Новосибирская область - жилая недвижимость 2007 г.

Новосибирская область - жилая недви... Новосибирская область - жилая недви...

Федеральные и региональные аналитики рынка недвижимости говорят, что 2007 год стал годом завершения очередной волны роста цен на жилую недвижимость, который продолжался в течение двух последних лет. К концу года практически во всех крупных городах цены стабилизировались с одновременным снижением активности покупателей, увеличением срока экспозиции квартир и объема предложения. Прогнозы среднего роста цен в 2008 году не превышают 15–20%. Однако по мнению некоторых экспертов, это только временное затишье.

Омск

Омские аналитики считают, что 2007 год по сравнению с предыдущими годами отличался относительной стабильностью цен на рынке жилья. По словам специалиста по жилой недвижимости компании Regional Real Estate Татьяны Чибиковой, за 2007 год цены на первичном рынке выросли на 30%, на вторичном — на 35%. «По сравнению с предыдущими годами это достаточно низкие цифры роста«, — говорит аналитик.

Руководитель группы аналитики Управления коммерческой недвижимости ЗАО «МИЭЛЬ-брокеридж» Анастасия Знайдюк также отмечает, что в 2007 году темпы роста цен на жилье в Омске снизились. По ее словам, годовой рост стоимости 1 кв. м жилья на вторичном рынке составил 31,53%, на рынке строящегося жилья — 32,46%.

В течение года темпы роста цен немного менялись, но в целом их снижения на рынке недвижимости Омска зафиксировано не было. Однако после наступления ипотечного кризиса и ужесточения кредитных требований к ипотечным заемщикам, а также дисбаланса между доходами населения и стоимостью 1 кв. м недвижимости, была отмечена некоторая стагнация на рынке.

Сейчас средняя стоимость 1 кв. м жилья на вторичном рынке составляет 43 тыс. руб., на рынке новостроек — 35 тыс. руб. Цена 1 кв. м на вторичном рынке по-прежнему превышает цену 1 кв. м. на первичном рынке, и в среднем по году эта разница балансирует от 7 тыс. до 9 тыс. руб. за 1 кв. м.

Кроме умеренного роста цен, 2007 год отличался большими объемами сданных в эксплуатацию объектов, а по мнению специалиста по жилой недвижимости компании Regional Real Estate Татьяны Чибиковой, он стал началом нового витка развития этого сегмента региональной экономики. Из введенных с 2001-го по 2008 год 3019,09 тыс. кв. м жилья в 2007 году было введено в строй почти 28% от общего объема: 850 тыс. кв. м.

Также 2007 год характеризовался снижением спроса на жилье. Эта тенденция в наибольшей степени проявилась на рынке вторичного жилья. На сегодняшний день средняя экспозиция на первичном рынке составляет пять недель, на вторичном — семь. «Это можно объяснить тем, — говорит Татьяна Чибикова, — что в последнее время все привлекательнее возможность приобрести квартиру в строящихся домах. Покупатель платит за 1 кв. м меньше и при этом приобретает квартиру в новом доме, имея большой выбор планировок и других опций. Эта перспектива заставляет многих людей смириться с таким недостатком новостроек, как необходимость ожидания окончания строительства, и определенной долей риска. А также с тем, что по-прежнему большинство домов сдается без отделки или с минимальной отделкой, что вообще является нонсенсом, присущим только нашему государству». Анастасия Знайдюк добавляет: «Сегодняшний рынок недвижимости можно назвать рынком покупателя, предложение на рынке велико, а платежеспособный спрос ограничен«.

Новосибирск

Темпы роста стоимости жилой недвижимости в Новосибирске на вторичном рынке в 2007 году оцениваются по-разному. Например, специалист аналитического центра компании «Сибакадемстрой-недвижимость» Федор Голованов говорит, что на вторичном рынке жилой недвижимости Новосибирска в 2007 году можно четко выделить три этапа. Первый — бурный рост цен в начале года, который являлся продолжением активного роста цен, начавшегося в августе 2006 года. Рост средней цены с января по май составил 27%. В июне наступило затишье: средние цены практически во всех сегментах последующие три месяца менялись незначительно. С этим соглашается и директор по маркетингу и сбыту ЗАО «Строитель» Александр Экбиев, говоря, что летом наступил небольшой период стагнации, однако в конце августа цены вновь стали расти, общий рост был значительно ниже, чем в 2006-м, и в среднем составил 33%.

По словам Федора Голованова, умеренные темпы роста цен установились в октябре: на рынке началось хоть и запоздалое, но все же ожидаемое осеннее оживление. В итоге за последние три месяца 2007 года средняя цена увеличилась на 5,6%. Таким образом, в ноябре 2007 года средняя цена жилья на вторичном рынке составила 59,82 тыс. руб. за кв. м.

Для данных этапов было характерно выравнивание рынка: если на волне роста цен в конце 2006 года больше всего увеличивалась стоимость наиболее ликвидных квартир, то в 2007 году рост цен обеспечивался за счет менее ликвидных. Таким образом, разрыв между различными сегментами сократился. К примеру, квадратный метр в трехкомнатных и многокомнатных квартирах к концу года стоил примерно столько же, сколько в двухкомнатных квартирах. Сократились разрывы цен и между квартирами различных типов в разных районах города. Всего за 2007 год средняя цена на вторичном рынке выросла на 38%.

Изменение цен на рынке новостроек во многом определяется ситуацией с «вторичкой». В начале года новостройки, как и квартиры на вторичном рынке, показывали высокие темпы роста цен. Во II квартале платежеспособный спрос на рынке сократился, но если вторичный рынок быстро среагировал на это уменьшением темпов роста цен, то на первичном рынке застройщики все еще продолжали повышать цены на свои объекты, демонстрируя завышенные ожидания. В результате многие из них уже в III квартале столкнулись с уменьшением количества продаж, а мы, по словам Федора Голованова, могли быть свидетелями начавшейся борьбы застройщиков за покупателей. Многие строительные компании начали проводить рекламные акции, вводить различные расчетные схемы и ипотечные программы, которые могли бы сделать покупку их новостроек более привлекательными. Всего же рост цен за 2007 год на первичном рынке составил 47%. Средняя цена жилья на первичном рынке в III квартале 2007 года составляла 48,4 тыс. руб. за «квадрат».

Томск

В Томске, по словам генерального директора АН «Сити Риэлти плюс» Андрея Татарникова, в отличие от Омска и Новосибирска в 2007 году цены демонстрировали более серьезную динамику роста, чем в предыдущем году. «Однозначно можно сказать о том, что в 2007 году динамика роста цен была более яркой, изменение цен в 2006-м и 2007 годах отличаются практически в два раза (за 2006 год цены выросли на 27%)», — говорит эксперт. В 2007 году цены на вторичном рынке в среднем выросли на 54,7%, на первичном рост стоимости квадратного метра не перешел рубеж 40%, увеличение составило 38,5%. Если говорить об усредненном индексе недвижимости, учитывающем изменение цен любого жилья (вторичного и первичного), то с 30 тыс. руб. в начале года цена «ушла« до 44 тыс. в конце года, таким образом, изменение индекса составило 46,6%».

Динамика цен по секторам недвижимости в течение года не была равномерной: в начале года (январь-март) наиболее значительный рост демонстрировали малогабаритные гостиничного типа (45%) и стандартные (типовые) 1-комнатные квартиры (около 25%). Скромнее (до 20%) подорожали 2-, 3- и 4-комнатные квартиры. Усредненный показатель прироста цен за I квартал составил от 4 тыс. до 5 тыс. руб. за кв. м.

Показатели летнего времени также были достаточно существенными: цена по отношению к зимним месяцам увеличилась на сумму от 3 тыс. до 4,5 тыс. за кв. м. Цены поднимались до 39,5 тыс. руб. за кв. м.

Изменение цен осенью и зимой 2007 года было более равномерным, чем весной и летом, с плавным уменьшением роста к концу года. Усредненный индекс недвижимости показал прирост на 4,5 тыс. руб. по отношению к ценам летнего сезона.

«Если говорить об особенностях этого года, то оптимизм в отношении ставок по ипотечным программам, увеличение платежеспособного спроса, связанного с увеличение доходов населения, — все это привело к значительному росту цен практически во всех секторах недвижимости. Кардинально динамика изменилась только после кризисных явлений в США, но уменьшение роста цен произошло довольно плавно», -говорит Андрей Татарников.

Особенностью этого года, по мнению эксперта, стало значительное подорожание в секторе малогабаритного жилья. Учитывая то обстоятельство, что таких квартир в настоящее время строится очень мало, изменение коснулось практически только вторичного жилья.

Другим лидером удорожания на рынке оказались 4-комнатные типовые квартиры (от 74 до 80 кв. м), рост до 78,1% за год. В секторе новостроек таких квартир возводится чрезвычайно мало, а потребность в них есть. Таким образом, рынок сигнализирует, что в этом секторе наметился дисбаланс спроса и предложения. Сектор 2-комнатных типовых квартир (прежде всего панельные 75-й серии) демонстрирует завидное постоянство, и в 2006-м и 2007 годах увеличение за год составило 37,1%.

Кроме того, Андрей Татарников отмечает, что превышение спроса на недвижимость над предложением влияет на повышение цен, и строители зачастую могут диктовать условия: «В ряде случаев строительные компании, учитывая неудовлетворенный спрос населения, сознательно придерживают продажу определенных квартир, зная о том, что эти квартиры пользуются повышенным спросом и будут куплены на тех условиях и тогда, когда это выгоднее всего для застройщиков. Косвенно о «диктате» застройщиков свидетельствует и увеличение фактов продажи квартир с проектными характеристиками, не соответствующими реальным размерам. Строители, навязывая свои условия договора, делают для участника долевого строительства весьма сложной или вовсе невозможной компенсацию за непостроенные строителями квадратные метры. В договоре долевого участия эти метры есть, а при составлении техпаспорта на квартиру БТИ их «не находит«. Потери иногда составляют несколько сотен тысяч рублей».

На сегодняшний день квадратный метр в панельной новостройке типовой планировки с отделкой «под ключ» стоит от 44,2 тыс. до 47,5 тыс. руб. в 1-комнатных квартирах, 39–40 тыс. руб. — в 2-комнатных, и 35 тыс. руб. — в 3-комнатных.

Цена квадратного метра в кирпичной новостройке спального или периферийного района Томска начинается от 34 тыс. руб. и доходит до 50 тыс. руб. в центре города. Квартиры с отделкой «под ключ» дорожают в среднем на 5–7 тыс. за «квадрат». Стоимость элитного жилья находится — 50–75 тыс. руб. за кв. м.

Стоимость типовых 2-комнатных (75-я серия, 86-я серия, 67-я серия и т. п.) — от 40 тыс. руб. до 45 тыс. руб. за кв. м, 2–3-комнатных улучшенных характеристик и элитных — от 45 тыс. руб. до 67,5 тыс. руб. Крупногабаритные квартиры улучшенных характеристик и элитное жилье, таунхаусы, особняки в центре города — от 67,5 тыс. руб. до 80 тыс. руб. за «квадрат».

Красноярск

Городом с самым большим ростом цен на жилье, по данным dailystroy.ru, стал Красноярск. Здесь стоимость жилой недвижимости поднялась на 70,6% — до 51 214 рублей за кв. метр.

По словам директора по маркетингу компании «Квартирный ответ» Анны Шишкиной, в первом полугодии рост цен превысил 25%, а в августе темпы удвоились. В тот период на рынке недвижимости появились панические настроения. Руководитель группы консалтинга строительной компании «Монолитхолдинг» Василий Прохоренко считает, что причинами стремительного роста цен стали увеличение стоимости стройматериалов, повышение сезонного спроса на жилье. А директор Красноярского союза риэлтеров Анжелина Югрина добавляет, что на рост цен сильно повлияло развитие ипотеки в 2007 году и то, что нынешний спрос на жилье удовлетворен не более чем на 60%.

Чтобы попытаться повлиять на ситуацию в крае и сдержать рост цен, при краевой администрации было решено создать некоммерческое добровольное объединение с целью формирования цивилизованного рынка недвижимости, разработки и реализации единых стандартов и правил профессиональной деятельности, в том числе в области ипотечных операций. Возглавил объединение председатель Красноярского краевого фонда жилищного строительства Евгений Добрянский.

Объединение осенью 2007 года объявило о замораживании цен. По словам Анны Шишкиной, одной из реакций на замораживание роста цен стало отсутствие предложения. Относительно неэффективности этой меры высказался и президент Союза строителей края Разим Абасов: «В прошлом году с сентября по декабрь планку до 45 тыс. рублей за кв. метр мы держали. А на вторичном рынке в это время цена доходила уже до 50–55 тыс. рублей за кв. метр. Эта политика стоила крупным компаниям десятки и сотни миллионов рублей. Сегодня в Красноярске цена за квадратный метр ориентировочно составляет 50 тыс. рублей», — сказал президент краевого союза.

Он считает, что мера, введенная властями, стала источником обогащения спекулянтов.

Причина — появление «черной» цены. Схема достаточна известна: при совершении сделок с недвижимостью в официальных документах строительными организациями оформляются одни цены, на самом же деле квадратный метр продается по гораздо более высокой стоимости. Кроме этого, строители начали придерживать наиболее ликвидные объекты, не выставляя их на продажу.

По данным риэлтеров, стоимость квадратного метра жилья в Красноярске на первичном рынке в январе достигла 59 тыс. рублей. По словам Разима Абасова, политика сдерживания цен спасти от их повышения не сможет. «Единственный путь сдерживания цен — это увеличение объемов строительства», — отметил он.

Кемерово

По словам маркетолога-аналитика компании «КузбассИнвестСтрой» Галины Зыряновой, в течение всего 2007 года цены на вторичном рынке жилья Кемерова показывали умеренный рост. После повышения цен, наблюдавшегося во втором полугодии 2006 года, наступила стабилизация. Потенциальный спрос на кемеровскую недвижимость остается высоким и сдерживается только платежеспособностью населения и условиями предоставления ипотечных кредитов.

В I квартале 2007 года цены продолжали расти в том же темпе, что и в конце 2006-го. Вместо традиционного посленовогоднего затишья начало 2007 года отличалось необычной покупательской активностью. Наибольший прирост средней цены зафиксирован в феврале — более 7%.

Во II квартале цены продолжали расти, хотя и менее высокими темпами. Летом рост почти прекратился. Колебания средней цены были незначительны. Незначительное оживление рынка и повышение цен наблюдалось в августе-сентябре.

Если раньше осень считалась временем активного роста спроса на жилье, то в этом году небольшое оживление в сентябре сменилось предновогодним затишьем. На снижение спроса на вторичном рынке повлиял и тот факт, что в 2007 году стало возможным взять кредит и на покупку квартиры в строящемся доме. Это способствовало оттоку потенциальных покупателей на первичный рынок.

В итоге к началу зимы цены на вторичном рынке были скорректированы небольшим снижением темпов роста. В итоге суммарный рост средней цены предложения квадратного метра за 12 месяцев 2007 года составил 23% (меньше, чем в предыдущие годы). Для сравнения: 2004-й — 95%, 2005-й — 33%, 2006-й — 33%.

К концу года средняя цена на первичном рынке составляла 39,6 тыс. руб./кв. м, т. е. приблизилась к показателю рынка готового жилья.

На вторичном рынке в течение года цены также росли неравномерно. При этом наиболее быстрыми темпами в первом полугодии — 20,4%, во втором полугодии — чуть более 5%. Средняя цена предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья Кемерова в декабре 2007 года составила 45,76 тыс. руб./кв. м.

Наибольшими темпами росли цены на 4-комнатные квартиры — более 30%. Двухкомнатные квартиры показали наименьший прирост. Однокомнатные квартиры значительно «оторвались» от остальных, к концу года разрыв между однокомнатными квартирами и остальными еще более увеличился.

В зависимости от района прирост составил от 22,5% в Центральном районе до 42% в Рудничном. Причем в Рудничном районе наибольшими темпами росли 3-комнатные квартиры, средняя цена квадратного метра которых обогнала цену «квадрата» в 2-комнатных и приблизилась к цене 1-комнатных квартир.

Наиболее высокими темпами в 2007 году росли цены на квартиры улучшенной планировки и «гостинки» — более 30%. На втором месте по темпам роста — цены на хрущевки и «полнометражные» квартиры — чуть более 28%. Последние начинают цениться все меньше, по цене «квадрата» они приблизились к хрущевкам. В наименьшей степени подорожали квартиры повышенной комфортности и элитное жилье — всего на 7%.

Прогнозы

По мнению Галины Зыряновой, рынок жилой недвижимости Кемерова сохранит стабильное состояние, продолжая тенденции 2007 года. Серьезные изменения могут произойти только в случае резкого изменения банковской политики ипотечного кредитования. Чем меньшими темпами будут увеличиваться объемы ипотеки, тем дольше продлится период стабилизации. К весне 2008 года темпы роста цен могут возрасти, сохранив, однако, годовой прирост в пределах 30–40%.

Андрей Татарников также говорит о стабилизации цен. Он считает, что заявление о росте цен в этом году более чем на 25–30% для Томска было бы весьма смелым, поскольку для этого нужны более серьезные основания, чем имеющиеся.

«Конечно, налицо изменение ситуации, связанное с глобальными событиями в экономике: развитием кризисных явлений на ипотечном рынке США и соответствующим подорожанием денег для Европы и России, изменениями на фондовом рынке и рынке энергоносителей, которые не напрямую, но могут отразиться на рынке недвижимости. В большей степени ожидаемой может стать стабилизация на рынке недвижимости и даже возможная стагнация, поскольку цикличность, характерная для рынка, имеет период 2–3 года, и настало время «передышки« цен на недвижимость», — говорит томский риэлтер.

Согласно прогнозам экспертов Ассоциации строителей России, в ближайшее время ситуация с ценами на жилье резко меняться не будет. К кардинальным изменениям нет предпосылок. Однако к весне 2008 года темпы роста цен на жилье могут возрасти.

Руководитель Департамента ценообразования Ассоциации строителей России Павел Горячкин предполагает, что в грядущем 2008 году на рынке жилья наиболее вероятен незначительный рост, в среднем 1–1,5% в месяц, то есть 12–18% в год. При этом цены на первичную недвижимость будут расти с опережением темпа инфляции, примерно на 15–18% в год. Поведение цен на вторичную недвижимость будет во многом обусловлено стабильным объемом предложения. В 2008 году в этом сегменте ожидается прирост среднего уровня на 9–12%.

По словам члена Национального совета Российской гильдии риэлтеров профессора Геннадия Стерника, экономика России находится в стадии устойчивого долгосрочного роста, а рынок недвижимости растет на 14–18% быстрее экономики и на 10–12% быстрее доходов населения. Сейчас мы находимся в начале следующего цикла роста, который может продлиться 50–60 лет. В течение 15 ближайших лет цены будут расти, но это, по словам Геннадия Стерника, вовсе не значит, что потом они начнут падать.

«Никаких кризисов и никаких дефолтов не будет в течение 30 лет, будет постоянный рост. Просто застройщик должен понимать, в какой период он попал на этот рынок: в стадии безумного роста, застоя или умеренного роста. В зависимости от этого он должен вырабатывать, а порой и менять свои концепцию, стратегию, схему финансирования. И если происходит кризис, не стоит паниковать, средняя продолжительность кризиса все равно составит не более года, после этого вновь наступит рост», -говорит Геннадий Стерник.

Аналитик уточняет: в ближайшие годы во всех городах пройдет еще один цикл удвоения цен. И последним он может стать только при условии трех- и пятикратного увеличения объемов строительства. Тогда цены окончательно стабилизируются, и рынок перейдет в развитую стадию.


10 Февраля 2008 21:17
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей