Арендные ставки сделаны. Ставок больше нет

Арендные ставки сделаны. Ставок бол... Арендные ставки сделаны. Ставок бол...
Игра на рынке аренды начинается в сентябре-октябре, когда спрос на аренду жилых площадей максимален, тогда же устанавливается уровень арендных ставок. Результаты октябрьских сделок определяют доходность аренды за прошедший год и позволяют прогнозировать ее уровень в будущем. Итоги 2006 года таковы: прибыль от сдачи квартир эконом-класса, в целом по Москве, снизилась в два раза. Купить, чтобы сдать квартиру в москве Ни для кого не секрет, что квартиры часто приобретаются для перепродажи, но столь же очевидно, что доход можно получать и просто, сдавая приобретенную жилплощадь в аренду. Больше всего для этих целей подходит покупка вторичного жилья, особенно если оно в приличном состоянии и не требует ремонта. Наряду с очевидными плюсами у этого варианта есть существенный минус – такие квартиры стоят на порядок дороже, чем квартиры в новостройках, не говоря уже о том, что услуги риэлторов также придется оплатить из своего кармана. Доходность аренды: итоги года Для того, чтобы определиться с планами на квартиру, следует для начала оценить ее доходность, а затем посмотреть насколько перспективно сдавать ее в аренду. Первый показатель рассчитать просто: нужно умножить ставку аренды на 12 месяцев, затем разделить полученное число на общую стоимость квартиры, и, наконец, умножить на 100%. Если полученное число лежит в пределах 6-10%, то квартира окупится за 10-16 лет. Спрогнозировать ситуацию на рынке гораздо сложнее, но обойтись без этого прогноза нельзя, ведь доходность аренды при неблагоприятном развитии событий может упасть в несколько раз. Что собственно и происходит в последнее время. Если судить по итогам октябрьской активности на рынке, спрос на дешевые квартиры вырос настолько, что превышает предложение в 10-15 раз, однако показатели доходности упали в 2 раза по сравнению с прошлогодними 6-8%. Это объясняется тем, что цены на жилье растут быстрее (за год они выросли на 100%), чем стоимость аренды (арендные ставки увеличились лишь на 25%). Однокомнатные квартиры в спальных районах Москвы сдаются, в среднем, за 600 у.е., и повышения арендной платы в ближайшее время не предвидится. При этом средняя цена таких квартир составляет около 190 тысяч долларов. При минимуме затрат на ремонт и меблировку, за вычетом коммунальных расходов, чистый годовой доход от сдачи в аренду составляет около 6500 долларов, при доходности в 3,4%, что вдвое ниже уровня прошлого года. Все это с учетом инфляции доллара (около 15% в год) грозит арендодателю убытком в 10% в год. Чтобы выправить ситуацию, нужно повысить ставку до 1300 долларов – суммы абсолютно фантастической, которая означает, что среднестатистическая семья арендаторов однокомнатной низкобюджетной квартиры должна иметь доход не менее 2000 долларов. В России таких семей нет. Сегодня сдача в аренду - долгосрочное вложение средств. Никаких оснований полагать, что ее доходность скоро восстановится на уровне 90х гг. нет. Но по оценкам многих риэлторов, рост цен на столичную недвижимость замедлился. Ситуация на рынке за последний год стабилизировалась. Так что терять надежду все же не стоит. За прошедший год наметилась печальная перспектива замедления роста арендных ставок. Их уровень вплотную приблизился к метке 1000 долларов в месяц, за которой, по мнению специалистов, ситуация на рынке меняется коренным образом: предложение начинает превышать спрос. Этот факт грозит снижением активности на рынке аренды, и в меньшей степени, на рынке купли-продажи вторичного и первичного жилья. Утешительные исключения Из всего вышесказанного следует, что бессмысленно считать доходным бизнесом покупку квартиры для сдачи ее в аренду. Легче положить деньги в банк под 6-10%. Но все же есть случаи, когда инвестиции в квартиру вполне оправданы. Если квартира приобретается для перепродажи, ее сдача в аренду лишь способ получения дополнительного дохода. Кроме того, люди, получившие квартиру бесплатно (например, по наследству) вряд ли захотят ее продать, ведь банковский процент не покрывает инфляцию, а арендные ставки растут постоянно. Особого внимания достоин вариант с покупкой квартиры в новостройке. Главная проблема здесь - затраты на косметический ремонт, которые не окупаются при продаже. Выгоднее пристроить квартиру с голыми стенами, но срок сделки неизбежно отложится на 2 года – время регистрации квартиры. Единственный выход для собственника –сделать дешевый ремонт на скорую руку и вернуть стоимость его стоимость через 4-5 месяцев в виде арендной платы. Вкладывать деньги в евро-ремонт имеет смысл только, если квартиру бизнес-класса планируется сдавать более 2 лет. Остается просчитать доходность этой манипуляции. Допустим, что два года назад, когда проект дома только запускался в строительство, квартира обошлась в 70 тысяч долларов. Если потратить на евро-ремонт 10-15 тысяч долларов, то общая стоимость ее на сегодняшний день составит 80-85 тысяч долларов. Такую квартиру легко сдать за 700-900 долларов в месяц, доходность составит 12-13,5%. Но этот вариант беспроигрышный только, если квартира была выкуплена 1-2 года назад.

30 Октября 2006 17:43
Автор: Ольга Каетанович
Источник: 1rre.ru

Читайте также:



Архив новостей