Западный опыт в российских реалиях – выбираем все самое лучшее

Западный опыт в российских реалиях ... Западный опыт в российских реалиях ...

Каким образом западный профессионализм отражается на строительстве в России? И что выносят для себя российские компании от такого сотрудничества? Каковы прогнозы развития рынка? Об этом можно было услышать на конференции «Управление инвестиционными проектами в строительстве», организованной компанией infor-media Russia.

Марина Резвова, директор Департамента недвижимости концерна «КРОСТ», рассказала участникам конференции о приобретенном опыте работы над реконструкцией 75-го квартала Хорошево-Мневники. Напомним, что концерну в составлении мастер-плана помог знаменитый архитектор Рэм Колхааса.

По ее словам, при осуществлении такой масштабной застройки, необходимо соблюдение следующих условий:

1. Первая и ключевая задача - увеличение плотности населения на заданной территории. Сегодняшняя характеристика по Москве – 25 тысяч на гектар.

2. Достижение новых параметров качества жизни, улучшение в приросте транспортных и демографических показателей.

Госпожа Резвова такжу отметила, что нельзя допускать в массовой застройке квартала только жилья, пропорция 95% - жилья и 5% - остальное неверна. При застройке кварталов была использована пропорция 60% - жилье и 40% - остальное. Под остальным понимаются нежилые помещения – это и офисные, и торговые, и предназначенные для социальных программ (школы, детские сады).

«Когда мы обратились за помощью к Кольхаасу, он приступил к детальному анализу ландшафтной среды, транспортных дорог. Мы пытались увидеть территорию Москвы взглядом градостроителя, а это не просто девелопмент. Это действительно очень перспективная мысль, потому что существующий ландшафт города (благоприятные дороги и развитие четвертого транспортного кольца) – это та инвестиционная привлекательность, те заданные параметры, которые существенны для данной территории», - сказала она.

Принципы разработки мастер-плана:

1. Максимально возможное использование площадок сносимых домов. Это ключевая задача, поскольку это тесно связано с инженерной инфраструктурой.

2. Максимально возможное сохранение существующего ландшафта.

3. Реконструкция коммуникаций и существующих дорог, которые служат в основе нового проекта.

4. Формирование квартала как отдельной единицы города.

Кольхаас предложил концерну разделить все 4 квартала на экстрамаксимальный масштаб, эктраминимальный и среднюю застройку. То есть, если в одном квартале архитектор считает целесообразным увеличить плотность застройки, возводить более высокие здания, то в другом квартале предлагается «разгрузить» территорию.

На территории кварталов существует также разная социальная нагрузка. Поэтому важно первично определить демографический набор квартир. Это является показателем вкусовых характеристик потребителя. Так, необходимо заранее понять каковы потребности в элитном классе жилья, в бизнес-классе и в стандартном. Зная такой спрос, можно с большей долей уверенности возводить ту площадь, которая впоследствии будет охотно скупаться.

Также, госпожа Резвова отметила, что когда приходит время проектирования одной единицы застройки, то есть одного квартала, то необходимо понять какая внутри этого квартала должна быть якорная идея, которая «держала» бы всю территорию. Доминантой может быть, к примеру, высотный комплекс.

Владимир Сергунин, заместитель директора по инвестиционному консалтингу Colliers International St.-Petersburg, в своем докладе затронул тему кризиса рынка ликвидности в Европе. По оценкам компании, пик кризиса придется на 2008-начало 2009 года. Уже сейчас наблюдается падение цен в Европе, по личным наблюдениям господина Сергунина, в Риге цены упали на 40%. Так как в России они наоборот устремляются вверх, иностранные инвесторы предпочитают вкладывать свои средства в российскую экономику.

Как сказал господин Сергунин, тем не менее в России кризис ликвидности чувствуется, хоть и не так ощутим. Причинами безболезненного проникновения кризиса в Россию, он назвал высокие цены на нефть и действие стабилизационного фонда.

Также он выделил ряд проблем, с которыми сталкиваются инвесторы и девелоперы:

1. Отсутствие финансирования при реализации проекта

2. Боязнь обмана при продаже

3. Боязнь «продешевить»

4. Участники в большинстве случаев не готовы к продаже

5. Нет понимания, куда вкладывать деньги

6. Инженерные сети

Господин Сергунин назвал и несколько проблем, характерных для инвестора, такие как отсутствие опыта работы на российском рынке и непонимание местных законов. Со стороны девелоперов распространены следующие проблемы: дефицит участников, инженерия, различные обременения и ограничения, проблемы с согласованием документов, отсутствие грамотных подрядчиков, ошибки на стадии проектирования, рост стоимости строительства.

Чего ожидает инвестор в России? Господин Сергунин обозначил:

1. Из-за роста экономики рост цен на недвижимость

2. Высокие ставки доходности проектов

3. Политическая и экономическая стабильность

4. Наличие опытных девелоперских компаний

5. Профессиональные компании консалтинга и управления

6. Принцип «одного окна»

На конференции был озвучен и прогноз известной консалтинговой компании:

1. Рост ВВП будет составлять 6-7% в год

2. 48 месяцев продлится стабилизация рынка, ставки капитализации начнут падать по 0,5-1% в год

3. Ожидается девелоперский бум в столицах, центр привлечения инвестиций сместится в регионы

4. Повышение качества проектов, усиление конкуренции

Таковы данные компании Colliers International, которые, впрочем, мало чем отличаются от данных других компаний… Так что ждем удорожания недвижимости…


10 Июля 2008 12:06
Автор: Александра Кошкина
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Ткани в розницу дешево
Архив новостей