Как передаются деньги при покупке квартиры

Способ передачи денег за квартиру зависит от типа рынка

Покупка квартир первичного рынка (иначе говоря новострой) всегда происходит по безналичному расчету. Такой способ взаиморасчета связан с тем, что одной стороной сделки является юридическое лицо (в основном это компания-застройщик).

Между покупателем квартиры и застройщиком заключается договор долевого участия. Именно этот документ является основанием для перевода денежных средств.

С 2017 года у дольщиков появилась возможность использовать оплату через эскроу-счета. Это альтернативный способ безналичного расчета, который можно использовать для оплаты квартиры в новостройке. С июля 2019 года применение такого способа оплаты стало обязательным для всех договоров долевого участия.

Эскроу-счет — это счет условного хранения. Денежные средства в данном случае не переводятся напрямую застройщику. Они остаются на счету банка-партнера до тех пор, пока девелопер не выполнит свои договорные обязательства перед участником долевого строительства (то есть до момента подписания передаточного акта). Таким образом, финансовые интересы покупателя в данном случае максимально защищены.

Продажа недвижимости вторичного рынка осуществляется между физическими лицами. Поэтому здесь применяется два способаа взаиморасчета: наличный и безналичный.

Безналичный способ расчета между физическими лицами — достаточно редкое явление. В основном оплата квартиры происходит по принципу «из рук в руки». Однако такой формат передачи денег является наиболее подверженным мошенническим действиям. Как защитить свои интересы?

Существует три безопасных способа передачи денег:

• банковская ячейка (используется при безнале);

• аккредитив (для безнала);

• расчет через нотариуса (также для безнала).

Рассмотрим каждый способ более детально.

Расчеты через банковскую ячейку

Данный способ передачи денег максимально адаптирован под сделки с недвижимостью. Чаще всего банковской ячейкой пользуются при многоступенчатых альтернативных сделках, когда необходимо защитить финансовые интересы одновременно нескольких участников.

Банковская ячейка — это небольшой сейф, который финансовое учреждение сдает в аренду своим клиентам.

Основная задача банка — обеспечить сохранность ячейки и ее содержимого. Что именно арендатор хранит в сейфе — финансовое учреждение не интересует.

Обычно арендатором ячейки является покупатель квартиры. Именно он закладывает в ячейку денежную сумму для продавца. В свою очередь продавец может взять эти деньги только после выполнения условий, указанных в допсоглашении.

В допсоглашении указываются:

• конкретные сроки вскрытия ячейки (то есть до наступления этой даты покупатель и продавец не имеют права извлекать из ячейки денежные средства);

• выписка из домовой книги (или единый жилищный документ), подтверждающая факт снятия с регистрационного учета продавца квартиры;

• возможность совместного доступа в любой день, вне зависимости от выполнения условий сделки;

• перечень документов, которые продавец должен предоставить сотруднику банка для извлечения денежных средств (данные документы подтверждают факт совершения сделки).

Документом, подтверждающим факт совершения сделки, является договор купли-продажи квартиры. В таком договоре уже должна стоять печать Росреестра и подпись регистратора сделки. Для того чтобы получить доступ к деньгам, вместе с договором сотруднику банка необходимо предъявить документ, подтверждающий личность (если сделка осуществляется через доверенное лицо, к пакету документов добавляется нотариально заверенная доверенность).

В большинстве случаев ключ от ячейки хранится у покупателя квартиры. Он передается продавцу в день изъятия денежных средств в обмен на расписку.

Взаимозачет через банковскую ячейку считается наиболее безопасным способом передачи наличных средств. Стоимость такой услуги — от 2 до 3 тыс. руб. в месяц. Оформление допсоглашения обойдется сторонам немного дороже — от 3 до 5 тыс. руб.

Расчеты через банковскую ячейку при альтернативной сделке

Количество получателей денежных средств в альтернативных сделках с недвижимостью значительно отличается. Поэтому в данном случае необходимо арендовать две и более банковские ячейки.

Такие сделки с квартирой должны быть грамотно организованы. Для того чтобы защитить интересы всех участников, к процессу необходимо привлечь сторонних исполнителей. Обычно в качестве стороннего исполнителя выступает риелтор, нотариус или юрист.

Расчеты через аккредитив

Для начала давайте разберемся с понятием аккредитива.

Итак, аккредитив — это условное денежное обязательство, принимаемое банком по поручению приказодателя.

Специфика процесса передачи денежных средств здесь такая же, как и при аренде банковской ячейки. Но если в предыдущем варианте использовались наличные средства, то аккредитив подразумевает под собой передачу денег исключительно в безналичной форме.

Аккредитив бывает двух видов: депонированный и гарантированный.

Депонированный подразумевает под собой реальный перевод денежных средств от банка-эмитента (банк, в котором покупатель открывает аккредитив) банку-исполнителю (банк, в котором аккредитив открывает продавец).

При использовании гарантированного аккредитива деньги хранятся на счете банка-эмитента до момента исполнения.

Алгоритм расчетов через аккредитив:

• покупатель пишет заявление на открытие аккредитива. На основании этого заявления банк открывает аккредитив;

• после того как стороны согласуют все нюансы сделки, покупатель дает разрешение на перечисление денег со своего аккредитива;

• денежная сумма блокируется на счету на указанный в заявлении срок (то есть покупатель не может их снять);

• банк выдает покупателю выписку с аккредитивного счета о заморозке денег с указанием точной суммы;

• покупатель предъявляет эту выписку продавцу квартиры;

• стороны подписывают договор купли-продажи и регистрируют его в Росреестре;

• продавец предъявляет зарегистрированный договор сотруднику банка, в котором у него открыт аккредитивный счет;

• банк-исполнитель перечисляет деньги на текущий счет продавца.

Если в указанный в заявлении срок сделка не состоялась, денежные средства покупателями будут разблокированы и переведены на его текущий счет.

Расчеты через нотариуса

С 2015 года нотариусы получили полномочия предоставлять услугу по депозиту денежных средств при расчетах по сделкам с недвижимостью. Таким образом, продавец и покупатель могут переводить деньги по безналичному расчету через нотариуса, который оформляет договор купли-продажи.

Суть процедуры заключается в том, что нотариус принимает деньги от покупателя перед регистрацией сделки и перечисляет их на счет продавца после регистрации договора в Росреестре.

Условия перечисления указываются в Соглашении о денежных расчетах. Такая услуга значительно упрощает процедуру передачи денег, так как стороны избавляются от необходимости составления и подписания большого количества договоров.

Расчеты в сделке с ипотечным кредитом

При привлечении ипотечных средств в процессе купли-продажи недвижимости появляется еще один участник — банк-кредитор.

В такой ситуации денежные средства могут быть переданы покупателю либо через банковскую ячейку, либо по безналу. При безналичном расчете банк-кредитор самостоятельно принимает решение, связанное с условиями перевода.

Комментировать

Расскажите, а что вы думаете об этом?

Отправить