Любит ли кто-нибудь московские квадратные метры так, как любим их мы?

Любит ли кто-нибудь московские квад... Любит ли кто-нибудь московские квад...
По ценам на квартиры и офисы Москва обошла почти на порядок многие «горячие» города мира. Риэлторы, воодушевленные ажиотажем на рынке недвижимости, начали активную рекламную кампанию, направленную на потенциального зарубежного инвестора. Насколько привлекательно для иностранцев вложение капитала в недвижимость Москвы? Стоит ли тратить время и деньги на дорогую рекламу? Над чем следует задуматься российским инвесторам? Ответы на эти вопросы искала собственный корреспондент 1RRE.ru в США ВАЛЕНТИНА БАКМАСТЕР. Как прибыло, так и убыло Экономика развитых стран как бассейн с водой: в одну трубу инвестиции втекают, из другой вытекают, причем, непрерывным потоком. Величина потока определяется не только историей и традициями международных отношений, но и непрерывно меняющейся ситуацией рынка.
Рис. 1
Малюсенькая Великобритания получает самые большие в мире инвестиции из разных стран - 165 млрд. долларов в 2005 г., 56 млрд. долларов в 2004 г. Прибыль она не хранит в чулке. Вклады Великобритании в экономику других стран составляют 101 и 95 млрд. долларов в 2005 и 2004 гг. соответственно. Огромный поток инвестиций проходит через США, Францию, Нидерланды... Закон благоденствия предполагает открытость системы. Те, кто закрывает границы на замок и ощетинивается ружьями, сам не живет и другим не дает. По данным международной организации содействия экономике, кооперации и развитию (OECD) прямые иностранные инвестиции в Россию в 2004 году составили 11.7 млрд. долларов. То есть, Россия опередила Индию - один из феноменов роста экономики в последние годы - (5.3 млрд. долларов), но все еще безнадежно далека от Китая (54.9 млрд. долларов). В свою очередь российские бизнесмены вложили в иностранный бизнес 9.6 млрд. долларов. То есть, обмен «веществом и энергией» между Россией и миром оставляет желать лучшего, но уже имеет место быть. Китайцы понимают выгоды такого круговорота. Они понастроили у себя столько нефтеперерабатывающих заводов и металлургических комбинатов, сколько больше нет нигде, а торговать намерены со всеми странами мира. Такая агрессивная экспансия дает свои результаты. Рост экономики Китая поражает воображение. Россия, в отличие от целеустремленного Китая, на международной арене танцует фокстрот: шаг вперед, шаг в сторону, приставить... То продает акции иностранным инвесторам, то забирает обратно - боится потерять независимость. OECD, отмечая радующие тенденции в развитии экономики России, добавляет, что «это первые хорошие новости из России за последние годы, что в умах инвесторов все еще живы воспоминания о ЮКОСе, которые оказывают сильное влияние на инвестиционный климат». Когда денег нет, то России и Запад не нужен. В настоящее время ситуация резко изменилась. Экономика стала оживать, появились капиталы, которые должны работать. Куда их вложить? Купить квартиру в Москве или в Париже? Наиболее простой способ - вложить деньги в недвижимость. Но в какую? Что лучше? Купить квартиру в Москве или в Париже? Статистика говорит, что это примерно одинаково по расходам, различие только в степени риска. Европейские эксперты в Emerging Trends in Real Estate Europe оценили вероятность возврата капитала так: на плоскости графика они расположили города в соответствии с рейтингом риска и возврата капиталовложений в недвижимость.
Рис.2
На графике Москва и Стамбул далеко отстоят от всех европейских городов. То есть, статистический анализ показывает, что при удачном стечении обстоятельств возврат капитала в Москве примерно такой же как в Лондоне и Париже, которые являются лидерами европейской недвижимости. Однако вероятность этих «удачных обстоятельств» крайне мала. Вывод однозначен: лучше купить квартиру в Париже, и в положенный срок получать свои проценты, чем периодически терять капитал, вложенный в недвижимость Москвы. Статистика - наука точная, но сухая. Прежде, чем принять решение, бизнесмен рассматривает тысячи факторов и выбирает решающие, исходя из собственных приоритетов, подчас далеких от математики... Одна и та же ситуация оценивается по-разному политиками, экспертами и инвесторами разных стран. Сам себя не похвалишь, никто не похвалит... Следует сказать, что российское правительство проводит достаточно мощную рекламную компанию, привлекая в страну иностранных инвесторов. Создаются информационные службы и журналы на английском языке, ориентированные на зарубежного читателя (Interfax, Russian Investment Review, The Moscow Times и др.). Хорошие издания, хотя, несколько тенденциозные. Повторяют одни и те же цитаты о небывалом росте российской экономики, но при этом забывают упомянуть о другом важнейшем показателе - риске вложения капитала. Это смущает, потому что издания рассчитаны на серьезных людей... Жаль также, что цитируются преимущественно крылатые высказывания главы компании PNC (Peter B. Necarsulmer Inc.), такие как: «Россия уверенно развивает свои международные отношения, хотя не все еще осознают тот факт, что российские компании намерены вести крупную игру на всех континентах». Частная калифорнийская фирма PNC, принадлежащая Питеру Некарсалмеру и его жене, популярна в России, потому что получает заказы от высших российских институтов власти, таких как Министерство экономического развития и торговли РФ.
Рис.3
Кроме экономических анализов PNC предоставляет услуги PR - создает общественное мнение через средства массовой информации. В России PNC развернула агрессивную рекламную компанию. То есть, можно сказать, что свой хлеб отрабатывает честно. Но зачем поить водой Иванова, если икота замучила Петрова? Рекламная компания должна быть направлена на иностранного инвестора. Однако для него слишком очевидна связь заказчик-исполнитель между мистером Некарсалмером и российским правительством. Более того, в англоязычной прессе имя PNC и его владельца связывается с историей первой «деловой» американской гостиницы в Москве. Наиболее часто цитируется статья Криса Барнета (Communication World), в которой автор характеризует Питера Некарсалмера как «sweet and sweat person» - талантливого человека, добивающегося всего благодаря приятным манерам, работе в поте лица и связям с КГБ и американскими секретными службами. То есть, хотелось бы, чтобы информация о возможностях российского инвестмента шла не только из уст частных компаний с сомнительной репутацией, но и от независимых экспертов, уважаемых в деловом международном сообществе. В последние месяцы в России появилось огромное количество новых журналов для инвесторов. Этот момент радует. Однако в этой чашке меда есть и своя ложка дегтя: уровень публикаций частных компаний России, особенно провинциальных, не выдерживает критики. Английские варианты статей изобилуют таким количеством ошибок, что иностранцы читают их с улыбкой. Статьи, адресованные русскоязычному читателю, пугают плохим стилем и малой информативностью. А что же думают о вложении капиталов в Россию на Западе? Они о нас Правительства иностранных государств крайне дипломатичны при оценке инвестиционного климата России. Например, официальная информация из Белого Дома начинается таким вежливым пассажем: «По данным российского правительства иностранные прямые инвестиции в Россию в 2003 году были на 35% выше, чем за тот же период 2002 года». И далее переходят к конкретным цифрам, которые, собственно и ставили целью показать - какие капиталы Америка вложила в Россию, и объемы инвестирования России в американскую экономику. Почему американцы используют такое вежливое уточняющее вступление? Потому что данные Госкомстата, публикуемые в печати, всегда несколько отличаются от данных Всемирного банка и других международных финансовых организаций. Эти различия также вежливо объясняются «системой учета». Аналитики высказываются гораздо жестче. OECD в своем обзоре иностранных прямых инвестиций назвала капиталовложения в Россию Pain Without Gain - головная боль без прибыли. Объяснение позиции таково: «Мы опросили 50 европейских компаний, которые имеют бизнес в России. Были заданы два вопроса: причины присутствия в России и проблемы, с которыми они столкнулись. Оказалось, что главные проблемы даже ни коррупция и преступность. Причины в неадекватных и постоянно меняющихся законах налоговой системы. Следующими по значимости стоят проблемы с собственностью и правами кредиторов, проблемы с таможней, риск политической нестабильности и макроэкономической неустойчивости, слабо развитый банковский сектор, плохо организованная система учета, и только после этого можно говорить о коррупции. Затем идет риск конфискации, преследование от федеральных и местных органов власти, неоплаченные долги клиентов. Этот длинный перечень замыкают проблемы управления российскими трудовыми ресурсами, взаимоотношения с российскими поставщиками, преступность, рэкет и бартер». Сотрудники Всемирного банка оценили инвестиционный климат России статистически. Кривая показывает, что условия для иностранных инвесторов в стране значительно улучшились в 2002 и 2004 гг., но потом все опять вернулось на круги своя.
Рис.4
Всемирный банк озабочен вопросом «Куда направляются прямые иностранные инвестиции?». Их тревожит, что 60 процентов инвестиций оседает в Москве, Санкт Петербурге и их областях. Это задерживает развитие регионов, отрицательно влияет на инфраструктуру экономики. Они обращают внимание, что в области инвестирования в России мало информации и исследований. Таково официальное мнение о ситуации в России иностранных государств и финансистов. Однако аналитические выкладки всегда отличаются от практики. Иногда чтобы понять причины, порождающие проблемы, следует узнать мнение конкретных людей, вкладывают свои собственные деньги, а потому знающие о риске не понаслышке. Частные инвесторы о России С вопросом: «Почему вы вкладываете или не хотите вкладывать деньги в российскую недвижимость» мы обратились к инвесторам, работающим на рынках разного уровня. Майк Волкер, руководитель проектов компании BCL, которая вкладывает деньги в развитие торговых центров США: - После недавней истории в России, когда западные инвесторы в российский энергетический комплекс были элементарно выброшены из бизнеса и потеряли значительный капитал, делать новую попытку и вкладывать деньги в недвижимость осмелятся немногие. Кроме того, из практики известно, что американцу почти невозможно владеть недвижимостью в России. Чтобы вести дело, инвесторы должны искать российского партнера. Это не способствует созданию атмосферы комфорта для капиталовложения. Какие-то изменения могут произойти на рынке, если российское правительство будет гарантировать вклады. Джордж Паттен, инвестор группы «Pratt Associates», возводящей фешенебельные жилые районы:
Рис.5
- У меня даже мысли не возникало вкладывать деньги в российскую недвижимость, потому что потребность в новых качественных и красивых домах в Америке настолько велика, что только наша небольшая ассоциация разрабатывает и внедряет сразу четыре проекта. Если думать о вложении денег в зарубежную недвижимость, то я, пожалуй, стал искать проекты в странах с развивающейся экономикой и минимальными рисками. Я бы вложил деньги в Японию. Перспективы рынка недвижимости Emerging Trends in Real Estate Europe - серьезный и всеобъемлющий анализ ситуации на рынке недвижимости Европы специалистов PricewaterhouseCoopers and the Urban Land Institute. В отчете определяются тенденции развития и даются рекомендации. Лучшим местом вложения капитала в недвижимость Европы признаны Париж, Лондон и Стокгольм.
Рис.6
Причем, наибольшие прибыли обещает инвестмент в торговые центры и отели.
Рис.7
К сожалению, в европейском обзоре 2007 года российской недвижимости уделяется крайне мало внимания. Это не западные инсинуации, это результат отсутствия данных. Плохой российский учет подчас создает ощущение, что России просто не существует в Европе. Тем не менее, аналитики констатируют улучшение на рынке недвижимости Москвы. Например, по возврату капиталовложений Москва с 27 места в 2006 г. переместилась на 19 место в 2007 г. Имеет место прогресс и в череде лет с 2005 года.
Рис.8
Главной новостью является непрерывный рост аренды офисных помещений и увеличение потребности практически во всех типах недвижимости. Но это выводы относительно Москвы. Ситуация в других городах России – тайна, покрытая мраком. Думай, голова, картуз куплю Анализ показывает, что ситуация на рынке недвижимости России улучшается, но до эйфории инвесторов пока далеко. Растет потребность в офисах, квартирах, зданиях торгового и промышленного комплексов в Москве. Однако столица резко отличается от остальных городов страны по всем экономическим показателям, а значит и по возвратам от вкладов капитала в недвижимость. Основным препятствием для привлечения иностранных кредиторов и инвесторов является большой риск вкладов. По этому крайне важному для бизнесменов показателю столица России резко отличается от Европы в невыгодную сторону. Чтобы изменить ситуацию, не достаточно громких рекламных воззваний, необходимо лоббирование бизнесменами законов на высших ступенях государственной власти, необходима огромная работа представителей власти по улучшению инвестиционного климата России. Что касается текущего дня, то, покупая офис в Москве, не забудьте купить квартиру и в Париже. Валентина Бакмастер, США, специально для 1RRE.ru

21 Сентября 2007 20:14
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей