Арендодатели не допустят снижение цен на рынке складских помещений

Арендодатели не допустят снижение ц... Арендодатели не допустят снижение ц...

Самым молодым и самым динамично развивающимся сегментом коммерческой недвижимости в Московском регионе является складская недвижимость. На начало четвертого квартала 2007 года объем рынка качественных помещений составляет 3,2-3,3 миллиона квадратных метров (в столице – около 500 тысяч квадратных метров). Общая площадь строений складского назначения порядка 10-12 миллионов квадратных метров, значительная часть которых используется собственниками для решения своих задач, а потому коммерческими площадями не являются.

Спрос на качественные складские площади формируется в основном за счет потребительского рынка. Уровень активного спроса – 1,5-1,7 миллионов квадратных метров, причем спрос на складские помещения класса «А» значительно превышает предложение уже несколько лет. Аналогичный показатель класса «В» - не более 3-3,5%. Поэтому новые качественные складские комплексы поглощаются еще на стадии строительства.

В ближайшие годы девелоперы планируют ввести порядка 3,5 миллионов помещений, но, по оценке экспертов, даже эта цифра не сможет удовлетворить растущий спрос.

Основную долю предложения на складском рынке Московского региона занимают помещения класса «С», «D» и ниже. Их суммарный объем оценивается минимум в 7 миллионов квадратных метров.

Одна из основных тенденций рынка аренды складских помещений 2007 года – стабилизация арендных ставок, которые имеют следующие составляющие:

• базовая ставка,

• НДС,

• коммунальные платежи,

• операционные расходы и др.

Полная арендная ставка, которая включает в себя арендную плату, эксплуатационные и коммунальные расходы, офисные и бытовые помещения, парковку, НДС, за складские площади класса «А» составляет $175-200 квадратный метр в год, класса «В» - $135-160. Стоимость эксплуатационных расходов значится соответственно - $20-30 и $15-25 за квадратный метр в год.

Следующая существенная тенденция – повышение инвестиционной привлекательности складского сегмента, поскольку крупными российскими и зарубежными компаниями объявлены намерения инвестировать значительные средства в складские и индустриальные проекты. И это не удивительно, так как доходность этого рынка намного выше, чем на Западе.

Также немаловажной тенденцией является увеличивающийся разрыв между количеством заявленных и реализованных проектов. 1,5 миллионов квадратных метров, заявленных к вводу в эксплуатацию в 2008 году, скорее всего не будут реализованы в заявленные сроки.

Барьеры для развития инвестиционного ранка складов:

• Длительность процедур перевода участков из одной категории в другую.

• Отсутствие цивилизованного рынка земли.

• Высокая стоимость земельных участков.

• Монополии на энергоресурсы.

• Длительная процедура согласования проекта.

• Недоступность западных финансовых ресурсов.

• Неготовность рынка к институциональным договорам аренды.

• Сложность процедуры возврата НДС.

Факторы успешной продажи:

• Нет смысла продавать инвесторам маленькие одиночные объекты – расходы на проведение сделки «съедят» прибыль.

• Нужны хорошие юристы и налоговые консультанты.

• Нельзя скрывать «шероховатости» проекта.

• «Закрывать» сделку надо быстро.

• Нельзя жертвовать уровнем арендных ставок в пользу скорости сдачи в аренду или большой сдаваемой площади.

Некоторые эксперты считают, что до 2009-2010 гг. арендодатели предпочтут наличие свободных помещений на своем объекте и уменьшение прибыли, чем допустят снижение цен на рынке. Все больше экспертов отмечают реальные тенденции развития рынка, которые сводятся к продолжению роста ставок аренды и цен продаж, а также сохранению дефицита складских помещений.

В материале были использованы данные информационно-аналитического агентства «RWAY».


31 Января 2008 13:49
Автор: Александра Кошкина
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей