Строительство частных дорог может стать лучшим способом инвестирования

Строительство частных дорог может с... Строительство частных дорог может с...

Недавно министр транспорта России Юрий Левитин заявил, что несмотря на финансовый кризис частные инвесторы не должны отказаться от участия в проектах по строительству в России платных автодорог.

И по оценкам аналитического центра IRN.RU, надежды представителя российского правительства вполне оправданы. На фоне кризиса ликвидности инвестиции в частные дороги могут оказаться одним из немногих островков стабильности.

По словам министра транспорта, «конкурсы по платным дорогам, которые проходили в самый разгар кризиса - 16 и 17 сентября, подтвердили, что компании не отказываются от участия в этих проектах».

В конкурсе на строительство и управление участка скоростной автодороги Москва-Санкт-Петербург и нового выхода на Московскую кольцевую автодорогу (МКАД) с федеральной трассы Москва-Минск (М-1) в обход города Одинцово приняли участие 3 крупные компании, в том числе с международным капиталом.

При этом традиционно считается, что срок окупаемости таких проектов не меньше 10 лет. В условиях общей нехватки денег на первый взгляд может показаться странным, что инвесторы вкладываются в столь долгосрочные проекты.

Ведь из-за отсутствия средств у компаний и роста инфляции автомобилисты могут предпочесть потолкаться в пробках, чем платить за проезд по частной дороге.

Кроме того, платные магистрали строятся на основе частно-государственного партнерства, что увеличивает полномочия государства в управлении проектом. А это обычно служит фактором, отталкивающим потенциальных инвесторов.

Однако как раз кризис ликвидности может стать тем катализатором, который добавит привлекательности инвестициям в платные дороги. Дело в том, что платная дорога дает ее владельцу стабильный денежный поток, который в условиях кризиса ликвидности является значимым преимуществом при выборе инструмента инвестирования.

При этом в условиях нехватки средств потребность в ускоренном обороте для компаний как раз возрастает, а для этого необходимо предсказуемое передвижение по трассе, что при наличии «пробок» просто невозможно. Между тем, плотность потока на магистрали М-1 достигает 150 тыс. автомашин в сутки, что 2,5 раза больше нормы.

А по данной трассе идет большая часть грузов из Европы, где скорость поставки особенно важна. И основной смысл строительства платного выхода на МКАД с федеральной трассы М-1 в обход города Одинцово – как раз таки разгрузить М-1.

Платный выезд на МКАД должен оттянуть на себя как минимум 40 тыс. автомашин в сутки. Трасса будет шестиполосной. Максимальная скорость – 120 км в час. Предполагаются 2 пункта оплаты проезда. Стоит отметить, что плата за проезд предполагается на уровне 4 руб. за 1 км.

Конечно, водителей легковых авто, у которых уходит в среднем не более 2 руб. на 1 км дороги, плата в размере 4 руб. за 1 км, в общем-то, заставит задуматься. Но для грузовых машин, которые тратят в среднем порядка 8 руб. на 1 км пути, это плата вполне адекватная.

И даже если допустить, что через платный участок поедут только грузовые машины, это будет весьма ощутимый поток. Ведь доля грузового транспорта на МКАД составляет порядка 40%. Таким образом, в сутки по платному участку может проезжать порядка 60 тыс. машин.

Естественно предположить, что и новый участок окажется перегружен. Но все же ожидать, что уровень перегрузки окажется столь же велик, как сейчас, не приходится. Ведь не все захотят воспользоваться платным сервисом.

А это означает, что скорость движения по платному участку будет выше, соответственно найдутся желающие проехать быстрее. В итоге денежный поток, вполне может составить 2,5 млн руб. в сутки, что очень неплохо в условиях кризиса ликвидности.

И все же частные инвестиции в строительство нового выезда на МКАД с М-1 значительны. Так, суммарный объем затрат составляет 17,3 млрд руб., из которых доля частных инвесторов – 42%.

Инвестиционный фонд выделит чуть больше 10 млрд руб. Казалось бы, 7,3 млрд руб. достаточно большая сумма, и под нее вполне могут предоставить хорошие условия в банке.

Тем более, что речь идет о долгосрочном проекте. Ставка по таким вкладам зачастую достигает 15%-20% годовых. Зачем в таком случае рисковать? Проще положить деньги в банк, а ежемесячный денежный поток будет формироваться за счет банковских процентов по вкладу.

И при прочих равных этот поток может быть больше, чем даст плата за проезд, где уровень доходности составляет в среднем 10% годовых. А если отталкиваться от той платы, которая запланирована для указанных проектов, то их годовая доходность вообще составит чуть больше 5%.

В итоге, вера инвесторов в большое инвестиционное будущее платных магистралей выглядит не совсем логично. На чем же зиждется эта вера? Для начала нужно обратить внимание, что оба ключевых направления строящихся платных автотрасс имеют приоритет грузового транспорта: по М-1 идут грузы из Европы, по дороге Москва – Санкт-Петербург идут грузы из Санкт-Петербургского порта, а по мере развития порта Усть-Луга, грузопоток по этому направлению еще более возрастет.

При этом рост грузопотока весьма вероятен. Так, Европа даже с учетом кризиса планирует наращивать грузопоток в Россию, которая является одним из значимых рынков сбыта для развитых стран.

В то же время, оба проекта платных трасс смыкаются с уже реализуемыми проектами по Звенигородскому шоссе, которое идет от Кудринской площади на Садовом кольце и соединяется с МКАД в районе Новорижского шоссе.

А путь Звенигородского шоссе проходит рядом с Москва-Сити и Москва-Сити-2, которые в обозримом будущем сместят центр тяжести деловой жизни столицы к западным и северо-западным окраинам города. Поэтому рост потока машин в этом направлении весьма вероятен.

При этом инвестирование в частные дороги обычно дает преимущественное право на приобретение придорожных участков земли.

А наибольшую выгоду при реализации платных дорог можно получить от использования территорий, прилегающих собственно к трассе, а не от получения платы от проезда автотранспорта. Поэтому следует обратить внимание на проекты, касающиеся территорий, прилегающих к автодорогам.

Среди объектов, строящихся на этих участках, выделяются логистические парки, которые должны перерабатывать грузопоток с запада и северо-запада, и, в перспективе, формировать грузопотоки до конечного потребителя в иных регионах России.

Эти вложения выглядят наиболее перспективными. Использование придорожных территорий под складские помещения обычно увеличивает годовую доходность от инвестиций в частные дороги на дополнительные 10%.

Кроме того, неизбежно появление других элементов придорожной инфраструктуры: гостиниц, ресторанов, торговых, развлекательных, деловых центров. По данным Knight Frank, в московском регионе наибольшую доходность показывают торговая (8,5%) и складская недвижимость (9,5%).

За последний год арендные ставки в торговых центрах в Москве в среднем выросли на 15%. Также, по данным Knight Frank, сейчас склады в Московском регионе по сравнению с остальными видами коммерческой недвижимости, являются объектом наименее рискованных инвестиций.

В итоге, годовая доходность инвестиций в платные дороги может составить порядка 30%, а срок окупаемости сократиться до 3 лет.

А учитывая, что Европа намерена в любом случае увеличивать грузопоток в Россию, вложения в различные формы недвижимости, преимущественно в торговую и складскую, имеют на западе и северо-западе московского региона большие шансы на окупаемость.

При этом в районах, прилегающих к Москве, более актуальной выглядит торговая недвижимость. Это как раз таки относится к частной дороге, соединяющей М-1 с МКАД в обход Одинцово. В то же время, на платной трассе Санкт-Петербург – Москва, основной упор будет делаться на складскую недвижимость.

Там можно ожидать появления логистических парков, крупных терминалов, ориентированных на обслуживание грузопотока, прибывающего из балтийских портов.

Наконец, следует отметить, что масштабная стройка Звенигородского шоссе уже вызвала к жизни целый ряд проектов различных форм недвижимости на западе и северо-западе столицы. В итоге, цены на придорожные участки земли рядом с Новорижским шоссе выросли в 2-3 раза. Схожая перспектива есть и у участков рядом с платными трассами.

На этом фоне инвестиции в дорожное строительство, по мнению специалистов компании «Индикаторы рынка недвижимости», безусловно, оказываются выгодным инструментом вложения средств, особенно на фоне непредсказуемой ситуации на фондовом рынке и стагнации на рынке московского жилья.


09 Октября 2008 13:09
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей