Девиз современной урбанистики – синергетика

Девиз современной урбанистики – син... Девиз современной урбанистики – син...

На прошедшей недавно практической конференции «Архитектурное проектирование: синергия интересов девелопера и города», проходившей в течение двух дней в отеле Holiday Inn Moscow Sokolniki, обсуждались противоречия целей при планировании у коммерческих и административных структур и проблема нехватки посредников между ними.

Модератором конференции и первым же выступающим был руководитель Учебного Центра Урбанистика при МАРХИ, Московском Архитектурном Институте. Он говорил о значении слова синергетика и о синергии общественных и частных интересов для решения общественных задач.

- Если вы посмотрите в словаре слово «синергетика», то обнаружите несколько определений. Изначально это слово пришло из физики, а сейчас используется в разных областях. Вот его определение – синергетика это одновременное действие независимых субъектов, которые, действуя вместе, действуют более эффектно, сумма действий каждого в отдельности. Синергетика идет в противоречие с законами термодинамики, которая говорит, что это совсем не так. Но в жизни, оказывается, что существуют такие явления. И нашей области мы можем найти много подтверждений этому феномену.

Синергетика пришла на смену другим направлениям градостроительных исследований. И если заглянуть в историю градостроительства, то мы видим, что со второй половины двадцатого века у нас появился такой мощный аппарат, как системные исследования. Системный подход был очень важен в 70-х годах. Считалось, что если мы учтем все факторы, выстроим их правильные взаимоотношения между собой, то у нас получится реальный инструмент воздействия, который обеспечит нам решение нашей будущей проблемы. Но оказалось что невозможно учесть все факт, для этого просто нет технических средств. Тогда появился другой подход – среда. Средовой феномен стал главным. Городская среда – цель нашей деятельности. К этому подходу очень серьезно относились во многих странах, в Германии, например. Но вслед за средой, следующим этапом стала синергетика. В ней много большое значение имеют организационные моменты. Если мы сумеем выстроить систему взаимодействия участников процесса, то мы должны получить хороший результат.

Плюсы и минусы элитных территорий

В своем выступлении я буду говорить о Москве, точнее – о градостроительстве в ее центральной, исторической части. Москва как объект деятельности является замечательным местом и историческую часть города мы должны охранять и защищать… Это общие слова, а на практике получается, что все так и норовят снести старые здания и построить что-нибудь новое, под разными предлогами. Идет процесс, который может привести к нарушению исторически сложившегося образа города. Поэтому в городе есть институт архитектуры, который не допускает этого. Но частный сектор имеет больше возможностей для маневра, и зачастую опережает с воплощением своих идей.

Для центральной части города, о которой я буду говорить, существует целый ряд градостроительных ограничений. Для нее существуют морфотипы, помимо кадастров. Вот несколько морфотипов для примера: старомосковский малоэтажный, традиционный разноэтажный, периметрально-компактный и так далее. И если вы с вашим строительством попали туда, где морфотип – старомосковский малоэтажный, постройка должна быть малоэтажной, а если попали туда, где периметральный, значит надо делать застройку периметрального типа. Это очень хороший инструмент, но он все равно требует толкований. За соблюдением правил следит общественный совет. Привлечение общественных структур для таких обсуждений является хорошим инструментом в поисках взаимодействия между частным сектором и городом, поэтому общественные советы существуют во многих странах.

Центр районы города являются любимым местом и для населения, и для строителей. С точки зрения девелопмента это безусловно хорошее место – это центр деловой жизни, это динамичный рынок недвижимости. И при этом она ликвидна. Также играет роль историческое окружение. Все это привлекательно и говорит за то, чтобы вкладывать туда средства. Однако проблем тоже хватает. Это транспорт, правые и технические сложности и некоторая общая неорганизованность, которая царит в этих центр районах. В результате получается точечная застройка, с которой борются как могут местные власти.

Ценности и ценностные конфликты

Можно сказать, что в этом списке пешеходные пространства, или, как их сейчас называют, пространства общего пользования являются важным звеном на основании которого можно было бы выстроить взаимодействие участников. К пешеходным пространствам как к обобщающему объекту обращаются и у нас и в других странах. Речь тут не идет о создании пешеходных улиц, как вышло с некоторыми центральными улицами Москвы, а о том, чтобы эти пространства были концентрацией общественной жизни, как это случилось с пешеходными маршрутами Лондона. Там можно бесплатно получить в автомате схему города с пешеходными маршрутами, это сделано для того, чтобы центральная часть города наполнилась общественной жизнью, которая делает город интересным и привлекательным.

Существует большая разница между системой формирования городских маршрутов в Европе и в Америке. Если в Европе движение городского планирования идет от общественных интересов, под которые подбирают те или иные участки, то в Америке наоборот – сначала участок, а потом уже общественный интерес.

Для того, чтобы создание таких маршрутов и развитие города в целом происходило в интересах города мало иметь просто какие-то строительные параметры. Необходимо иметь еще и некоторые проектные проработки, которые бы давали бы определенный регламент с помощью которого можно было бы подчеркнуть индивидуальность места, участка. Город представляет собой неоднородную среду, условия деятельности в городе неодинаковые. Можно выделить две или три зоны. В центре города действуют экономические управляющие модели, действующие на основании того, что есть много желающих вложить средства в эти территории. В то же время если мы перейдем за четвертое или даже за третье транспортное кольцо ситуация меняется на прямо противоположную. Никто не будет вкладывать туда средств, если не стимулировать эти площадки там может не быть развития вообще. Сейчас, однако, территория центра «расползается» к окраинам, и площадки вдоль МКАДа уже можно называть привлекательными. В целом, я хочу сказать, что разные участки требуют разного подхода. И суть развития состоит в том, чтобы уйти от отдельных участков. Нужно рассматривать их вместе, а вместе они образуют некую градостроительную ситуацию. И эта градостроительная ситуация должна развиваться по локальной градостроительной программе. При создании такой программы сначала определяют границы участка, затем его цели и задачи. Затем – концепция, включающая в себя целевые параметры и градостроительные условия деятельности. Потом, что немаловажно, правовая база. И пункт, который долгое время хромал в нашей стране – планировочные документы. Ранее они вообще не являлись материалом, фиксирующимся как правовой документ. Сейчас шаг вперед в этом направлении уже сделан.

И, наконец, последний компонент – для того, чтобы программа заработала, необходимы агенты развития. И главная сложность, которую мы видим во всем этом процессе это то, что очень трудно найти такие агентов со стороны города. Во многих странах города научили выделять таких представителей, которые могли бы решать эти проблемы взаимодействия. У нас, мягко говоря, этот институт еще далеко не развит. Для того же, чтобы произошла синергетика, нужно, чтобы цели сторон были одинаковые или хотя бы были понятны друг для друга.

У коммерческой стороны цель – привлечение прибыли. Цель города – хорошее качество жизни граждан. Тем не менее, можно попытаться найти и общие цели, которые устраивали бы обе стороны. Для этих целей очень удобный инструмент для кооперации стратегическое планирование. Люди с разными интересами в ходе стратегического планирования могут выявить общие цели. И на основании общего видения, можно выйти на организационные платформы, включающие баланс интересов и на основании этого составить задание для специального планирования и моделирования и в конце концов выйти на организационные структуры которые решали бы локальные градостроительные проблемы.

Ресурсы

Ресурсов для решения общественных задач всегда не достает и в то же время общее количество средств на рынке инвестиций в недвижимость постоянно растет.

Фактически город сегодня выступает партнером каждого застройщика, заключая с ним контракт и оговаривая долю в будущем строительстве. К сожалению, эта практика приводит к значительному удорожанию недвижимости в Москве. Да, вырученные средства направляются на решение социальных вопросов, но и новое «внебюджетное» строительство, в условиях рыночной экономики дорожает такими же темпами. Высокая стоимость участка, неформальные обязательства застройщиков и формальные требования правил застройки приводят к постоянному увеличению плотности и подмене ценной исторически сложившейся среды городских центров «муляжами» и декорациями, не имеющие ценности ни для жителей ни для туристов.

А выход из этого тупика состоит в диверсификации режимов градостроительной деятельности в дополнение к принятому градостроительному зонированию. Например, предлагается выделять зоны трех типов: зону общего регламента, зону жесткого регулирования, зону приоритетного развития где частным предпринимателям предоставляется наибольшая свобода, чтобы можно было активно и дифференцированно формировать программу развития территорий.

Там, где мы видим пример удачного развития, выстраиваются устойчивые отношения между властями и коммерческими структурами. Мэр Ванкувера, к примеру, говорит так: «Девелопмент в Ванкувере не право, а привилегия».

Конфликт между интересами города объективен, но не фатален. Можно сказать, что он и является условием для дальнейшего развития. Крайне важно здесь выстраивание культурной среды деятельности, где бы каждый участник имел свою сферу влияния и право на голос.

В процессе градостроительства задействовано множество участников – это заказчик, который в то же время и инвестор и технический заказчик и застройщик и возможно будущий потребитель здания. Имеется город, который представлен различными городскими службами, властями и населением города. Существуют проектные организации, архитектурные, инженерные бюро, строительные и эксплуатирующие организации. Между всеми этими службами заключаются договора и они должны обеспечивать эффективное взаимодействие. Если взаимодействие получается таковым – возникает добавленная стоимость. Несмотря на то, что интересны у частного и общественного капитала интересы разные, существуют точки соприкосновения, на основании которых можно надеяться на будущую синергетику. Например, с улучшением городской среды, растет цена недвижимости. То есть, вкладывая деньги в город, мы получаем возврат в виде вырастания цен на недвижимость. Если мы делаем эффективное пешеходное пространство, создаем зоны для отдыха, благоустраиваем территории, то в конечном итоге это ведет к увеличению эффективности любой коммерческой деятельности на этой территории. И, наконец, если город организует состязание между застройщиками, то есть надежда, что повысится качество строительства. Ну и - синергетика – это хорошая самоорганизация. МАРХИ вносит посильный вклад в становление цивилизованных отношений в области градостроительного проектирования и строительства.

Учебный центр Урбанистика, программа которого ориентирована на обучения молодых профессионалов из различных областей строительства и управления недвижимостью с тем, чтобы сформировать группы единомышленников, готовых к поиску консенсуса общественных и частных интересов, синергетики традиций и инициатив при разработке программ городского развития.


30 Ноября 2007 01:06
Автор: Елена Смирнова
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей