Комплексная колонизация петербургских окраин

Комплексная колонизация петербургск... Комплексная колонизация петербургск...

По Генплану развития Петербурга две трети жилья будет строиться на новых территориях. Какими станут эти районы? Сколько будут стоить квартиры на осваиваемых окраинах, когда активное строительство скажется на доступности жилья?

Эти вопросы обсудили участники круглого стола в ИТАР–ТАСС, посвященного проблемам комплексного освоения территорий.

Земельный профицит

Принятые 30 апреля поправки в Генплан предполагают строительство 70 млн кв. м жилья. Лишь треть этого объема будет возведена на обжитых территориях, в том числе застроенных сегодня хрущевками и занятых промышленностью, говорит вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров. Большую же часть должны построить «в чистом поле». Это новые города-спутники, много- и малоэтажные. Каждый такой спутник, по словам Александра Вахмистрова, не должен быть обособленным или закрытым, но должен обладать всем необходимым для жизни, в том числе спортивными и культурными объектами и рабочими местами. Собственно, это и понимается под «комплексным освоением». Таким способом уже реализуются проекты «Балтийская жемчужина», Северная долина, Юнтолово, «Славянка» и «Новая Ижора».

В ближайшее время, по данным вице-президента Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти Павла Созинова, будут выставлены на торги под комплексное освоение 20 участков, на которых в основном планируется малоэтажное строительство. Это «Купеческая гавань», 500 га в Каменке (72 и 73 кварталы), участок в 22 га в Петродворцовом районе, два участка в Горской (39 га). Готовы к торгам также несколько участков в Курортном, Красносельском, Красногвардейском и Колпинском районах и в Сестрорецке. Скоро будет продана и заново сделанная земля – участки под строительство на территории намыва на Васильевском острове.

С февраля 2006 года на 7 аукционах Фонда имущества продано продано 1260 га земли (из них более тысячи га – под комплексное освоение) для строительства 7 млн кв. м жилья. Еще 10-11 млн можно построить на участках, принадлежащих застройщикам на правах собственности (это 1,5 тыс га, по оценке Комитета по строительству). То есть резерв жилищного строительства составляет не менее 20 млн кв. м жилья. И в 2008-2010 годах в Петербурге должны построить 13,5 млн кв. м жилья, причем 3,5 млн из них – за счет средств бюджета.

Стремительная центробежность

Крупные проекты должны значительно увеличить объем предложения жилья, но пока сложно давать точные прогнозы их влияния на цены. В теории, жилье на масштабных окраинных стройках должно быть дешевле: к снижению цен застройщиков подвигнет необходимость продать, например, миллион «квадратов» за пять лет. Это 200 тыс. кв. м в год – тогда как сейчас объем продаж новых квартир во всем Невском районе вдвое меньше, по данным главного аналитика Группы компаний «Бюллетень недвижимости» Сергея Бобашева. Он считает, что сроки строительства, скорее всего, будут увеличены.

Но чем, кроме привлекательных цен, можно компенсировать покупателям первых очередей перспективу жить на стройке в течение нескольких лет? Еще один довод «за» низкие цены – окраинное расположение крупных строек.

Сейчас в Петербурге цена слабо зависит от местоположения: квадратный метр в хорошей квартире на Фонтанке стоит дешевле, чем у Ледового дворца или в Озерках, отмечает Сергей Бобашев. Генеральный директор группы компаний «Маяк» Дмитрий Астафьев считает, что факт объясняется качественной работой планировщиков сложившихся петербургских спальников: в каждом из них есть свои преимущества, которые ценят их жители. Развитие торговли и другой инфраструктуры – тоже за спальные районы. Кроме того, жилье в них приходит в негодность лишь несколько десятков лет, тогда как в центре – уже несколько столетий.

География предложения нового жилья меняется уже сейчас. В сформировавшихся районах (где нет свободной земли – в Калининском, Кировском и Фрунзенском) объемы строительства уже снизились на 25-50%, по данным Павла Созинова. Тогда как там, где есть земли сельхозиспользования и свободные территории (в Выборгском, Красносельском, Невском и Московском), объемы, наоборот, растут. Общий объем застройки (площадь жилья в реализуемых проектах) увеличился с 7,8 до 8,1 млн. кв. м в год.

Смещение активности строительства на окраины приведет к географическому расслоению спроса и цен: разница между похожими по качеству квартирами в зависимости от их расположения будет достигать 40-50%.

Сейчас на рынке жилья цены продолжают рост, но, по мнению Сергея Бобашева, по инерции. За 4 месяца жилье в Петербурге подорожало на 21-23%. Активность спроса снижается, говорит Сергей Бобашев, майские праздники охладят рынок. По итогам года прирост стоимости квадратного метра составит 40-50%.

Пока крупные проекты на рынок и цены не повлияли. На данный момент продажи открыты лишь в одном «комплексном» проекте - «Новой Ижоре». В июне начнут продавать жилье в «Балтийской жемчужине». Но ни в этом, ни в следующем году это не скажется на ценообразовании. Влияние станет ощутимым не раньше 2010 года, считает Сергей Бобашев.

Более того, начиная с 2010 года строителям придется конкурировать с качественным предложением вторичного рынка. На нем будут преобладать не хрущевки и корабли, как сейчас, а довольно качественное и новое жилье. По оценке главного аналитика «Бюллетеня недвижимости», оно составит не менее 50% всего предложения на вторичном рынке.

Платежеспособный спрос на новостройки на комплексно застраиваемых окраинах должны поддержать ипотека и городские жилищные программы для очередников.

Пробки из воротничков

На комплексно осваиваемых территориях должна поселиться примерно четверть петербуржцев. Сфера обслуживания, здравоохранения и образования «на местах» позволит занять примерно половину трудоспособных жителей. Работа для остальных пока - вопрос открытый.

По словам вице-губернатора Александра Вахмистрова, по мере развития Петербурга и области сформируется новое промышленное кольцо – как когда-то набережные Обводного канала и Выборгская. Иначе - если все «белые воротнички» будут ездить на работу из спальных районов в центр – транспортные проблемы в городе только усугубятся.

Масштабные проекты имеют те же проблемы, которыми болеет строительство в целом. Дмитрий Астафьев называет одной из основных кадровую. Отрасли не хватает специалистов в области градостроительного планирования, инженеров и среднего технического персонала. И группа компаний «Маяк» будет строить за свой счет строительный техникум – с тем, чтобы затем готовить специалистов по заказу и за деньги других строительных компаний.

Другая беда – техусловия для проданных с торгов участков. По Градостроительному кодексу без них запрещено проектирование зданий и сооружений, а согласование все еще растягивается на годы.

Позитив найден в обеспечении петербургских строек нерудными материалами: потребность города в гранитном щебне полностью удовлетворяется, утверждает директор по развитию компании «Гранит-Кузнечное» Роман Тихонов, пишет БН.ру.

Невозможность участвовать в комплексном освоении малым и средним строительным компаниям Александр Вахмистров негативом не считает. Комплексное освоение под силу лишь компаниям, обладающими финансовым ресурсом или имеющим к нему доступ, признал вице-губернатор. «Но разговоры о малой компании в качестве застройщика неуместны, - считает он. - Доверять мелким фирмам привлечение средств граждан - означает порождать проблемы обманутых дольщиков. Малый и средний бизнес может занять нишу подрядных работ».


05 Мая 2008 15:32
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей