Маленькие офисы оказались на пике популярности

Фото: ShutterStock

Благодаря активному развитию рынка стартапов, популяризации фриланса и моде на «удаленку» еще несколько лет назад никому не нужные маленькие офисы оказались на пике популярности. 

Сегодня помещения площадью от 20 до 40 кв. м — самый востребованный и ликвидный продукт на рынке. Они интересны как арендаторам, так и частным инвесторам.

Резать к «чертовой матери»

 

По словам управляющего директора PM УК NAI Becar Марии Онучиной,

«всегда были востребованы. Однако сегодня спрос на «малый жанр» растет буквально в геометрической прогрессии. «Если раньше офисы площадью 20 — 40 кв. м можно было найти только в некачественных офисных центрах, то сейчас они есть даже в классе А», — говорит Мария Онучина. Однако наибольшая концентрация офисов-малюток зафиксирована в бизнес-центрах класса «В», где помещения мелкой нарезки расходятся практически моментально. «Этот сегмент является максимально запрашиваемым, — говорит генеральный директор «ИТКОЛ» Александр Мельников.- За последний год количество заявок на этот формат увеличилось примерно на 30-40%». По словам эксперта, востребованность офисов столь скромного размера обусловлена общемировой тенденцией к переходу на удаленную работу. И Россия, где деятельность в формате фриланса и аутсорсинга даже законодательно закреплена в трудовом кодексе, в этом смысле также не стала исключением.

«Мы наблюдаем высокую потребность и растущий спрос на офисы небольшого формата в Москве, — подтверждает директор департамента консалтинга, аналитики и оценки S.A. Ricci Александр Морозов. — Каждый день появляются стартапы, возникают новые компании, растет число индивидуальных предпринимателей — и всем им нужны рабочие места и офисы».

По данным S.A. Ricci, в БЦ класса B+ находится 16,3% вакантных площадей, в классе B этот показатель находится на уровне 8,2%, однако выделить точную долю, которую составляет предложение небольших офисов, очень непросто. По словам экспертов, едва ли не каждый бизнес-центр категории В+, В и С, испытывающий потребность в арендаторах, готов сдавать офисные квадраты «в нарезку». Объясняется это тем, что темпы реализации помещений от 20 до 40 кв. м существенно превышают динамику продаж крупноформатных блоков. Как утверждают участники рынка, небольшие помещения обладают очень высокой ликвидностью, поэтому в свободном доступе не задерживаются и сдаются максимум за 2-3 дня. «В связи с этим необходимость затрат на перепланировку и оборудование больших площадей и превращение их в более компактные и бюджетные практически всегда себя оправдывает, в то время как простаивание офисов большей площади явно никакой прибыли не принесет, — говорит Александр Мельников. — А пойдя навстречу потребностям арендаторов, мы привлечем новых клиентов и продемонстрируем гибкость и умение давать искомое каждому, исходя из его запросов».

По мнению Александра Мельникова, оптимальным вариантом для стартапов и молодых компаний, только начавших свое развитие, является аренда, поскольку снимать офисы небольшой площади более, чем выгодно. По данным S.A. Ricci, на окраине Москвы легко можно найти предложения в диапазоне от 7 до 10 тыс. рублей за кв. м. в год. «Имеет смысл сначала заключать краткосрочные договоры – на месяц, два, полгода и год, — говорит Александр Морозов. — Когда станет ясно, что ваш бизнес чувствует себя уверенно, хорошо развивается, тогда можно подумать и о долгосрочном договоре аренды. Он выгоден тем, что если ставки на рынке пойдут в рост, условия, на которых был заключен договор, сохранятся».

Офисы по цене комнаты

 

Впрочем, чтобы навсегда избежать возможных неудобств, связанных с изменением ценовой политики арендодателя, компаниям, уже крепко стоящим на ногах, стоит подумать о покупке офиса в собственность. Тем более, что это не так дорого, как кажется. Стоимость продажи «квадрата» малоформатных офисов в Москве варьируется от 140 до 180 тыс. рублей. Таким образом, офисное пространство площадью 20 кв. м вполне реально приобрести за 2,8 млн рублей.

Между тем, эксперты отмечают, что под бизнес небольшие офисы приобретаются довольно редко. Преобладающая доля покупательской аудитории таких помещений – инвесторы. «Снижение минимального порога входа на рынок офисной недвижимости спровоцировало всплеск спроса со стороны частных инвесторов, значительная часть из которых до недавнего времени зарабатывала на вложениях в долевое строительство. Однако сегодня строящееся жилье как инвестиционный продукт серьезно проигрывает офисному сегменту, который не только требует меньших вложений, но и показывает более высокую доходность. Купить новостройку на старте, а затем продать ее на финише с большой прибылью уже давно невозможно, а доходность от сдачи квартир в аренду даже не покрывает инфляцию», — рассказывает Александр Мельников. Заметно снизилась и доходность рублевых депозитов —  в настоящий момент для физических лиц она в среднем составляет около 7%. При этом уровень инфляции, по данным Росстата, оценивается в 4%, а по подсчетам независимых агентств достигает тех же 7%. Таким образом, доход по банковскому вкладу в лучшем случае покроет инфляцию, в то время как офисный сегмент принесет реальную прибыль. По данным S.A. Ricci, малоформатные офисы могут приносить своим владельцам 9-10% ежегодно при сроке окупаемости от 9 до 10 лет.

Все эти факторы, а также прогнозируемый экономистами рост объема стартапов вкупе с дальнейшим развитием форматов работы на удаленном доступе и условиях фриланса, неизбежно будут способствовать усилению спроса на офисные помещения небольшой площади. Спрос же, как известно, рождает предложение, поэтому не исключено, что новые офисные проекты уже изначально будут заточены под маленький формат.


Недвижимость 14.10.20210

Не у каждого человека получается успешно развивать свой бизнес, и всегда бывают как положительные, так и негативные моменты. Во второй...

close
Наши информационные каналы
close
Зарегистрировавшись, вы соглашаетесь с нашими Условиями использования и соглашаетесь с тем, что информационно-аналитический портал 1RRE может иногда связываться с вами о событиях, анализах, новостях, предложениях и т. д. по электронной почте. Рассылки и письма от 1RRE можно найти по маркетингу партнеров.