Казахстан: Девелоперы строят за свой счет

Казахстан: Девелоперы строят за сво... Казахстан: Девелоперы строят за сво...

О ситуации на местном рынке коммерческой недвижимости и о его перспективах «Эксперту Казахстан» рассказали консультанты представительства международной консалтинговой компании Jones Lang Lasalle в Казахстане Елена Енина и Ерлан Темиртаев

– С чем связан приход вашей компании на местный рынок?

Елена Енина: Официально Jones Lang Lasall пришла в Казахстан только в марте этого года, но дистанционно мы сотрудничаем с местными девелоперами с 2004 года.

В числе наших давних партнеров: Казкоммерцбанк, Capital Partners, TS Enjeneering. Наш приход на местный рынок связан с громадным потенциалом казахстанского сектора недвижимости. По темпам развития Казахстан сейчас опережает все страны СНГ. Если он и дальше будет расти с такой же динамикой, то, я думаю, в течение 5 лет догонит московский рынок. Благоприятные условия для развития рынка недвижимости связаны со многими факторами. Назовем основные из них: правильная политика государства, развитие банковского сектора и активное участие банков в финансировании проектов в секторе недвижимости. Показательным примером прогрессивности отечественного рынка является то, что казахстанские девелоперы активно работают в России, Украине и Грузии. Не секрет, что многие громкие проекты, которые сейчас реализуются на рынках недвижимости в этих странах, были запущены не без участия казахстанских денег.

Ерлан Темиртаев: Хотелось бы заострить внимание на том, что это закон развития рынков. Простая форма, более сложная, прогрессивная и, соответственно, усовершенствованная. В своем развитии мы сейчас находимся где-то посередине. Очень интенсивная динамика развития говорит о том, что некоторые этапы пропускаются. Расширение бизнеса на рынки других государств, континентов является вполне закономерным процессом.

Цепная реакция

– Вы говорите, рынок недвижимости Казахстана развивается весьма интенсивными темпами и опережает по динамике рынки стран СНГ, догоняя при этом московский. Какими темпами растет казахстанский рынок?

Е.Е.: Показательным является повышение качества. Реализующиеся в настоящее время проекты разительно отличаются от тех, которые запущены в 2004 году. Прошло всего два года, а разница – небо и земля. Почему растет рынок? Потому что растут доходы населения.

– Доходы населения не росли такими темпами, как рынок недвижимости. Они растут в среднем на 13–14% ежегодно.

Е.Т.: Здесь официальная статистика не показатель. Нельзя не учитывать и теневой оборот средств.

– Получается, что в Казахстане сектор недвижимости стал инструментом легализации теневого капитала?

Е.Т.: Инвестиционным инструментом и, в частности, средством легализации теневого капитала. Многие люди живут на средства от сделок в секторе недвижимости. Покупка квартир с целью дальнейшей перепродажи для многих стала прибыльным бизнесом. Здесь уже сформировалась целая ниша.

– Вы говорите, что лет через 5 Казахстан выйдет на уровень Москвы. Какие предпосылки тому способствуют?

Е.Е.: Сильное развитие финансовых институтов. В настоящее время на рынке присутствуют преимущественно местные девелоперы. В Москве другая ситуация. Там очень много иностранных девелоперов и мало местных компаний, занимающихся девелопментом и инвестициями в сектор недвижимости. Это связано с тем, что российский банковский сектор, а также инвестиционные организации недостаточно развиты. В Казахстане же большая стройка осуществляется на средства местных банков.

Показатели казахстанского рынка потрясающие, и тем самым они несколько отпугивают западного, конституционального инвестора. Привлекательность рынка для западных операторов – это несколько спорный вопрос. Европейский финансовый сектор очень консервативен, настолько, что до сих пор не может поверить в такой быстрый успех новой страны. И тем самым, на мой взгляд, он совершает очень большую ошибку.

Страны СНГ находятся в рисковой зоне. Но опять-таки рассматривать нас с точки зрения сложившихся тенденций в развитых странах немного неправильно. Поскольку там экономика складывалась веками, а мы двигаемся семимильными шагами.

– На ваш взгляд, к какому моменту следует ожидать насыщения казахстанского рынка недвижимости? Или, может быть, когда он приблизится к насыщению?

Е.Е.: Понятие «насыщение рынка» нельзя рассматривать как его крах. Многие пророчат обвал цен на недвижимость. Обвала не будет, просто наступит этап жесткой конкуренции и стопроцентной транспарентности бизнеса. В таких условиях выживет сильнейший, и рост цен стабилизируется. К примеру, в Москве все участники рынка обмениваются информацией по срокам сдачи объектов в эксплуатацию, по ставкам. Здесь же все совершенно секретно. Это осложняет нормальное развитие бизнеса.

Е.Т.: Заявленные проекты на рынке коммерческой недвижимости могли бы насытить столичные рынки при условии, что они будут сданы в эксплуатацию вовремя. Однако существует ряд факторов, не зависящих от застройщика, которые могут реально задержать сроки сдачи. Недавно вышло постановление акима Алматы, которое с 1 сентября запрещает строительство с 23 до 6 часов утра. В то время как все расчеты проектов велись с условием круглосуточного ведения строительных работ. Таким образом, девелоперы теряют несколько важных для себя часов.

Я полагаю, что в ближайшее время бум в секторе недвижимости переключится на регионы. Аналогичная тенденция прослеживается в России. Согласно проведенным нами исследованиям самые перспективные региональные города – Шымкент, Караганда и Усть-Каменогорск. В Шымкенте уже наблюдается повышенная деловая активность в строительстве.

Цыплят по осени считают

– Какой из сегментов рынка коммерческой недвижимости наиболее близок к насыщению?

Е.Е.: В Алматы наиболее продвинутые сегменты коммерческой недвижимости – офисы и торговые центры, они приблизятся к насыщению в течение 5 лет. С чем связан такой прогресс в нише бизнес-центров? С приходом иностранных компаний, которые требуют высококлассные помещения под офисы. Весомый вклад в развитие этого сегмента осуществили банки, которые развивают свою филиальную сеть. Офисный рынок раньше всех вышел на более качественный уровень. Стандарты в сегменте бизнес-центров самыми первыми приблизились к европейским.

Рынок торговых центров до недавнего времени достаточно медленно развивался. Но рост доходов населения подстегнул рост и в этом сегменте. Торговля в свою очередь стимулирует оживление рынка складских помещений. Соответственно, возникает потребность в профессиональных складах. Однако сегмент складских помещений сейчас слабо развит. Существующие объекты – 20−летней давности. Но следует отметить и то, что в этом сегменте заявлено о нескольких амбициозных проектах.

Гостиничный рынок – это вообще отдельная тема. Он не освоен. Проживание во многих гостиницах непомерно дорого, притом что качество оставляет желать лучшего. Казахстан, как и Россия, испытывает острый дефицит в трех-, четырех-, пятизвездочных отелях. Сложно сказать, когда эта ниша насытится. Но могу сказать, что в скором времени на рынке гостиниц ожидается просто взрыв. Предполагается одновременный вход 8 международных брендов.

– А с чем связан такой выстрел?

Е.Е.: Огромный спрос на гостиницы. В Казахстане наблюдается динамичное развитие делового туризма.

– Когда следует ожидать ввода в эксплуатацию этих 8 проектов?

Е.Е.: Конец 2007 – середина 2008 годов. С вводом в эксплуатацию этих комплексов голод на гостиничном рынке отступит. Проекты строящихся гостиниц ориентированы на класс «премиум». В сегменте бизнес-класса (3–4 звезды) спрос все-таки будет превалировать над предложением.

– А какой из сегментов коммерческой недвижимости более ликвидный?

Е.Т.: Уровень доходности у всех равный и составляет порядка 12–14%. Разнятся сроки окупаемости. Гостиничный бизнес самый низкорентабельный. Сроки окупаемости в нем составляют минимум 7 лет. Но гарантия окупаемости 100−процентная. В офисах и торговых центрах эти показатели на 2–3 года меньше. Рынок складских помещений еще не сформировался и ситуация на нем еще не прояснилась.

– Вы говорите, что бум в секторе недвижимости обусловлен в частности и развитием банковского сектора. Какой процент проектов финансируется за счет средств банков?

Е.Т.: 99,9%. Я не знаю ни одного проекта, который не финансируется местными банками. Любой девелопер предпочитает диверсифицировать риски, привлекая заемные средства. Зачем брать риск на себя, когда его можно разделить с банком. Я предполагаю, что 0,1% строит на собственные деньги. Но это не совсем благоразумно.

– Каковы наиболее распространенные условия, на которых сотрудничают застройщики и банкиры?

Е.Т.: Условия разные. Существует, к примеру, сотрудничество с аффилированными компаниями. Условий привлечения средств с аффилированных предприятий, возможно, не знает даже заместитель председателя банка. Ставки, по которым финансируется строительство объектов недвижимости, варьируются от 10 до 15% годовых.

На подхвате

– В последние годы наблюдается приход международных консалтинговых компаний на казахстанский рынок: ваша компания, Collers International. С чем это связано?

Е.Е.: Все больше девелоперов обращаются к профессионалам. И это один из показателей перехода рынка на более качественный уровень. Это значит, что девелопер не строит то, что хочет он, как хочет его жена, а строит то, что поглотит рынок. Каждая деталь в проекте должна быть продумана, так как из-за одной ошибки объект может стать убыточным.

– В чем преимущества реализации проектов с привлечением услуг консалтинговых компаний?

Е.Е.: Во-первых, консультант – это высвобождение человеческого ресурса. Мы делаем ту работу, за которую заказчикам проще заплатить, чем нанимать целый штат людей. Это экономически целесообразно во всех аспектах.

Задача консультанта – просчитать все риски еще на стадии проектирования, до того как вырыт котлован, примерить заранее новые технологии. И самое главное, консалтинговые компании предоставляют своему клиенту наиболее выгодную схему финансирования, гарантируя при этом 100−процентный успех. Естественно, если мы работаем над каким-то объектом, то курируем его еще год после окончания договора.

У нас в договорах с заказчиками есть пункт, который гласит, что мнение консалтера окончательное, даже если девелопер с ним не согласен. Клиенты спрашивают: «А почему мы должны вас слушать?». Тогда возникает вопрос: «Зачем вы нас нанимали?». Это я, конечно, шучу. Мы основываемся на нашем опыте и знаниях. Надежнее воспользоваться услугами профессионалов, пусть даже за большие деньги. Это гарантия того, что предполагаемый доход будет на запланированном уровне, более того, он может быть выше в 2–3 раза. Наша задача оптимизировать риски и максимизировать доход.

Если говорить о нашей компании, то мы делаем исследование рынка, а затем реализуем площади в объектах. Например, у человека есть участок, но он не знает, что на нем построить, тогда, обращаясь к консалтерам, получает отчет консалтинговой компании и видит, когда и сколько денег он получит и потратит.

– На какой класс потребителей ориентированы услуги консалтинговых компаний?

Е.Т.: На девелоперов, которые имеют огромный опыт работы и успешно реализованные проекты. Зачастую они западноориентированные во всем: в своих амбициях по развитию, в менеджменте.

– Весьма парадоксальная ситуация. К вам обращаются опытные участники, тогда как дебютанты предпочитают полагаться на свои возможности. Как вы полагаете, придут ли на казахстанский рынок другие консалтеры?

Е.Т.: Другие интернациональные игроки присматриваются к казахстанскому рынку. Мы не исключаем их прихода.


18 Сентября 2006 13:08
Источник: Эксперт

Читайте также:





Архив новостей