Дешевые предложения. Рынок перепродаж пока невелик

Дешевые предложения. Рынок перепрод... Дешевые предложения. Рынок перепрод...

Специалисты отмечают тенденцию к серьезному расслоению рынка, когда формируются элитные кварталы (цены в них, как правило, растут, несмотря ни на что) и депрессивные районы, где наблюдается стагнация.

В первичном сегменте демпингуют дома в отдаленных районах города, граничащие с областью и находящиеся на ранних этапах строительства. Транспортная «недоступность» района заметно влияет на цену жилья. Например, микрорайон Полюстрово удален от метро, и однокомнатную квартиру в доме на углу улицы Маршала Тухачевского и Стасовой от СК «Импульс» (срок сдачи – 2009 г.) можно купить за 1365 тысяч рублей. Квартира общей площадью всего 25,8 кв. м будет иметь очень маленькую (совершенно «хрущевскую») кухню – 5,4 кв. м. Площадь комнаты – 14,3 кв.м.

Еще дешевле можно приобрести квартиру в Красносельском районе. В доме от компании «Лидер Групп» на углу Брестского бульвара и Ленинского проспекта квартира площадью 27,4 кв. м стоит 1274 тысячи. Срок сдачи дома – 2010 год. Недалеко оттуда, на пересечении Ленинского проспекта и проспекта Маршала Жукова, компания «Квант-7» предлагает квартиру площадью 26 кв. м за 1400 тысяч. За пределами традиционных городских границ цены еще ниже. В жилом комплексе «Ленсоветовский» в Шушарах можно подобрать однокомнатную квартиру дешевле 1200 тысяч.

Если ориентироваться на относительно доступные районы, то здесь самым экономичным предложением будет однокомнатная квартира-студия с проходной кухней без окна. Квартира по той же цене с «нормальной» планировкой обычно компенсируется отдаленным расположением.

Цены на двухкомнатные квартиры в новостройках начинаются от 2300 тысяч (тот же «демпинговый» дом на углу Ленинского и Брестского). Относительно недорого можно найти «двушки» и недалеко от метро. Так, в доме компании «Центр долевого строительства» на Октябрьской набережной, 124 (достроен до уровня 4-го этажа) цены на очень приличные по габаритам «двушки» (комнаты 10 и 17 кв. м, кухня – более 8 кв. м) начинается от 2400 тысяч. И это – с учетом недавно случившегося в ЦДС повышения цен.

Любопытно, что точно по таким же ценам на рынке предлагается и определенный сегмент вторичного жилья –«хрущевки» и «брежневки».

История с географией

Раньше четкой стратификации по географическому принципу, свойственной западным мегаполисам, в Питере не наблюдалось. Так, квартиры в кварталах «первых массовых серий», бурно обсуждаемые в последнее время в связи с планами реновации, за прошедшие 10 месяцев не выросли в цене. С домами «вторых массовых серий» (например, панельными девятиэтажками) – та же история. Если не считать наиболее ветхих экземпляров старого фонда, то это жилье самого низкого качества среди всего, что предлагается.

Тонкие стены (а если толстые, то из некачественного бетона) и слабогерметичные стыки между панелями приводят к плохой тепло- и звукоизоляции. Даже при нормальном отоплении в этих домах бывает холодно. Что касается звука, то в «панельках» из-за стены прекрасно слышен не только грохот концертных колонок, но и негромкая работа соседского телевизора. Причем от толщины стен качество звукоизоляции никак не зависит. Например, в пятиэтажках 1961 года постройки панели толстые, но их жильцы зачастую путают, где работает телевизор – у себя или у соседей. Дома 1964 года считаются «модернизированными»: их стены тоньше, но от шума защищают лучше.

Зона рискованных покупок

Каждая квартира в «хрущевке» и «брежневке» индивидуальна в своих недостатках. По совокупности объективных параметров (тип дома, год постройки, давность замены труб и батарей) нельзя сказать ничего определенного о качестве жизни внутри. Такие квартиры лучше не покупать с мая по октябрь, пока не наступил отопительный сезон; желательно также повременить с покупкой во время «профилактического» отключения горячей воды.

Разумные покупатели обязательно опрашивают на предмет тепло- и водоснабжения владельцев квартир выше и ниже этажом. Осматривать квартиры приходят по вечерам с 8 до 10 часов, когда в доме случается максимальный расход воды и электричества: это самое подходящее время, чтобы измерить напряжение в сети и оценить напор воды в кране. И даже при таком подходе в сделку заранее заложен риск неприятных сюрпризов. Однако это довольно туго отражается в отчетах риэлторских агентств.

Ценообразование в «демпинговой» сфере происходит по несколько иным правилам, нежели в «здоровом» сегменте. Так, двухкомнатная квартира в кирпичном доме может стоить 150 тысяч, даже при том что одна из комнат проходная и санузел совмещенный. Дело в том, что «целевая аудитория» маленьких квартир миддл-класса – состоятельные одиночки либо бездетные семейные пары. «Раздельность» санузла для них совершенно не принципиальна, а проходная комната дает даже некоторые плюсы. Зато в сегменте дешевого жилья подобные факторы сразу затрудняют дело продажи.

Аудитория «хрущевок» и «брежневок» – семьи от 3 до 5 человек и 2–3 поколений. Изоляция в этом случае – самое желанное достоинство. В «дорогом» сегменте покупателей не волнует общее состояние квартиры: он в любом случае планирует сделать ремонт с полной заменой сантехники. В дешевом сегменте покупатели рассчитывают купить квартиру, перевезти вещи и жить.

Трехкомнатные квартиры со смежными комнатами в девятиэтажках 504-й серии во Фрунзенском районе (который ценится выше Красносельского, Выборгского, Калининского и Невского) по цене дороже 117 тысяч долл. купят не скоро. Длительное «зависание» в листингах таких квартир на ул. Белы Куна, Софийской, Будапештской и Турку – явление обычное. Планировка стандартна. Изолировать комнаты перегородками невозможно.

Найти трехкомнатную квартиру за 115 тыс. долл. несложно в пятиэтажках Красносельского, Кировского, Красногвардейского, Московского, Выборгского районов. Это нормальные «брежневки» метражом 19+11+11 либо 18+10+10. Классические «хрущевки» 15+9+6 предлагаются по экстремальным ценам 110 тыс. и ниже.

Предложение превышает спрос

Однако в листингах попадаются и более высокие цены на аналогичные типы квартир. Действительно, «трешка» 12+11+13 в панельной пятиэтажке в Невском районе может быть выставлена за 131 тысячу, а «двушка» 14+16 в таком же доме в и том же районе, причем на первом этаже – за 124! Через квартал такая же «двушка» на первом этаже будет стоять за 98 тысяч, а «трешка» – за 115. Почему? Среди продавцов бытует миф о «страхе» покупателей перед слишком низкой ценой. Покупатель склонен подозревать продавца в какой-то необъяснимой совестливости, заставляющей его «закладывать» незримые недостатки в заниженную цену…

Нередко «высокая» цена за типично «дешевую» квартиру может означать оптимизм неведения, тогда как низкая – реализм отчаяния. Через пару месяцев продавец поймет свои ошибки, и цена в листинге сползет тысяч на пять вниз. Иногда агенты ставят высокую цену в расчете на торг.

Минимальная вероятность найти хорошую дешевую квартиру, равно как и дорого продать плохую сохраняется. Однако задача продавца эконом-сегмента усложняется тем, что предложений становится все больше. Стандартный покупатель квартиры в доме «первых массовых серий», готовый заплатить за «двушку» 100 тысяч, выходит на вечерний просмотр, зажав в кулаке список из 5–10 адресов в одном районе. Имея такой выбор, он вряд ли остановится на худшем варианте.

Все больше обитателей «хрущевок» и «брежневок», получив возможность взять кредит, мечтают переехать в приличные дома. Добавьте к ним некоторое число людей, которые откладывали продажу, ожидая взлета цен. Убедившись, что 2006 год больше не повторится, они выставили свой товар на рынок. Наконец, часть продавцов на рынок толкнул страх перед грядущей «реновацией».

Между тем продавать дешевые «панельки» агентствам неинтересно. «Панельки» – это, как правило, утомительные цепочки продаж, которые имеют обыкновение рассыпаться. Солидные агентства «панельных» клиентов нередко отсеивают при первом звонке. В ответ на вопрос: «какие предложения наиболее экономичные?» – вам, скорее всего, предложат квартиру-студию в строящемся доме. Для риэлтора это более интересный объект, так как означает естественное завершение цепочки (у новостроек нет хозяев, которым нужно что-то покупать).

Однако многие известные агентства по-прежнему продолжают составлять жизнеспособные «цепочки», правда, на ожидание «своего» варианта может уйти полгода и больше.

Сергей Бобашев, начальник аналитического отдела Группы компаний «Бюллетень недвижимости»:

"Если бы на рынке не было таких объемов заемных средств, то цены поползли бы вниз. Ситуацию можно охарактеризовать как затоваривание рынка плюс постажиотажный синдром. Публика еще не успела полностью привыкнуть к скачку цен 2006 года и не спешит покупать.

Как следствие, экспозиция квартир на рынке выросла в среднем в 1,5 раза. Единственный раз за посткризисный период подобное количество предложений было в 2005 году, и цены немного опустились. Однако полному повторению сценария двухлетней давности мешает большое количество кредитных средств. В прошлом году объем выданных ипотечных кредитов по городу равнялся 19 млрд, а за первую половину нынешнего года было выдано уже 16 млрд!"

Татьяна Боярченко, исполнительный директор инвестиционной компании «Титул»:

"Рынок вторичных перепродаж квартир в строящихся домах существует, однако его доля не столь велика, как три года назад. В пору быстрого роста цен на жилье он составляла приблизительно 20%, а его доходность достигала 50% в год и 100% – за весь период строительства.

Сейчас этот показатель равняется 15–17% в год, но даже эти цифры намного превышают доходность любого депозитного банковского вклада. У рынка перепродаж новостроек существует два направления: перепродажи подрядчиками строительства, с которыми застройщик рассчитался квартирами, и перепродажи частными инвесторами.

В первом случае квартиры реализовывались по более низким ценам, чем у застройщика. Однако сегодня это направление отсутствует. С подрядчиками рассчитываются деньгами – это практикует и наша компания, и другие коллеги-строители. Остается сегмент частных перепродаж.

Он составляет приблизительно 5% от всего рынка новостроек. Из них 90% составляют продажи с целью получения прибыли, и оставшиеся 10% – продажи, связанные с теми или иными личными финансовыми обстоятельствами инвестора. Демпингуют продавцы при этом редко – меньше чем в 1% случаев. Обычно такие квартиры продаются по цене застройщика.

В случае если продажи от застройщика на объекте уже закончились, то перепродавцы спокойно могут поднять цену до общерыночной. Важно отметить, что покупать у застройщика, заключая договор долевого участия, для многих предпочтительней. При перепродаже заключается договор переуступки прав, в котором указывается не реальная сумма, уплаченная продавцу, а та цена, по которой квартира продавалась изначально застройщиком. Остальное фиксируется в форме расписки. В случае нарушения обязательств со стороны застройщика новый владелец доли может предъявить претензии только на основную сумму. Впрочем, расписки сейчас рассматриваются в суде, и в любом случае права покупателя доли будут защищены".

Центр бизнес-информации NEW PROJECTS


06 Декабря 2007 16:49
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей