Как передаются деньги при покупке квартиры

Фото: ShutterStock

Способ передачи денег за квартиру зависит от типа рынка

Покупка квартир первичного рынка (иначе говоря новострой) всегда происходит по безналичному расчету. Такой способ взаиморасчета связан с тем, что одной стороной сделки является юридическое лицо (в основном это компания-застройщик).

Между покупателем квартиры и застройщиком заключается договор долевого участия. Именно этот документ является основанием для перевода денежных средств.

С 2017 года у дольщиков появилась возможность использовать оплату через эскроу-счета. Это альтернативный способ безналичного расчета, который можно использовать для оплаты квартиры в новостройке. С июля 2019 года применение такого способа оплаты стало обязательным для всех договоров долевого участия.

Эскроу-счет — это счет условного хранения. Денежные средства в данном случае не переводятся напрямую застройщику. Они остаются на счету банка-партнера до тех пор, пока девелопер не выполнит свои договорные обязательства перед участником долевого строительства (то есть до момента подписания передаточного акта). Таким образом, финансовые интересы покупателя в данном случае максимально защищены.

Продажа недвижимости вторичного рынка осуществляется между физическими лицами. Поэтому здесь применяется два способаа взаиморасчета: наличный и безналичный.

Безналичный способ расчета между физическими лицами — достаточно редкое явление. В основном оплата квартиры происходит по принципу «из рук в руки». Однако такой формат передачи денег является наиболее подверженным мошенническим действиям. Как защитить свои интересы?

Существует три безопасных способа передачи денег:

  • банковская ячейка (используется при безнале);

  • аккредитив (для безнала);

  • расчет через нотариуса (также для безнала).

Рассмотрим каждый способ более детально.

Расчеты через банковскую ячейку

Данный способ передачи денег максимально адаптирован под сделки с недвижимостью. Чаще всего банковской ячейкой пользуются при многоступенчатых альтернативных сделках, когда необходимо защитить финансовые интересы одновременно нескольких участников.

Банковская ячейка — это небольшой сейф, который финансовое учреждение сдает в аренду своим клиентам.

Основная задача банка — обеспечить сохранность ячейки и ее содержимого. Что именно арендатор хранит в сейфе — финансовое учреждение не интересует.

Обычно арендатором ячейки является покупатель квартиры. Именно он закладывает в ячейку денежную сумму для продавца. В свою очередь продавец может взять эти деньги только после выполнения условий, указанных в допсоглашении.

В допсоглашении указываются:

  • конкретные сроки вскрытия ячейки (то есть до наступления этой даты покупатель и продавец не имеют права извлекать из ячейки денежные средства);

  • выписка из домовой книги (или единый жилищный документ), подтверждающая факт снятия с регистрационного учета продавца квартиры;

  • возможность совместного доступа в любой день, вне зависимости от выполнения условий сделки;

  • перечень документов, которые продавец должен предоставить сотруднику банка для извлечения денежных средств (данные документы подтверждают факт совершения сделки).

Документом, подтверждающим факт совершения сделки, является договор купли-продажи квартиры. В таком договоре уже должна стоять печать Росреестра и подпись регистратора сделки. Для того чтобы получить доступ к деньгам, вместе с договором сотруднику банка необходимо предъявить документ, подтверждающий личность (если сделка осуществляется через доверенное лицо, к пакету документов добавляется нотариально заверенная доверенность).

В большинстве случаев ключ от ячейки хранится у покупателя квартиры. Он передается продавцу в день изъятия денежных средств в обмен на расписку.

Взаимозачет через банковскую ячейку считается наиболее безопасным способом передачи наличных средств. Стоимость такой услуги — от 2 до 3 тыс. руб. в месяц. Оформление допсоглашения обойдется сторонам немного дороже — от 3 до 5 тыс. руб.

Расчеты через банковскую ячейку при альтернативной сделке

Количество получателей денежных средств в альтернативных сделках с недвижимостью значительно отличается. Поэтому в данном случае необходимо арендовать две и более банковские ячейки.

Такие сделки с квартирой должны быть грамотно организованы. Для того чтобы защитить интересы всех участников, к процессу необходимо привлечь сторонних исполнителей. Обычно в качестве стороннего исполнителя выступает риелтор, нотариус или юрист.

Расчеты через аккредитив

Для начала давайте разберемся с понятием аккредитива.

Итак, аккредитив — это условное денежное обязательство, принимаемое банком по поручению приказодателя.

Специфика процесса передачи денежных средств здесь такая же, как и при аренде банковской ячейки. Но если в предыдущем варианте использовались наличные средства, то аккредитив подразумевает под собой передачу денег исключительно в безналичной форме.

Аккредитив бывает двух видов: депонированный и гарантированный.

Депонированный подразумевает под собой реальный перевод денежных средств от банка-эмитента (банк, в котором покупатель открывает аккредитив) банку-исполнителю (банк, в котором аккредитив открывает продавец).

При использовании гарантированного аккредитива деньги хранятся на счете банка-эмитента до момента исполнения.

Алгоритм расчетов через аккредитив:

  • покупатель пишет заявление на открытие аккредитива. На основании этого заявления банк открывает аккредитив;

  • после того как стороны согласуют все нюансы сделки, покупатель дает разрешение на перечисление денег со своего аккредитива;

  • денежная сумма блокируется на счету на указанный в заявлении срок (то есть покупатель не может их снять);

  • банк выдает покупателю выписку с аккредитивного счета о заморозке денег с указанием точной суммы;

  • покупатель предъявляет эту выписку продавцу квартиры;

  • стороны подписывают договор купли-продажи и регистрируют его в Росреестре;

  • продавец предъявляет зарегистрированный договор сотруднику банка, в котором у него открыт аккредитивный счет;

  • банк-исполнитель перечисляет деньги на текущий счет продавца.

Если в указанный в заявлении срок сделка не состоялась, денежные средства покупателями будут разблокированы и переведены на его текущий счет.

Расчеты через нотариуса

С 2015 года нотариусы получили полномочия предоставлять услугу по депозиту денежных средств при расчетах по сделкам с недвижимостью. Таким образом, продавец и покупатель могут переводить деньги по безналичному расчету через нотариуса, который оформляет договор купли-продажи.

Суть процедуры заключается в том, что нотариус принимает деньги от покупателя перед регистрацией сделки и перечисляет их на счет продавца после регистрации договора в Росреестре.

Условия перечисления указываются в Соглашении о денежных расчетах. Такая услуга значительно упрощает процедуру передачи денег, так как стороны избавляются от необходимости составления и подписания большого количества договоров.

Расчеты в сделке с ипотечным кредитом

При привлечении ипотечных средств в процессе купли-продажи недвижимости появляется еще один участник — банк-кредитор.

В такой ситуации денежные средства могут быть переданы покупателю либо через банковскую ячейку, либо по безналу. При безналичном расчете банк-кредитор самостоятельно принимает решение, связанное с условиями перевода.


15.06.20210

Услуга «выкуп квартир» в нашей стране пользуется достаточно высоким спросом, пусть и появилась сравнительно недавно. Обусловлена эта тенденция тем, что...

close
Наши информационные каналы
close
Зарегистрировавшись, вы соглашаетесь с нашими Условиями использования и соглашаетесь с тем, что информационно-аналитический портал 1RRE может иногда связываться с вами о событиях, анализах, новостях, предложениях и т. д. по электронной почте. Рассылки и письма от 1RRE можно найти по маркетингу партнеров.