Обзор рынка торговой недвижимости Москвы

Обзор рынка торговой недвижимости М... Обзор рынка торговой недвижимости М...

Рынок торговой недвижимости Москвы растет настолько активно, что за последние несколько лет смог выйти на третье место в Европе по перспективности инвестиций - после Лондона и Парижа. Единственный фактор, который способен лимитировать рост - дефицит земли.

Объем рынка

Общий объем инвестиций в столичную торговую недвижимость в 2006 г. составил $1,4 млрд, по оценке Jones Lang LaSalle. По данным Knight Frank, было закрыто 8 крупных инвестиционных сделок в этой сфере.

По оценкам экспертов, сместился порог ожидаемой окупаемости торговых центров - с 5 лет до 7-9. Растет число анонсированных проектов площадью более 90 тыс. кв. м, так как доходность гипермаркетов образца "МЕГИ" уже доказана.

Наиболее крупные проекты 2006 г.

Colliers International выделяет три торговых центра регионального масштаба, открывшихся в прошлом году:

- первая очередь ТЦ “Мега — Белая Дача” (общая площадь около 270 тыс. кв. м) на 14-м км МКАД,

- ТЦ “Европейский” (180 тыс. кв. м) на Киевской площади,

- “Город” (133,9 тыс. кв. м) на Рязанском проспекте.

Кроме них, в конце года были введены ТЦ “Рамстор-Капитолий” (130 тыс. кв. м.) и “Ереван-Плаза” (34 тыс. кв. м).

ТРК “Европейский” стал самым крупным ТЦ в пределах МКАД, где представлены новые для России торговые марки. Ставки аренды в нем составляют около $4000-5000 за 1 кв. м в год для торговой галереи, $1500 за 1 кв. м — для магазинов (от 800 кв. м).

“В ситуации, когда пулы арендаторов столичных торговых центров копируют друг друга, это позволит "Европейскому" стать одним из наиболее привлекательных и успешных ТЦ Москвы”, — заявил Александр Кадченко, замруководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium, "Ведомостям".

Аналитиками рынка отмечена следующая тенденция. Из-за критического дефицита земель под застройку, тем более коммерческую, торговые центры постепенно уходят под землю. Из последних строящихся такими будут “Павелецкая площадь”, “Пушкинская площадь” и “Площадь Тверской заставы”.

Итоги 2006 г.

В 2006 г., по данным Colliers International, было открыто 11 комплексов общей площадью 866 тыс. кв. м и торговой площадью 365 тыс. кв. м. Это на 30% больше, чем в 2005 г. При этом, в Jones Lang LaSalle считают, что качественных торговых площадей было введено 353 тыс. кв. м. По оценке Praedium, общий объем введенных в эксплуатацию торговых комплексов (850 тыс. кв. м) вырос по сравнению с 2005 г. на 38%. Как мы видим, данные аналитиков несколько разнятся, но порядок цифр очевиден.

Характерно то, что больше всего торговых площадей было введено в IV квартале, что объясняется стремлением девелоперов успеть к новогоднему пику продаж. Часто в эксплуатацию вводятся еще незавершенные ТЦ. При этом часть проектов остались незаконченными, сроки их реализации отнесены на 2007 г.

По оценке Jones Lang LaSalle, на 1000 москвичей сейчас приходится 149 кв. м торговых площадей. В Knight Frank считают, что уровень обеспеченности населения достиг 225 кв. м на 1000 человек. При этом, по мнению экспертов, текущий спрос со стороны арендаторов по-прежнему остается неудовлетворенным. Уровень свободных площадей оценивается от 1 до 5%.

Аналитики отмечают все более активное освоение спальных районов города. Так, «Ритейл-парк» общей площадью 47 тыс. кв. м, второй по величине торговый центр, открытый в этом году, расположен на Варшавском шоссе, д. 97.

Девелоперы активно осваивают площадки в ближнем Подмосковье - в городах-сателлитах, таких как Балашиха, Мытищи и Химки. Например, торговый центр «Красный Кит» общей площадью 29,15 тыс. кв. м открыт в Мытищах, в Балашихе появился торговый центр «Светофор» общей площадью 17 тыс. кв. м.

Арендные ставки

В 2006 г. ставки на аренду торговых площадей росли и определялись целиком девелоперами, так как спрос арендаторов постоянно превышал предложение. Минимальные цены на аренду по-прежнему предоставляются "якорным" арендаторам — в среднем по $150-300 за 1 кв. м в год.

Наиболее высокие ставки были отмечены при реализации торговых площадей в многофункциональном комплексе Di Fronte De La Casa, расположенном на Тверской-Ямской. Спрос со стороны арендаторов значительно превысил предложение имеющихся площадей, а ставки аренды составляют $3-4000 за 1 кв. м в год.

Нельзя не отметить наблюдающийся в Москве бум развития гастрономических бутиков. При этом, успехом у покупателей пользуются сети класса "премиум", такие как «Глобус Гурмэ», а форматы, развиваемые под международными брендами, Fauchon и Hediard несколько настораживают покупателей своей эксклюзивностью.

Арендаторы становятся более разборчивыми. Они отдают предпочтение высококачественным площадям с соответствующей отделкой и техническим оснащением. Важно наличие большой и удобной парковки.

Аналитики Praedium оценили годовое повышение ставок аренды в 6-8% за год. По их мнению, эта тенденция сохранится в 2007 г., несмотря на планируемый ввод примерно 1,5 млн кв. м качественных торговых помещений.

Наиболее перспективные проекты 2007 г.

Эксперты назвали несколько проектов, которые определят развитие рынка в 2007 г.

1. Многофункциональный комплекс “Лотте Плаза” на Новом Арбате, 21. Девелопер - Lotte&Lotte (Корея). Общая площадь — 79 тыс. кв. м, сдаваемая площадь — 22,7 тыс. кв. м. Ввод запланирован на III квартал 2007 г.

2. ТРЦ на пр-те Андропова. Общая площадь 72 тыс. кв. м, сдаваемая — 44 тыс. кв. м. Ввод запланирован на II квартал.

3. Подземный ТРЦ на Павелецкой пл. Совместный проект “Ингеокома” и правительства Москвы. Общая площадь более 113 тыс. кв. м. Ввод намечен на декабрь.

4. ТЦ “Времена года” на Кутузовском пр-те, 48. Общая площадь — 65 тыс. кв. м, сдаваемая площадь — 25 тыс. кв. м. Ввод намечен на I квартал 2007 г.

5. ТРК River Mall общей площадью более 220 тыс. кв. м и ритейл-парк “Рио Гранд” на пересечении МКАД и Дмитровского шоссе площадью 260 тыс. кв. м.

6. ТЦ на месте Савеловского рынка. “ИК "Нерль" планирует построить около 250 000 кв. м торговых площадей.

Наиболее крупные сделки на рынке

Ставки капитализации в среднем составляют 11%, рынок очень перспективен.

Среди наиболее активных инвесторов 2006 г. был Meinl European Land Ltd (Австрия). В I квартале 2006 г. он выкупил у “СТ девелопмент” “Молл-Гэллери Отрадное” и “Молл-Гэллери Братеево”, приобрел 2 земельных участка за $486 млн.

Фонд ImmoEast (Австрия) приобрел “Золотой Вавилон — 1” и “Золотой Вавилон — 2”, ТРК “Пятое авеню”.

Фонд “Лигастройпроект” купил у группы “Даев плаза” ТЦ “Европарк”. Сумма сделки - около $150-170 млн.

Торговый дом “Копейка” приобрел 100% долей в ООО “Торговая фирма “Самара-продукт”. Закрыта сделка по консолидации финансовой компанией “Уралсиб” 100% акций розничной сети “Копейка”. Сумма сделки оценивается в $500 млн.

Cети “Пятерочка” и “Перекресток” заявили о слиянии. Контролирующим акционером объединенной компании стала “Альфа-групп” Михаила Фридмана. Общая сумма сделки - около $1,4 млрд.

Stockmann (Финляндия), развивавшая по франшизе сеть Zara, продала бренд его владельцу, Inditex (Испания). Сумма сделки составила $41,5 млн.

По данным Knight Frank, сети Peek&Сloppenburg и Hennes&Mauritz сейчас подыскивают помещения для своих магазинов.

При этом, некоторые западные компании, такие как Castorama и Globus, выбрали региональную стратегию выхода на российский рынок.

Рейтинг событий рынка недвижимости

"МОЛЛ-2007" Выставка торговой недвижимости и сетей

В Подмосковье гипермаркетов не будет

Для российских девелоперов наступают нелегкие времена

В Москве аренда помещения на рынке обходится дороже, чем в супермаркете


26 Февраля 2007 13:46
Источник: 1rre.ru

Читайте также:





Архив новостей