Подмосковные метры: когда и чем закончится кризис

Подмосковные метры: когда и чем зак... Подмосковные метры: когда и чем зак...

В предыдущие месяцы на рынке недвижимости установилась явная тенденция снижения цен на жилье, что, на наш взгляд, вызвано не столько финансовым кризисом, сколько длительным и стремительным удорожанием жилья в течение последних семи лет. Сегодня рынок замер в ожидании событий ближайшего будущего… Каким образом цены на жилье поведут себя в ближайшее время? Попробуем ответить на этот вопрос.

Не секрет, что финансовый кризис сыграл свою роль в сокращении доходов организаций и работающих в них сотрудников. Значительно сократились возможности ипотечного кредитования. Доходы от продажи полезных ископаемых в стране снизились, что не могло не отразиться на возможностях бюджетов всех уровней. Резко изменились соотношения доллара, евро и рубля. Все это не могло не сказаться на падении спроса на недвижимость.

Чувствуйте рынок!

Так уж повелось, что цены на квартиры в Москве самые высокие не только в России. Согласно данным исследовательской компании Global Property Guide, по итогам 2008 года в рейтинге 110 городов Москва опередила Лондон и получила серебряную медаль, уступив «золото» лишь Монте-Карло – столице Монако, самого маленького суверенного государства в мире, таким образом, переместившись с четвертого на второе место. Речь, безусловно, идет об элитных квартирах престижных районов городов. Но ведь и жилье более скромных категорий в прошлом году стало не по карману представителям среднего класса, даже с ипотекой. Здравый смысл при определении цены продажи недвижимости потихоньку стал вытесняться в иллюзорной гонке за все более и более высокой ценой. Получил даже хождение такой анекдот: «Меняю трехкомнатную квартиру в панельном доме в городе Москве на поселок городского типа в Курганской области…»

Сегодня все выставляемые на продажу объекты нужно оценивать с точки зрения адекватности цены качеству предлагаемого жилья. В этом смысле все варианты жилья, выставляемые на продажу, можно разделить на две категории – адекватные и неадекватные. Первые – это те варианты, цена которых соответствует их качеству. Вторые – цена на которые явно завышена.

Отличить одно от другого очень просто. Если вы выставили квартиру на продажу через хорошее агентство, если вы видите, что ваш вариант хорошо рекламируется, но никто из покупателей «не клюет», то, скорее всего, ваш вариант из категории неадекватных.

Оптимальный вариант из второй категории всегда найдет своего покупателя. При этом коррекция цен на такие объекты будет минимальной в силу того, что их владельцы, хорошо чувствуя рынок, определили на свои объекты цену, близкую к той, которую сегодня готовы заплатить покупатели. Но, в то же время низколиквидные предложения могут резко упасть в цене — кому нужна квартира с не очень хорошими показателями, когда по той же цене можно купить куда более интересный вариант.

Подмосковные вечера более сдержаны

По сравнению с квартирами в Москве, квартиры в Подмосковье изначально были заметно дешевле и гораздо ближе к себестоимости строительства.

Коррекция цен на жилье в Подмосковье будет более сдержанной, чем в столице. Снижение стоимости будет незначительным, поскольку с каждым месяцем все ощутимее будет острая нехватка новостроек, и накопленный спрос покупателей, имеющих возможность приобрести жилье, уже начинает заявлять о себе.

Недостаток новостроек будет обусловлен тем, что в настоящее время мало кто из застройщиков начинает новые проекты. Все стремятся достроить уже начатые дома.

После застоя рынка в конце 2008 года и начале 2009 года, к середине февраля интерес к жилью несколько оживился. Сегодня на рынке новостроек покупательский спрос сосредоточен на домах-новостройках высокой степени готовности с квартирами средней ценовой категории.

В последние годы наиболее популярной операцией на рынке жилья было улучшение жилищных условий путем продажи вторичного жилья и покупки новостройки. Это возможно, если стоимость старой квартиры не «задрана», тогда на нее легче найти покупателя и вырученные деньги вложить в покупку новой квартиры. Как правильно определить цену «вторички»?

Многолетняя практика работы на рынке новостроек показывает, что такие обмены могут осуществляться, если цена «вторички» из расчета стоимости 1 кв. м общей площади не превышает цену «первички» более чем в 1,2-1,4 раза. При таком соотношении цен рынок живет, на нем идут сделки. Те, у кого возможности скромнее, покупают «вторичку», другие за счет продажи старого жилья переезжают в новостройки. Сегодня в базах агентств недвижимости наряду с «неадекватными» объектами там можно найти и вполне оптимальные варианты. Именно такие варианты и составляют основу сделок на сегодняшний день.

Нахождение баланса между платежеспособным спросом и предложением на рынке и будет определять ситуацию на рынке недвижимости в ближайшие месяцы. Тем более что покупательский спрос хоть и стал ниже по своим возможностям, но он не стал меньше количественно. Вспомнив цифры статистики, констатируем — еще долго спрос на жилье в нашей стране не будет удовлетворен. На каждого гражданина России приходится в среднем по 20 кв. м жилой площади (в то же время в Норвегии – 74 кв. м на человека, в США – 70, в Германии – 50, во Франции – 43, в странах Восточной Европы – около 35, на Украине – 26).

Рациональные советы

Конечно, состояние рынка недвижимости сегодня полно неопределенности. Покупатели ждут падения цен, продавцы, наоборот, ждут, что цены вырастут. Часто сравнивают нынешнее состояние с событиями кризиса 1998 года. Тогда рынок замер на несколько месяцев, а потом цены в рублях медленно поползли вниз и ползли так до середины 2000 года, т. е. в течение двух лет. В долларах же наблюдалось падение. Потом в течение последующих трех лет рынок медленно поднимался, пока цены не достигли докризисного уровня в 2003 году. Хочется обратить внимание на очень медленный, крайне неспешный характер изменения цен на рынке жилья. Проходят месяцы, пока проявляются сколько-нибудь заметные изменения. Обратите внимание: в национальной валюте не было никакого обвала, а медленное сползание и еще более медленный рост. Рынок недвижимости не любит суеты.

Поэтому, с нашей точки зрения, наиболее рациональное поведение продавцов сегодня такое: если нашелся более-менее реальный покупатель, то надо торговаться и продавать. Как знать, может быть, через месяц-другой придется продавать еще дешевле.

Рациональное поведение покупателей – активнее искать, ведь варианты с нормальными ценами есть, но не факт, что цены будут падать дальше, тем более резко. Мы не знаем, как поведут себя цены на нефть, мы не знаем, каково будет соотношение рубля и валют, мы не знаем, как повлияют на рынок решения правительства в сфере экономики. Мы многого не знаем, и заморачиваться в попытке все предугадать не стоит. Надо решать свой жилищный вопрос, если он у вас, конечно, есть. Поэтому ищите варианты, их сейчас очень много, такого выбора жилья не было очень давно. Торгуйтесь, находите компромиссы и… живите счастливо!

Автор - президент Гильдии г. Жуковского и Раменского района, генеральный директор ЗАО «Кредит-Центр» Андрей Хромов

Собственник


06 Марта 2009 13:29
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей