Шоковый год для складского рынка

Шоковый год для складского рынка Шоковый год для складского рынка

Рынок коммерческой недвижимости в целом и складской сегмент в частности реагируют на кризис стагнацией. Не идут сделки, стоят стройки, откладываются проекты. Ставки, правда, снижаются пока не самыми быстрыми темпами, но все еще впереди.

Пока же поведение складского сегмента напоминает ступор столкнувшегося с неожиданными, но серьезными препятствиями человека. Впрочем, по сути, так и есть. И именно так ведут себя сейчас очень многие: как сегменты рынка недвижимости, так и простые граждане. «По моему мнению, сегодня складской рынок, впрочем, как и все другие, находится в шоке. То есть процесс осознания игроками того, что будет дальше, еще не наступил. Именно поэтому я думаю, что в краткосрочной перспективе (зима 2008/2009) никаких существенных заметных событий не произойдет, – говорит Владимир Мехришвили, член совета директоров «ИммоРосИндастри». – С одной стороны, девелоперы (те, у кого еще остались источники финансирования) будут достраивать те объекты, которые начаты, а арендаторы, которые уже заключили договоры на будущие помещения, вряд ли будут отказываться сегодня от тех квадратных метров, которые заказали. Мне кажется, что ближайшие 3 месяца будут и для девелоперов, и для заказчиков (потенциальных арендаторов) периодом осознания собственного будущего».

Надо сказать, что сделки на рынке притормозили еще летом, когда слово «кризис» вообще не было на слуху. «С июля не было зафиксировано ни одной крупной сделки по купле-продаже складских помещений, – рассказывает Айдар Галеев, руководитель департамента коммерческой недвижимости аналитического консалтингового центра «Миэль». – По сравнению с показателями прошлого года количество заявок на аренду и приобретение складских помещений сейчас упало почти в 2 раза. При этом было отмечено увеличение средней площади запрашиваемых помещений. В сегменте качественных складских помещений на готовых объектах уровень вакантных площадей составляет не более 2%». По словам эксперта, сегмент качественных складских помещений, как ориентированный на западных институциональных инвесторов, первым на рынке ощутил на себе проблемы на финансовых рынках, возникшие еще в конце 2007 года.

Тем не менее в течение первой половины 2008-го ни о каких сложностях, кроме нехватки качественных площадей, вслух не заявлялось, зато заявлялись один за другим крупные проекты, а одной из центральных тенденций развития сегмента было увеличение площадей в новых объектах. Как говорит Рубен Алчуджян, управляющий директор Praedium, объем сделок за 1-3 кварталы 2008 года составил 600 тыс. кв. м. А самыми крупными объемами площадей, которые получил рынок за год, оказались 150 тыс. кв. м на территории техно-логистического комплекса «Томилино» и 156 тыс. кв. м в 1,2 и 3 очередях логистического парка «Истра» (они тоже были открыты в 2008-м). Кроме того, было анонсировано более 2 млн кв. м складских площадей в регионах – сейчас очевидно, что эти планы будут существенно скорректированы. В Московском регионе до конца года собирались ввести минимум 1 млн кв. м новых площадей; реальная цифра более чем вдвое скромнее (453 тыс. кв. м). По данным же Айдара Галеева, заявленных проектов можно насчитать и больше, так что, если брать «программу максимум» девелоперов складской недвижимости, придется признать: не будет построено 67% из заявленного объема площадей.

В более спокойное время такой зазор между желаемым и действительным, во-первых, вряд ли возможен, а во-вторых, трактовался бы однозначно: спрос немедленно вырастет, поскольку даже выполнение всего объема планов не сильно приближает рынок к насыщению. В неспокойной же действительности логика развития ситуации другая. Вакантные площади, процент которых исчислялся недавно если не в долях процентов, то в пределах 1-3%, напротив, сейчас появляются на рынке. «С учетом влияния кризиса возможно дальнейшее повышение уровня вакантных площадей за счет снижения оборотов компаний-арендаторов и сокращения разнообразия товарных линеек потребительских товаров», – говорит Айдар Галеев. В будущем году этот уровень, по прогнозам Praedium, повысится до 5-10%.

Что касается ставок аренды, они меняются пока не сильно – или не так сильно, как можно было бы ожидать. «До конца года имело место сохранение существующего уровня цен и ставок аренды на рынке (коммерческой недвижимости в целом, – Прим. ред.). Однако при заключении реальных сделок сложилась практика того, что собственники оказываются более лояльны к арендаторам и покупателям и могут предоставлять им дополнительно скидки до 15-30%, а в отдельных случаях и выше. Таким образом, общее снижение цен на конец 2008 года составило как минимум около 40% (по сравнению с началом года), – комментирует Алексей Кудрявцев, директор по маркетингу «МИАН». – В краткосрочной перспективе снижению цен будет способствовать дальнейший спад спроса и продолжающееся высвобождение готовых офисных помещений. Эти два фактора будут преобладающими на рынке как минимум до середины 2009 года. В этот период и арендные ставки, и цены продажи дополнительно упадут еще на 25-40%. При этом для объектов, расценки на которые были изначально завышены и не соответствовали классу здания и набору предоставляемых услуг, в следующем году возможно понижение до 50%».

До конца осени арендные ставки в складском сегменте действительно оставались на том же уровне, что и во 2 квартале (около $140-160 за кв. м в год для А-класса, $130-140 за кв. м в год для В-класса). По состоянию же на сегодняшний момент ставки аренды составляют, соответственно, $130-150 и $110-130 за кв. м в год. «В ближайшем будущем возможно смещение спроса в более низкий ценовой диапазон ставок аренды, что может привести к возрастанию доли спроса на менее качественные складские помещения», – продолжает Айдар Галеев.

На 2009 год Рубен Алчуджян прогнозирует незначительное снижение ставок аренды в классе А (на 3-5%) и более значительное снижение в классе В (до 10%).

Объемы нового строительства, как нетрудно догадаться, будут существенно скорректированы, хотя введен в наступающем году будет все-таки относительно приличный объем – за счет переноса на 2009-й большей части незавершенных, но уже начатых в прошлом году проектов. Тем не менее новые игроки на рынок приходить не будут (сейчас крупных участников около 15, такая ситуация сохранится, судя по всему, не только на 2009 год, но и дальше), а темпы нового строительства упадут существенно. «В 2009 году будет наблюдаться значительное снижение объемов нового строительства, а также понижение класса будущих проектов в целях снижения стоимости затрат на строительство. Ситуация на рынке будет неопределенной еще по меньшей мере год, пока не станут ясны дальнейшие перспективы развития рынка», – говорит Айдар Галеев.

«Думаю, что реальные прогнозы можно будет составлять весной, а скорее всего, летом 2009 года, – резюмирует Владимир Мехришвили. – К тому времени, я надеюсь, финансовый кризис достигнет своего дна, и будет понятно, кто из игроков окончательно ушел с рынка, а кто пережил свое второе рождение». Остается только пожелать всем участникам рынка недвижимости, чтобы им в наступившем году достался второй вариант!

«Собственник»


21 Января 2009 11:44
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей