За прошедшие два месяца подавляющее большинство банков ужесточило ипотеку

За прошедшие два месяца подавляющее... За прошедшие два месяца подавляющее...

За прошедшие два месяца подавляющее большинство банков ужесточило условия по ипотеке. Новые правила игры приводят к ограничению спроса на ипотеку и сужению рынка. Ряд банков-игроков уже покинули рынок либо собираются сделать это в ближайшем будущем.

Популярные ужесточения

Финансовый кризис породил три волны ужесточения условий на рынке ипотечного кредитования. Еще в конце 2007 года некоторые банки приостановили выдачу кредитов по ипотеке. Затем возобновили, но уже с более жесткими требованиями к заемщикам. Вторая волна прошла в августе 2008-го. Стоимость кредитов выросла, то есть банки начали повышать процентные ставки. В сентябре-октябре на рынок ипотеки обрушился третий удар: ужесточения коснулись всех аспектов ипотеки.

Прежде всего повысились процентные ставки. Например, по рублевым ипотечным кредитам с начала 2008 года рост составил в среднем 1,8%. В то же время за сентябрь 2008 года средние ставки по рублевым ипотечным кредитам выросли на 1,4%. К концу сентября средняя стоимость такого кредита составляла 15,6% годовых.

Участники рынка отмечают, что популярными среди банков также стали увеличение срок рассмотрения пакета документов и ужесточение требований к нему.

Алексей Успенский, заместитель председателя правления Русского ипотечного банка: "Наш банк повысил процентные ставки (на 3-4%) и размер первоначального взноса (с 10 до 30% от стоимости приобретаемого жилья). Сроки кредитования не меняли — максимальный срок по-прежнему 25 лет, условия досрочного погашения также не изменились. Кроме того, мы сократили часть ломбардных программ, где обеспечением является недвижимость, имеющаяся в собственности заемщика. Также мы ужесточили требования к заемщикам. Например, сейчас в качестве подтверждения доходов заемщика рассматриваются только справки по форме 2-НДФЛ".

Денис Маслов, начальник управления андеррайтинга и методологии Национального резервного банка (НРБанк): "Несмотря сложившуюся ситуацию, мы не собирается отменять или приостанавливать ипотечную программу. Однако предоставлять кредиты на условиях ниже рынка мы также не будем.

С конца сентября НРБанк увеличил процентные ставки: теперь минимальная ставка по кредитам в долларах США составляет 10,9%, по кредитам в рублях — 12,75%. От минимального первоначального взноса в размере 10% мы не отказались, но для того чтобы получить кредит с такими условиями, потенциальный заемщик должен отвечать довольно жестким требованиям. Требования по комплекту документов, условиям досрочного погашения, срокам кредитования остались без изменений. Есть и хорошие новости: НРБанк имеет планы по существенному расширению географии предоставления ипотечных кредитов. В настоящий момент кроме Москвы и Московской области кредиты выдаются в Санкт-Петербурге, Воронеже и Волгограде, но к запуску готовятся программы еще в 16 регионах России". Впрочем, в регионах тоже далеко не все гладко. Региональным банкам зачастую не под силу противостоять кризису. А филиалы крупных банков, пользуясь уходом с рынка региональных конкурентов, ужесточают условия даже сильнее, чем в столицах.

Дарья Гонзалева, генеральный директор УК "Радомир": "Мы активно работаем на региональном рынке недвижимости, занимаясь розничной реализацией квартир и имущественных прав через ЗПИФы. Мы видим, что в связи с финансовым кризисом кредитная политика практически всех банков в регионах серьезно ужесточилась. Многие небольшие банки вообще временно прекратили выдачу ипотечных кредитов. А крупные повышают ставки для заемщиков в регионах до запретительных уровней.

А заемщик кто?

В США есть пословица: "Лучший способ убедить банк выдать вам кредит — доказать, что деньги вам не нужны". Российский рынок ипотеки постепенно впитывает заокеанскую мудрость и начинает играть по новым правилам. После ужесточения условий кредитования получить ипотеку человеку с официальной зарплатой меньше $6-7 тыс. в месяц практически нереально. Что отсекает от рынка всех, кто хочет с помощью ипотеки решить жилищную проблему, а не улучшить имеющиеся жилищные условия.

Нововведением на рынке стал "запрет на профессию". Банки и раньше дискриминировали заемщиков по профессиональному признаку. Теперь отказ в выдаче ипотечного кредита на основании профессии заемщика приобрел чуть ли не официальный характер.

Екатерина Васильева, директор центра клиентской поддержки Первого республиканского банка: "Сейчас банки отдают предпочтение семейным заемщикам. Наиболее понятным и желанным является заемщик, который продолжительное время работает в одной компании и имеет относительно высокий официальный доход. Дополнительным плюсом будет наличие имущества. В качестве положительных факторов могут рассматриваться созаемщики, чей доход можно учесть, большой стаж работы на последнем месте, наличие активов, наличие дополнительного, более стабильного источника дохода, например от сдачи в аренду недвижимости, а также положительная кредитная история.

Сложности с получением кредита могут возникнуть у тех, чьи заработки носят сезонный характер, у представителей опасных профессий (спасателей, моряков, пожарных, сотрудников милиции и охранных предприятий), независимых адвокатов и нотариусов. А также у предпринимателей, чей бизнес недавно начат и не успел показать устойчивости. Проблемы есть у профессиональных спортсменов, ювелиров, представителей туристического или игорного бизнеса, а также у лиц свободных профессий".

Интересно, что в список "запрещенных профессий" попали юристы и журналисты. Видимо, пора им (нам) объединиться и на основе шкурного интереса проверить законность подобной практики.

Впрочем, даже большая официальная зарплата и нужная профессия спасают не всегда. Льгот для качественных заемщиков нет; единственное, что они могут выиграть,— это время. Рассмотрение заявок качественных заемщиков, как правило, проходит быстрее.

Денис Маслов: "Сегодня потенциальный заемщик должен быть полностью прозрачен для банка, наличие положительной кредитной истории является существенным плюсом при рассмотрении его заявления. Потенциальным заемщиком для НРБанка продолжает оставаться человек, имеющий стабильный и подтвержденный доход, при этом доход может быть подтвержден как справкой 2-НДФЛ, так и справкой по форме банка или налоговой декларацией.

На фоне сокращения ипотечных программ и ужесточения условий кредитования основной бонус для качественных заемщиков — это то, что они вообще могут получить кредит. Потенциальные заемщики, которые не могут документально подтвердить доходы или имеют проблемы с обслуживанием кредитов в прошлом, просто не могут рассчитывать на получение ипотеки".

Дарья Гонзалева: "Банкам сейчас интересны качественные заемщики с хорошей кредитной историей и официальным доходом, которые будут своевременно, без задержек вносить платежи по кредиту. Конечно, такие заемщики всегда были лакомым кусочком для банков, однако сегодня это актуально как никогда. Качественные заемщики находятся в более привилегированном положении, однако и они пострадали. С ростом процентных ставок по ипотечным кредитам снижается и максимальная сумма кредита, следовательно, покупатель при выборе квартиры рассчитывает на меньшую сумму, чем мог бы до повышения ставок".

Ограничения спроса

Банально, но факт: в рыночной экономике стоимость товаров и услуг определяется соотношением спроса и предложения. Ипотека здесь не исключение. Особенно если ее стоимость рассматривать обобщенно, то есть включить в расчет не только проценты по кредиту, но и время, необходимое для сбора и рассмотрения пакета документов.

Однако заемщиков, удовлетворяющих новым требованиям банка к кредитному качеству, все же немного. Весьма скоро работа по новым правилам должна натолкнуться на спросовые ограничения. Собственно, уже натолкнулась: запретительно высокие (выше 20% годовых) ставки по ипотечным кредитам некоторых банков есть не что иное, как завуалированный уход с рынка. Пока еще эти банки планируют вернуться (Оргрэсбанк, Юникредитбанк). Но есть и те, кто прекратил выдачу ипотечных кредитов и объявил о сворачивании ипотечных программ (Юниаструмбанк, ХКФ-банк).

Тем не менее банки не готовы разделять риски дефолта или валютные риски. Они предпочитают перекладывать их на заемщиков, страховщиков или девелоперов.

Денис Маслов: "В результате кризиса стоимость недвижимости может снизиться, но возможная коррекция цен не приведет к тому, что сумма кредита превысит стоимость обеспечения. Проблемы могут быть при кредитовании отдельных сегментов недвижимости, например первичного рынка жилья. Для девелоперов затрудняется доступ к кредитным ресурсам, что ставит под сомнение возможность завершения строительства объекта в запланированные сроки, а следовательно, и появление залога по кредиту. При предоставлении кредита на покупку квартиры в новостройке мы особое внимание обращаем на процент готовности дома. При готовности дома менее чем на 80% или наличии у застройщика проблемы с реализацией объекта лимиты на него закрываются и кредитование его объектов приостанавливается".

Екатерина Васильева: "Никаких новых пунктов, связанных с возможным дефолтом, в кредитные договоры не включается. Если говорить о рисках, связанных с дефолтом, угрозой жизни и трудоспособности заемщика, то их оценку производит страховая компания. Полиса от аккредитованной страховой компании достаточно, чтобы снять вопросы банка на этот счет".

Алексей Успенский: "Банки не включают в кредитные договоры ограничений на случай дефолта, падения рубля (или доллара), а также падения цен на недвижимость. Страховкой от этих рисков является первоначальный взнос".

Дарья Гонзалева: "Пока измененных кредитных договоров мы не видели, однако не исключаем такую возможность, так как даже до кризиса у некоторых крупных банков в кредитных договорах было условие, что в случае изменения (увеличения) ставки рефинансирования ЦБ банк оставляет за собой право в одностороннем порядке увеличить ставку".

Коммерсантъ


23 Октября 2008 10:01
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей