Российский рынок недвижимости замер в ожидании существенных перемен

Российский рынок недвижимости замер... Российский рынок недвижимости замер...

После того, как мировой финансовый кризис стал ощущаться на территории Российской Федерации, отечественный рынок недвижимости опустел: нет покупателей, нет продавцов, строительство большинства объектов остановлено. Для того, чтобы понять, что происходит на российском рынке земли, редакция Business & FM обратилась к эксперту по вопросам земельного права, адвокату Константину Гензелю. Он рассказал о текущих проблемах земельного рынка, специфике ценообразования и о правовых аспектах торговли землей.

— Какая тенденция существует на данный момент на земельном рынке?

— В настоящее время проблема на рынке недвижимости, как в целом, так и в частности с землей, заключается в первую очередь в том, что рынок замер. Произошло это по двум основным причинам. Во-первых, это связано с тем, что сейчас январь, а как показывает практика, ежегодно, начиная с середины декабря и до середины февраля, активность на данном рынке опускается до нуля из-за длительных каникул. А во-вторых, и это самое главное, рынок приостановился из-за мирового финансового кризиса. Если говорить о Московском регионе, цены на землю здесь упали достаточно сильно. Падение цен доходит до 30% на земли сельскохозяйственного назначения и до 45% — на земли поселений. В некоторых регионах цены упали еще больше. Естественно, за такие деньги собственники земли продавать ее не хотят. Есть надежда, что рано или поздно рынок оживится, и цены на землю вырастут. В свою очередь, покупатели ждут, что цены будут еще падать. Поэтому образовалось такое «недвижение» рынка земли.

— В чем с правовой точки зрения принципиальная разница между сделками с недвижимостью — зданиями и сооружениями и сделками с землей?

— Если продается только земля, то заключается договор купли-продажи, соответственно, только земли.

При продаже здания или сооружения, в соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса РФ, к приобретателю здания или сооружения переходят права на земельный участок. Таким образом договор купли-продажи охватывает два объекта недвижимости: здание или сооружение, и обязательно в этом договоре отражаются земельные правоотношения. Либо участок под зданием или сооружением также переходит в собственность покупателя, либо оговаривается необходимость заключения новым собственником здания или сооружения договора аренды земли, на которой находится здание или сооружение. Эти два объекта недвижимости — земля и строение или сооружение, находящиеся на земле, при купле-продаже неразрывны. Это обязательное условие заключения договора купли-продажи здания или сооружения.

— Какие сложности возникают при проведении сделок с землей с точки зрения законодательства?

— По российскому законодательству земля подразделяется на несколько категорий. Основная масса земли — это земля категории сельскохозяйственного назначения. Она продается при определенных условиях. Другие категории земель — это земли поселений, земли промышленности и др., они продаются без каких-либо условий.

Существуют еще земли, которые в соответствии с Земельным кодексом РФ изъяты из оборота либо ограничены в обороте. Из оборота изымаются лесные земли, земли под водными объектами, приграничные земли, земли, на которых расположены объекты Министерства обороны, силовых ведомств и ряд других земель. Также существуют земли, которые зарезервированы государством для строительства каких-либо объектов: дорог, зданий, сооружений, предприятий. Все эти земли не могут являться предметом купли-продажи.

При продаже земель сельскохозяйственного назначения, как по Федеральному закону, так и по закону Московской области и ряда других субъектов Федерации преимущественное право на приобретение таких земель имеет правительство субъекта Федерации. Если, например, эти земли находятся в черте Московской области, значит, правительство Московской области имеет преимущественное право на покупку таких земель. Если правительство Московской области официально письменно отказывается от приобретения этих земель, тогда собственник может по своему усмотрению распорядиться этой землей, но по цене не ниже той, по которой она была предложена субъекту Федерации.

— Каким образом происходит ценообразование?

— В данном случае на усмотрение собственника. Расценок никаких не существует, существует только логика и примерная стоимость этой земли на рынке. Определить среднюю рыночную цену в Московской области сложно — в разных районах области она может отличаться в несколько раз. На цену влияет и удаленность от Москвы, и наличие коммуникаций на земельном участке, и наличие дорог — есть масса нюансов, из которых складывается рыночная цена. Принцип ценообразования такой же, как и на рынке недвижимости. Например, квартира в спальном районе в панельном доме, который был построен лет пятнадцать назад, будет стоить дешевле, чем аналогичная в том же спальном районе, но в построенном год назад монолитном доме, где новые трубы, лифты и т. д. В случае с землей смотрят на другие факторы. Скажем, если сравнивать земельные участки в Подольском и в Талдомском районах, то цены на землю в этих районах будут разными. Во-первых, абсолютно разная удаленность от Москвы — Подольский район ближе к Москве, чем Талдомский. Во-вторых, инфраструктура в Подольском районе лучше, чем в Талдомском. Дороги к Подольскому району лучше, и их больше. В город Талдом ведет единственная дорога — Дмитровское шоссе, которое к тому же узкое и постоянно загруженное. Помимо этого рассматривают наличие на земельном участке газа, электричества, связи. Из таких мелочей и складывается цена участков земли.

— Нуждается ли земельное законодательство в изменениях?

— Здесь даже не в законодательстве вопрос, вопрос больше в исполнении законодательства. Об этом все время говорят, и говорят очень много. Чтобы выйти на сделку с землей по любому участку, приходится собирать массу документов. В первую очередь, что касается земли, кадастровый паспорт земельного участка. Если есть здания и сооружения, значит, необходимо получить технический паспорт на эти здания и сооружения. Сбор этих документов занимает много времени и отнимает очень много сил. В некоторых районах Московской области физические лица занимают очереди и сутками простаивают в них, чтобы попасть в земельный комитет, в кадастровую палату, чтобы получить паспорт земельного участка (раньше это был кадастровый план). С такими же сложностями связано получение технического паспорта здания или сооружения в БТИ.

Дополнительные трудности возникают, если земельный участок не стоит на кадастровом учете. А таких земель в собственности физических лиц до настоящего времени много. Эта проблема возникла по причине того, что в садоводческих товариществах и дачных кооперативах люди в 90-х годах оформляли право собственности на землю, и им выдавали свидетельства старого образца, так называемые «голубые свидетельства». Те старые свидетельства 1990-х годов имеют правовую силу наравне со свидетельствами, которые выдают сегодня в Управлении федеральной регистрационной службы. Но тогда, в 1990-х годах, просто выдавали свидетельства, в которые сотрудники земельных комитетов вписывали площадь, фактически занимаемую гражданином. Если были какие-то споры, значит, граждане судились, но в любом случае свидетельства выдавали по фактически занимаемой площади. Что важно — участки на кадастровый учет не ставились. Сейчас, для того чтобы переоформить право либо получить новое свидетельство на этот земельный участок, его необходимо поставить на кадастровый учет. Такая ситуация может возникнуть при вступлении в права наследования, при дарении, купле-продаже, то есть при всевозможных сделках по отчуждению. Для этого нужно вызвать сотрудников земельного комитета, чтобы они произвели обмер земельного участка, составили план. Паспорт на землю можно получить недорого, но выезд землеустроителей на место — это довольно дорогая процедура. Сам процесс получения паспорта на землю, если участок не стоит на кадастровом учете, в среднем занимает от двух до четырех месяцев.

После того как будут собраны все необходимые документы, нужно попасть в Управление федеральной регистрационной службы, подать документы и там уже оформить или переоформить право собственности, получить новое свидетельство. Это тоже требует много времени. Люди занимают очереди с трех-четырех часов утра, затем простаивают очередь, чтобы попасть в отделение Управления федеральной регистрационной службы. Сотрудники управления пытаются регулировать очередь, но все равно это не уменьшает поток людей.

Конечно, желательно было бы, и об этом идут разговоры, ввести систему «одного окна», когда подается заявление, оплачивается пошлина, заключается договор, затем в назначенное время приезжает землеустроитель, через две недели землевладелец получает кадастровый план, еще через две недели все документы подаются в Управление федеральной регистрационной службы. Желательно, законодательно облегчить процедуру переоформления прав, заключения договоров, сделок по отчуждению и приобретению земельных участков.

— Заключаются ли сейчас сделки с землей с использованием ипотеки?

— Насколько мне известно, основная масса этих сделок заморожена. Банки притормозили выдачу кредитов под сделки с недвижимостью и, в частности, под сделки с землей. Это связано с международным экономическим кризисом. В тех банках, в которых продолжают выдавать кредиты, процентные ставки по ним сильно поднялись.


02 Февраля 2009 14:57
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей