"Пирамида" на рынке московского жилья начала рушиться

"Пирамида" на рынке московского жил... "Пирамида" на рынке московского жил...

Снижение цен на "перегретую" московскую недвижимость, которого многие ожидали уже давно, началось. Напуганные мировым финансовым кризисом собственники московских инвестиционных квартир, покупавшие жилье в расчете на быстрое получение значительных доходов, ринулись на рынок, чтобы на волне спекулятивно высоких цен на столичную недвижимость успеть зафиксировать свою прибыль. В результате предложение квартир на московском рынке жилья стало заметно превышать спрос, а цены поползли вниз. И хотя большинство застройщиков и частных собственников пока не спешат официально переписывать свои ценники, в ходе конкретных переговоров по продаже квартир они готовы идти на значительные скидки и уступки в цене.

Инвестиционные квартиры "захлестывают" рынок

Инвестиционные квартиры, которые долгое время поддерживали устойчивый спрос на московское жилье и, естественно, тянули вверх и цены, теперь начали активно поступать на рынок и тем самым способствовать снижению стоимости.

"На регулярном рынке жилья столицы сезонное увеличение объема предложения, начавшееся еще в начале осени, продолжилось и в октябре, каждую неделю прирост составлял порядка 3%. С начала месяца количество квартир на рынке увеличилось с 34,5 до 36,6 тысячи объектов", - говорит генеральный директор аналитического консалтингового центра "МИЭЛЬ" Владислав Луцков.

С эти мнением согласен и руководитель аналитического центра корпорации "ИНКОМ" Дмитрий Таганов: "Предложение продолжает увеличиваться темпами порядка 2-4% в неделю. При этом спрос с сентября находится примерно на одном уровне".

"Что касается предложения, то его объем увеличился, как на первичном, так и на вторичном рынке. Сейчас продавцы торопятся продать квартиру по максимально высоким ценам и если раньше торопились лишь покупатели, когда цена на квартиру росла каждый месяц, то сейчас ситуация изменилась до наоборот: рынок продавца превратился в рынок покупателя", - отмечает руководитель отделения "Третьяковское" компании "Пересвет-Недвижимость" Наталья Алиханова.

"По нашим оценкам, - рассказывает генеральный директор National Realty Group (NRG) Аркадий Литовский, - на вторичном рынке жилья Москвы предложение в октябре выросло в среднем на 30-35% при снижении спроса на 15-20%".

Алиханова добавляет, что ситуацию на рынке жилья усугубляет нестабильность мировой экономики в целом – непредсказуемость в завтрашнем дне заставляет многих либо продавать недвижимость для получения денег, либо откладывать покупку, ожидая стабилизации будущих доходов.

При этом Литовский, например, утверждает, что в конце этого года разрыв между спросом и предложением на столичном рынке жилья может увеличиться еще больше, потому что на нем может отразиться фактическое "замораживание" многими банками своих ипотечных программ.

"Какое-то количество людей, кто успел получить кредиты, еще покупают жилье. Статистические изменения будут заметны в ноябре-декабре, когда отразится сегодняшнее состояние ипотеки, практически сведенной к нулю", - подчеркивает эксперт.

Цены устремились вниз

Некоторое снижение цен на московские квартиры наблюдалось и раньше, однако эта коррекция носила временный характер, и после небольшой паузы все игроки рынка недвижимости – и застройщики на первичном рынке, и частные инвесторы на рынке вторичном – продолжали играть на повышение, уверенные, что высокие мировые цены на нефть, устойчивый рост экономики и зарплат поддержат их игру.

Однако надуваться бесконечно спекулятивный мыльный пузырь московского жилья не мог, что признавали в частных беседах и многие аналитики рынка недвижимости, официально поддерживавшие его стремление вверх. И, похоже, теперь переломный момент, в том числе и психологический, наступил, так как всем стало понятно, что мировой финансовый кризис поменяет правила игры как минимум на несколько лет.

"После длительного роста цен на недвижимость на рынке наступил переломный момент – отсутствие кредитных денег ставит девелоперов в полную зависимость от уровня спроса, который уже ниже предложения", - считает Алиханова.

Она отмечает, что на сегодняшний день на первичном рынке жилья средняя цена предложения (без учета элитного сегмента) составляет уже 5,657 тысячи долларов за квадратный метр, что на 5,01 % ниже показателя сентября. На вторичном рынке средняя цена предложения составила 7,21 тысячи доллара за квадратный метр, что на 4,42 % ниже предыдущего месяца.

"В сентябре рост цен шел скорее по инерции, снижение наблюдалось только на рынке новостроек столицы. В настоящее время на уступки в цене идут и продавцы вторичного жилья", - констатирует эксперт.

Пресс-секретарь группы компаний "МИАН" Светлана Фуфаева добавляет, что в ожидании возможного снижения цен на столичную недвижимость, прогнозируемого многими участниками рынка, продавцы поспешили вывести на рынок "инвестиционные" квартиры (преимущественно вчерашние новостройки) еще в сентябре.

В результате этого количество предлагаемых объектов в первом месяце осени на вторичном рынке жилья Москвы, по сравнению с августом, увеличилось на 21% и составило 27,3 тысячи объектов.

В этой связи Алиханова поясняет, что "кризис на первичном рынке недвижимости постепенно пришел и на рынок готового жилья".

"Объем предлагаемых квартир увеличился примерно на 20%. Кроме того, продавцы уже идут на уступки в цене. Сейчас можно сбавить цену предложения до 10%. Если еще летом однокомнатная квартира эконом класса оценивалась в среднем 200 тысяч долларов, то сейчас ее цена упала до 180 тысяч, а двухкомнатная квартира с 250 тысяч снизилась до 230 тысяч долларов", – приводит пример собеседница агентства.

Вместе с тем, некоторые эксперты считают, что уже свершившееся снижение цен – это хороший повод задуматься над улучшением своих жилищных условий.

"Сейчас квартиру можно приобрести с хорошим дисконтом. Цены последнее время стабильны, и их коррекция, если и будет, то очень небольшой и вряд ли суммарно превысит тот дисконт, который можно получить сейчас. Кроме того, в этом и следующем году ожидается большая инфляция в связи с тем, что было решено поддерживать экономику денежными вливаниями. Поэтому если ждать с покупкой, тоже можно прогадать. Но покупать сейчас квартиру нужно именно для жизни, а для сохранения средств и для спекулянтов рынок сейчас непривлекателен", - отмечает Таганов.

Где предел падения

Самый волнующий сегодня вопрос для всех, кто в той или иной мере интересуется рынком жилья: что дальше будет с ценами и где нижний предел их падения? На самом деле ни один эксперт не может уверенно ответить на него, так как поведение цен будет зависеть уже не только от экономических, но и от психологических факторов.

"Что будет дальше, до конца не понятно никому. С одной стороны, при увеличении объема предложения цена должна снижаться, с другой – отсутствие кредитования вынудило многих застройщиков прекратить работы над перспективными проектами, что приведет через два-три года к резкому снижению количества новостроек и неминуемо вызовет дефицит предложения и повысит его цену", рассуждает Алиханова.

В то же время, по словам Литовского, о панике среди владельцев московских квартир речи пока не идет.

"На данный момент можно говорить о явно обозначенной тенденции к снижению цен, к которой, в общем-то, и покупатель и продавец были уже морально готовы. Споры идут лишь о возможных темпах снижения цен, но не об обвале. Заметное снижение наблюдается на первичном рынке, но, тем не менее, за бесценок застройщики объекты не отдают. Снижение цен они не афишируют, а маскируют его под различные акции, скидки", – уточняет глава NRG.

В свою очередь Фуфаева считает, что "прогнозировать поведение цен в существующей ситуации пока рано".

"Россия полноценно интегрировалась в мировое финансовое сообщество, открыв границы для движения капитала. Поведение экономики России теперь зависит как от эффективности мер, предпринимаемых внутри страны, так и от реализации плана по реанимации экономики США", – констатирует она.

Во многом уровень падения цен на московское жилье будет зависеть от того, у кого окажутся крепче нервы: у продавцов или у покупателей. Если потенциальные покупатели, а это не только москвичи, но и состоятельные люди из других регионов России и стран СНГ, удовлетворятся небольшим дисконтом и начнут скупать квартиры, подешевевшие всего на 10-15%, то цены вновь стабилизируются, а возможно, и поползут вверх.

Однако если у большинства покупателей нервы выдержат, и разрыв между спросом и предложением будет нарастать, то нервы могут сдать уже у владельцев свободных квартир, которые будут стремиться сохранить свои инвестиции и, конкурируя за покупателя, продолжат снижать цены.

РИА Новости


23 Октября 2008 16:02
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей