Апартаменты VS жилье: где грань между государственным регулированием и нарушением прав граждан

Екатерина Орлова      Екатерина Орлова

Как мы и прогнозировали, одной из пяти главных тенденций в сфере девелопмента на 2014 год будет «смена правил игры без повторных предупреждений», в частности, «постепенно закрываются возможности использования ранее существовавших схем девелопмента, кроме комплексного освоения территории… Однако власти уже в 2013 году предупредили о вероятных серьезных переменах в сфере апартаментов». 

И вот спустя буквально месяц главный архитектор Москвы окончательно озвучил политику властей, что «апартаменты — это незаконное, серое жилое строительство», из-за которого «Москва столкнулась с проблемой нехватки социальной инфраструктуры». Разберем детально, является ли незаконным строительство апартаментов или требования строительства бюджетной социальной инфраструктуры за счет застройщика (то есть в итоге покупателя) могут нарушать права граждан?

Коммунальные расходы

Ужесточение государственного регулирования по отношению к апартаментам можно было бы понять, если бы при проживании в апартаментах размеры налоговых и коммунальных платежей были бы меньше. Безусловно, тогда можно было бы говорить о несправедливости по отношению к государству, обществу и отдельно к собственникам квартир. Однако ни для кого не секрет, что именно более высокие расходы после покупки недвижимости и являются главным недостатком для покупателя при покупке апартаментов, и, по меньшей мере, в данном вопросе компенсируется единственный аспект строительства апартаментов, затрагивающий и общественные интересы (интенсивное использование ограниченных коммунальных ресурсов, особенно ближе к центру).

Хотя и в вопросе ограниченности и износа существующих коммуникаций невольно затрагивается одна из многочисленных наболевших тем о том, что государство должно делать, но не делает, и состояние тех же коммуникаций, обеспечивающих сток и водоотведение, с каждым годом становится все страшнее по причине мизерного размера денежных средств, действительно потраченных на их ремонт.

Медицинская инфраструктура

При рассмотрении необходимости в медицинской инфраструктуре, конечно, речь идет о недвижимости экономкласса и только экономкласса. Поскольку уровень отечественной медицины таков, что любой человек со средним и выше доходом так или иначе использует услуги платной медицины, как по страховке, так и за плату при обращении. Таким образом, требование строительства поликлиник для жилья классов бизнес и элит не имеет никакого отношения к реальной потребности жителей данных комплексов. Однако для детального рассмотрения вопроса следует обратиться к законодательству в сфере медицинского страхования. И самым примечательным является то, что по российскому законодательству оказание медицинских услуг гражданам РФ, имеющим полис ОМС нового образца, вообще не зависит от места постоянной регистрации! Существующий Федеральный закон №326-ФЗ «Об обязательном медицинском страховании в Российской Федерации», предусматривающий замену полисов медицинского страхования на полиса ОМС нового образца, обеспечивает право застрахованного лица на медицинскую помощь по базовой программе страхования на территории всей страны (ст.16, п.1).

Таким образом, от того, что гражданин проживает в апартаментах, но там не зарегистрирован, или он будет там зарегистрирован при условии, что это будет жилой комплекс, факт оказания медицинской помощи в данном районе его проживания вообще никак не изменяется.

Если же рассматривать вопрос общей нехватки поликлиник и больниц в городе Москве, то тогда вновь возвращаемся к тому, что бюджетные учреждения должны строиться на бюджетные денежные средства, полученные в том числе от уплаты налогов, — иначе куда тогда они тратятся? И на каком основании гражданин РФ должен платить дважды за одну и ту же поликлинику.

Детская инфраструктура  

И конечно, самый сложный и самый спорный вопрос — это строительство школ и детских садов. В самом обязательстве строительства детской инфраструктуры в жилых комплексах заложено нарушение прав такого количества граждан, что сам факт «умалчивания» данного вопроса вызывает недоумение. Для любого гражданина развитых стран, к которым Россия не относится, сама постановка вопроса уже противоестественна. Поскольку в развитых странах строятся и жилые комплексы «по интересам», покупатели жилья в которых должны соблюдать требования данного жилого комплекса. Например, жилые комплексы «для взрослых», где проживание детей не предусмотрено.

Итак, кому не нужна детская инфраструктура?

1) Людям, у которых нет детей и которые не хотят детей.

2) Родителям взрослых детей, а это возрастная категория в среднем от 40 и до 90 лет.

3) Взрослым детям, которые уже живут отдельно от родителей, учатся в вузе, начинают карьеру и в ближайшие годы рожать детей не планируют. В России студенты и не могут часто жить отдельно, поскольку их родители не всегда могут оплатить стоимость квартиры с учетом всей «запасной» инфраструктуры (или аренду такой квартиры).

И право на доступное жилье всех перечисленных групп граждан нарушается, поскольку они вынуждены приобретать квартиры в новых жилых комплексах с заложенной в цену стоимостью детской инфраструктуры.

Рассмотрим вопрос детской инфраструктуры с точки зрения класса жилья. Факт в том, что покупателям недвижимости бизнес-класса (особенно верхнего уровня) и элитного общегородские детские сады и школы не нужны в принципе.

Да, в районах экономкласса существует проблема со свободными местами в детских садах и школах. Но во многом это обусловлено и новыми маленькими «гражданами РФ», чьи родители приехали в Россию из Узбекистана, Таджикистана и так далее. И вопрос проблемы свободных мест в школах связан с регулированием миграции, а не девелопмента.

И обсуждая все вопросы инфраструктуры, необходимо снова и снова возвращаться к ключевому вопросу: почему бюджетная инфраструктура должна строиться за счет средств покупателей жилья, которые при этом платят налоги.

С учетом всех этих аспектов политика ужесточения требований к апартаментам не оставляет гражданам РФ права выбора, хотят ли они платить за бюджетную инфраструктуру, зачастую им и не нужную, дважды.


20 Февраля 2014 15:14
Автор: Орлова Екатерина Викторовна, Директор Real Estate Zemer Consulting & Development
Источник: Real Estate Zemer Consulting & Development

Читайте также:





Архив новостей