"Система-Галс" собирается продать часть своих объектов

"Система-Галс" собирается продать ч... "Система-Галс" собирается продать ч...
"Система-Галс" до 2012 года может сократить число проектов (оцениваются в $3,746 млрд) почти на четверть. Выставить на продажу часть неликвидных объектов, в частности, программы по редевелопменту зданий МГТС "дочку" АФК "Система" вынудил кризис на финансовых рынках и самая высокая долговая нагрузка среди российских девелоперов, чьи акции торгуются на бирже. Долг компании составляет $1,2 млрд, или 34% от стоимости девелоперского портфеля. Как рассказали "Ъ" сразу несколько инвестбанкиров, на недавней встрече с аналитиками новый президент "Системы-Галс" Сергей Шмаков пообещал до 2012 года существенно сократить портфель девелоперских проектов за счет продажи неликвидных проектов. В первую очередь компания планирует продать строящиеся объекты, площадь которых не превышает 30 тыс. кв. м, сообщил "Ъ" аналитик "КИТ Финанс" Анатолий Высоцкий, присутствовавший на встрече. В частности, менеджмент компании рассматривает возможность продажи проектов по редевелопменту объектов МГТС на периферии города, говорит аналитик: "Из нынешних более чем 40 проектов (площадью 800 тыс. кв. м) программы МГТС в портфеле останется не более 15-17 объектов". Один из девелоперов, знакомый с ситуацией в "Системе-Галс", говорит, что из-за проблем на финансовых рынках компания уже заморозила несколько таких проектов. "В компании проходит реструктуризация портфеля за счет избавления низкодоходных проектов, где IRR (внутренняя норма доходности.— "Ъ") не превышает 20%",— подтвердила представитель "Системы-Галс" Анна Завьялова. Источник, близкий к "Системе-Галс", уточнил, что 40% от вырученных средств планируется направить на покрытие краткосрочных долгов и обслуживание долгосрочных кредитов, оставшаяся часть пойдет на финансирование оставшихся проектов. Анна Завьялова не стала уточнять, будет ли компания отказываться от проектов по реконструкции объектов МГТС. Президент "Комстара" (принадлежит 56% акций МГТС) Сергей Приданцев утверждает, что впервые слышит о возможном отказе "Системы-Галс" модернизировать объекты МГТС. Программа редевелопмента зданий МГТС — один из самых масштабных проектов "Системы-Галс". Его текущая стоимость в портфеле девелопера достигает $628 млн. "Система-Галс" предложила минимизировать затраты на модернизацию телефонной системы Москвы еще в июле 2005 года в связи с планами МГТС о масштабной замене аналоговых станций на цифровые. Планировалось, что до 2010 года бывшие 225 объектов МГТС будет перепрофилированы в бизнес-центры. "Система-Галс" создана в 1994 году. Выручка за шесть месяцев 2008 года составила $227,1 млн. 71% акций принадлежит АФК "Система", 18% — в свободном обращении на LSE, 10,9% — на балансе самой компании. По состоянию на 1 января 2008 года компания Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko оценила портфель компании в $3,7 млрд. Капитализация на LSE вчера составляла $322 млн, при этом еще 1 июля она составляла $1,576 млрд. По расчетам "КИТ Финанс", четверть проектов в портфеле "Системы-Галс" можно отнести к низкодоходным. Кроме того, долговая нагрузка девелопера составляет $1,2 млрд, или 34% от стоимости портфеля компании ($3,7 млрд), добавляет господин Высоцкий. Для сравнения: у ГК ПИК этот показатель составляет всего 5%. Критичный момент для компании наступает тогда, когда чистый долг превышает 30% стоимости портфеля, и таким девелоперам сложно получить проектное финансирование, признается управляющий директор фонда Da Vinci Capital Management Евгений Фетисов. Аналитик "Брокеркредитсервиса" Татьяна Бобровская добавляет, что "Система-Галс" пока единственный публичный российский девелопер с подобной долговой нагрузкой. Так, по ее словам, у РТМ соотношение чистого долга к стоимости портфеля составляет менее 15%, а у "Открытых инвестиций" и вовсе отрицательная долговая нагрузка. По словам эксперта, высокая долговая нагрузка привела к тому, что сейчас у "Системы-Галс" по сравнению с другими торгуемыми на бирже российскими девелоперами самый низкий показатель P/NAV (соотношение рыночной капитализации и стоимости чистых активов) — всего 0,22. Это говорит о том, что бумаги "Системы-Галс" торгуются с 78-процентным дисконтом, добавляет эксперт. Для сравнения: у ближайших конкурентов "Системы-Галс" Mirland Development P/NAV составляет 0,36 (дисконт к реальной стоимости компании 64%), RDI Development — 0,33 (дисконт 67%). С меньшим дисконтом продаются акции ГК ПИК (дисконт 50% при P/NAV 0,5) и AFI Development (дисконт 66% при P/NAV 0,34). "Сейчас акции российских девелоперов торгуются так, будто на рынке недвижимости в России наступил глубокий кризис",— замечает аналитик "АнтантаПиоглобал" Андрей Верхоланцев. Так, по данным международной аудиторской компании Grant Thornton, с 60-процентным дисконтом продавались бумаги американских девелоперов после ипотечного кризиса в США.

17 Сентября 2008 11:04
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей