На активы компании претендовали Русский банк развития, а также Оргрэсбанк. Среди кредиторов ТД были также банк «Зенит» и Промсвязьбанк, а всего «Лиа Лев» была должна банкам около 750 млн рублей.

Перед этим, в конце декабре, федеральный девелопер «Кит-Кэпитал» подал заявление о признании себя банкротом. Его долг еще больше — 3,9 млрд рублей, что примерно составляет общую стоимость имущества компании. В компании введена процедура наблюдения, т.к. по информации суда, имущества компании было недостаточно для погашения долга. При этом список банков-кредиторов не разглашается, однако очевидно, что именно им достанется вся недвижимость «Кит-Кэпитал».

В Западной Европе процесс перехода недвижимости в банковские руки уже давно идет полным ходом. Дирк Вихнер (Dirk Wichner), директор отдела управления торговой недвижимостью Jones Lang LaSalle, в интервью BFM.ru привел несколько самых крупных примеров: «В Германии Level One передала проекты двухсот своих компаний Credit Suisse; сумма кредитов составляла 1,5 млрд евро. Lehman Brothers — приблизительно на 11 млрд евро (точно никто не знает!), проверяется PWC. Австралийский инвестиционный фонд Babcock&Brown не обанкротился, но в январе согласовал с банками среднесрочный план продажи активов для погашения кредитов (около 15 млрд евро). Несколько проектов Multiplex (Австралия) перешли к RREEF (Deutsche Bank) из-за частичной неплатежеспособности».

Аналогичного развития ситуации вследствие массовых банкротств девелоперов можно ждать и в России. По мнению экспертов, процесс наберет обороты в середине года. По впечатлению Дирка Вихнера, банки, в том числе и российские, напуганы ситуацией, когда собственники — владельцы уже готовых объектов и девелоперы незавершенных объектов не могут обслуживать свои кредиты и встает вопрос об изъятии залога. «Сейчас на рынке у банкиров есть шутка, что существует три типа собственников: вежливый, который идет в банк и отдает ключи от здания, «нормальный» — он присылает ключи в конверте, и «жесткий» — такой оставляет ключи в дверном замке. Банки не располагают кадровыми ресурсами, компетенцией и инструментами, чтобы самим работать с недвижимостью. Их дело — работать с кредитами. Поэтому они не занимаются незавершенными проектами, когда им приходится забирать имущество у обанкротившихся девелоперов и списывать 100% долга», — излагает свою точку зрения эксперт.

Станислав Бибик, старший директор отдела оценки компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, подтвердил в беседе с корреспондентом BFM.ru, что его компания на сегодняшний день консультирует несколько банков, которым в управление перешла залоговая недвижимость обанкротившихся девелоперов. «В компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko создана антикризисная команда, Resolution Team, куда вошли специалисты по брокериджу, менеджменту, оценке, консалтингу. И в каждом конкретном случае мы готовы разработать рекомендации, как вывести объект из кризиса, — рассказывает Станислав Бибик. — У банков не всегда достаточно опыта в управлении недвижимостью и максимизации ее стоимости, и в связи с этим они вынуждены приглашать управляющие компании и консультантов, готовых посоветовать, что делать с объектом».

Правда, многие аналитики сомневаются, что российские банкиры выберут прозрачные схемы для управления «свалившимся им на головы» имуществом. «В России другая структура собственности, нежели в государствах Западной Европы, — поясняет руководитель отдела продвижения London Consulting & Management Company Наталья Суслова. — И трудно представить, что российские банки будут привлекать для управления активами девелоперов консалтинговые компании. Банки просто не готовы к выходу на прозрачный рынок, к объявлению конкурсов и т. д. Скорее всего, они попытаются входить в капитал управляющих компаний либо создавать подразделения в своих структурах. Сегодня в залоге у банков есть немало девелоперских активов, но что с ними будет происходить при невозможности девелопером исполнять свои обязательства, сказать трудно. Возможно, при банкротстве крупных заемщиков банки будут вынуждены обращаться к УК, но произойдет это не раньше лета».

Алексей Лазутин, директор по коммерческой недвижимости Becar Realty Group SPb, подтвердил BFM.ru, что в России массового банкротства девелоперов пока не наблюдается, но рынок к такой ситуации готовится. «Есть основания ожидать подобного развития событий, но массовый характер это явление примет, когда пройдут суды с отчуждением имущества девелоперов-должников в пользу банков. Пока таких процессов не было, поэтому о тенденции говорить не приходится», — считает эксперт.

Волны банкротств сейчас нет, соглашается Дирк Вихнер из Jones Lang LaSalle. Но эта волна достигнет наверняка и России, полагает он. Эксперт указывает на два фактора, которые делают это неизбежным. Первый — массовые сокращения в последние три месяца. Число безработных выросло до двух миллионов человек. Это означает снижение потребности в офисных площадях, которое приводит к росту процента незанятых площадей и сокращению чистого операционного дохода для собственников. В результате не все собственники получат арендные платежи, которые необходимы для погашения процентов.

Второй фактор — сокращение оборота у российских ритейлеров в сочетании с девальвацией рубля. Это будет сильно влиять на арендные платежи, которые могут вносить ритейлеры. Падение продаж выражается двухзначным числом, и арендные ставки уже оказались под серьезным давлением. На очереди — платежи по кредитам.

При этом особенность ситуации состоит в том, что, по-видимому, банкиры ускоряют процесс, потому что хотят провести все списания по балансам 2009 года — ведь ухудшение результатов в 2009 году уже всеми принято и вполне ожидаемо. И, возможно, еще один повод попросить поддержки государства.


20 Февраля 2009 16:00
Источник: БФМ.РУ

Читайте также:





Архив новостей